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제2의 잠실? 마포 따라 잡은 광진구 집값 상승 이유는?

조회수 2020. 1. 16. 09:51 수정
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광진구는 굵직한 개발호재들로 부동산 시장이 상승세를 보이고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 광진구의 지난해(18년 12월 대비 19년 12월) 아파트값은 4.6%로 서울 전 자치구 중 영등포구(5.9%), 양천구(5.8%), 송파구(5.3%), 강남구(4.8%)에 이어 높은 상승률을 기록했는데요. 올해도 이러한 상승 분위기가 이어질 지 잠재적 성장 요소들을 살펴보겠습니다.

배산임수 지형의 명당 서울 광진구는 어떤 곳?

배산임수(背山臨水), 산을 등지고 물을 바라보는 지세라는 뜻으로 예로부터 집을 짓기 위한 이상적인 명당으로 불려왔습니다. 서울에서 배산임수 명품 입지를 꼽으라면 어디를 꼽을 수 있을까요? 우선 용산구 한남동이 많이 알려진 풍수명당이겠죠. 그런데 그거 아세요? 광진구도 바로 배산임수의 명당터로 꼽힌다는 거. 앞으로는 한강이 뒤로는 아차산이 감싸고 있는 광진구는 오래 전부터 쾌적한 주거환경을 자랑하며 명품 입지로서의 가치를 증명해 왔습니다.


광진구는 총 7개의 법정동으로 구성돼 있는데요. 서울 25개 자치구 중 상업용지 면적이 금천구 다음으로 작습니다. 북쪽으로 중랑구와 동대문구를 두고 있고 남쪽으로는 한강을 끼고 강남구, 송파구, 강동구와 접하고 있습니다. 한강 프리미엄을 갖추고 있는데다 강남이나 서울 도심으로의 교통 환경도 좋아서 제2의 잠실이 될 소지가 다분하다고 평가됩니다. 


또한 서울 강북에서 보기 드문 평지라는 입지 조건도 갖추고 있죠. 하지만 그럼에도 불구하고 광진구는 건국대, 세종대 등 학교 용지가 많고 어린이대공원 일대 고도 제한으로 다른 자치구에 비해 개발이 더디게 이뤄져 왔던 것이 사실입니다. 

광진구 개발 호재는?

그랬던 광진구 부동산 가격이 꿈틀거리고 있습니다. 그동안 저평가 되어 있는 부분도 있고 남아있는 여러 개발호재도 있기 때문입니다.


우선 서울시가 확정한 2030생활권계획에서 광진구가 가장 많은 물량을 배정 받았습니다. 이에 고밀·복합 개발이 크게 늘어날 것으로 보입니다. 특히 구의동과 자양동에 투자자들의 많은 기대가 모이고 있습니다. 광진구는 브랜드 아파트가 밀집한 광장동이 시세를 주도해 왔는데요. 앞으로는 개발호재가 많은 구의동과 한강을 품은 자양동으로 바뀔 것이라는 의견도 나오고 있는데요. 


구의·자양재정비촉진지구에 들어서는 ‘첨단업무복합단지’는 광진구 통합 청사를 포함해 상업·업무·주거 기능을 아우르는 복합타운 10개 동으로 조성됩니다. 아파트 1363가구, 31층 규모 오피스빌딩, 34층 규모 MICE(공연·전시) 시설 등으로 구성됩니다. 


가장 주목받는 대규모 개발 사업인 ‘동서울터미널 현대화’ 개발 사업도 빼놓을 수 없습니다. 동서울터미널은 시설 노후화와 함께 수용 능력 초과, 혼잡한 주변 교통환경 문제가 지속돼 왔는데요. 2024년 완공을 목표로 호텔, 업무시설, 관광·문화시설이 결합한 건물로 탈바꿈할 계획입니다. 


중곡동에는 지상 20층 규모의 ‘종합의료복합단지’가 설립됩니다. 이외에 ‘중랑물재생센터 공원화’, ‘한강변 도시정비사업’ 등도 속도를 높이고 있습니다. 

한강 조망 희소성과 명품 학군 갖춘 광진구 재조명

이런 호재로 인해 광진구 집값이 꿈틀거리고 있다는 것은 최근 1년간의 아파트 매매가 변동률에서도 나타납니다. 앞서도 언급했듯 광진구 아파트 매매가격은 지난해 12월 기준 전년 말 대비 4.6%의 오름폭을 보였습니다. 이는 서울시 평균(3.2%)은 물론 강북권 평균(2.6%)을 웃도는 수치면서 강북의 핵심 지역으로 손꼽히는 마용성(마포, 용산, 성동) 중 하나인 마포구 상승률(4.5%)보다 소폭 높은 수치입니다. 3.3㎡당 매매 평균가를 살펴보면 광진구는 용산구와 성동구 다음으로 강북권에서 세 번째로 높은 3.3㎡당 아파트값을 형성 중입니다.

광진구에서 아파트 거래 많은 동네는?

광진구가 가파른 집값 상승을 보이는 이유가 무엇일까요? 광진구는 사실 지난 몇 년간 서울 비인기 지역으로 인식되며 큰 이슈가 없었는데 말이죠. 이유를 꼽자면 8.2대책에 따라 인근 송파구, 성동구, 노원구 등은 투기지역으로 선정 된 것과 달리 광진구는 투기지역 선정에서 제외됐고 투기과열지구로서만 규제를 받기 때문에 상대적으로 반사이익을 봤다는 분석입니다.


실제 거래량도 크게 증가했는데요. 서울부동산정보광장에 따르면 광진구 아파트 매매 거래량은2018년 1,461건에서 2019년 1,621건으로 총 160건 증가했습니다. 같은 기간 서울시의 전체 거래량은 1만2,523건이 줄었는데도 말입니다. 


거래량이 가장 큰 폭으로 증가한 곳은 광장동입니다. 2018년보다 146건이나 증가했고 같은 기간 구의동도 34건 증가했습니다. 월별 거래량을 살펴보면 상반기에는 거래량이 많지 않았으나 하반기, 특히 8·2 부동산 대책 이후부터 거래량이 급격히 증가했음을 알 수 있습니다. 자양동은 2018년 보다는 조금 줄었지만 그럼에도 광진구 전체 거래량 중 가장 많은 비율을 차지하며 그 인기를 증명했습니다. 

‘억’ 소리 나게 뛰는 광진구 집값

그렇다면 지난해 광진구에서 가장 많이 거래된 아파트는 어디일까요? 1위는 구의동의 ‘현대프라임’이 차지했습니다. 해당 단지는 1년간 무려 95건이나 거래 됐는데요. 시세 또한 전용 84㎡기준 1년 만에 약 2억 4,800만원 이나 오를 정도로 그 상승폭도 상당합니다. 실거래가격도 그렇습니다. 서울부동산정보광장 실거래 정보에 따르면 지난해 3월 9억원에 거래된 바 있던 이 단지 전용 84㎡형이 지난 12월에는 14억원에 팔렸습니다. 8개월여 만에 5억이나 뛴 거죠. 이는 '동서울 터미널 현대화' 호재 때문인데요. 

KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 정보에 따르면 실제 인근의 또 다른 아파트인 ‘구의 현대 2단지’도 1년 새 2억 9,000만원이나 올랐습니다. 두 아파트 모두 구의동의 개발 혜택을 가장 가까이서 흡수하는 단지로 동서울터미널을 도보 10분 이내로 이용 가능하며 구의∙자양재정비촉진지구와도 인접합니다. 


광진구에서 거래가 많이 된 아파트 2위는 자양동의 ‘더샵스타시티’가 차지했습니다. 더샵스타시티는 주거 공간과 상업 시설이 복합된 주상복합으로 높은 주거 편의성을 자랑하는 곳이라 그 수요가 꾸준한 아파트 입니다. 자양동은 구의동과 같이 현재 개발이 진행중인 곳으로 향후 지역 발전이 기대되는 곳입니다. 이 단지 전용 163㎡의 현재 매매 일반 평균 시세는 지난 2018년보다 1억2,500만이나 오른 19억2,500만원인데요. 


3위는 지난 한 해 동안 68건의 거래가 일어난 광장동 ‘현대파크빌’이 차지했습니다. 전용84㎡ 기준 1년 새 1억 2,750만원이 올랐습니다. 인근의 ‘현대3차 아파트’도 1억 8,500만원이나 올랐습니다. 두 아파트의 공통점은 광남중·고를 끼고 있다는 점입니다. 


광장동은 강남 못지 않게 학군이 좋은 대표적인 지역 중 하나로 다른 동네에 비해 유독 집값이 높고 오름폭도 큰 편입니다. 실제 양진초, 양진중, 광남고, 동대부고 등 유명 학교가 밀집해 있습니다. 이런 지역은 우리나라 학부모의 교육열과 맞물려 주택 가격이 높게 형성될 수밖에 없습니다. 게다가 이에 맞춰 주변에 브랜드 학원들도 줄지어 있고, 유명 프랜차이즈 커피전문점을 쉽게 찾아볼 수 있는 등 상권도 좋아 주거 가치 또한 높은 편입니다. 

광진구, 제2의 잠실 될 수 있을까

뒤늦게 관심을 받는 광진구의 입지적 장점에 대해 업계 관계자들은 한강과 가까이 있다는 점을 꼽았습니다. 광진구, 특히 광장·구의·자양동의 경우 잠실과 강남과 인접해 생활 인프라가 풍부하고 강남구와 송파구와 더불어 한강변 입지를 갖췄는데요. 국내 부동산 시장에서 한강변 입지에 대한 가치가 상당히 높은 만큼 아직 상승 여력이 남아있다는 평가입니다. 그동안 주인을 찾지 못했던 미분양 아파트도 빠르게 해소되고 있는 추세입니다.


개발 호재를 갖춘 광진구의 앞으로 집값은 어떻게 될까요? 집값 급등으로 가격 부담이 크고 고가 주택에 대한 대출규제로 강남권 진입이 어려운 상황에서 지리상 강남권과 인접한 광진구가 수혜를 볼 것으로 보이는데요. 광진구가 과연 제2의 잠실이 될 수 있을지 귀추가 주목됩니다.

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