KB부동산

수도권 아파트값은 6년 연속 상승

서울 아파트 매매거래량 34% 감소

서울, 대전, 광주 아파트 중위매매가격 최고점

지난해 갈피를 못 잡고 집값이 오르던 서울 주택시장이 2020년에는 잠잠해질까? 12·16 주택시장 안정화 대책이 발표 된 후 서울 아파트값 상승폭은 둔화세를 보이지만 여전히 변동률은 플러스다. 대출 규제가 덜한 9억원 이하 아파트 대상으로 가격이 오를 것이라는 집주인의 기대감으로 매도 호가가 오르고 있기 때문이다.

거래량이 줄어들면 서울 집값 상승세는 멈출까? 지난 해 집값이 급등했던 수도권 아파트 매매거래량은 2018년 대비 감소폭이 컸다. 재건축 및 세제 규제로 인해 집주인들이 매도를 꺼리면서 매물도 줄어들고, 가격 부담으로 매수를 포기한 실수요자들이 관망세로 돌아서는 분위기다.

반대로 지방은 침체에서 벗어날까? 충청권과 경상권 아파트값이 바닥을 다지면서 매매 거래량이 늘어나는 모습이다. 지방은 기업도시, 혁신도시 조성에 따른 대규모 공급이 이어지자 구도심을 중심으로 집값 침체를 겪어 왔다. 최근 들어 상황이 조금씩 나아지는 분위기다. 비규제지역인 지방광역시에서 미분양 물량이 줄어들고, 양호한 청약 경쟁률을 보이고 있다.

KB국민은행 부동산플랫폼인 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 2019년 주택시장 지표를 살펴보고 2020년 주택시장을 점검해본다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 2019년 전국 아파트 매매가격은 7년 만에 0.1% 하락했다. 2012년(-0.3%) 마이너스를 기록한 후 첫 하락이다. 수도권과 광역시 아파트값 상승폭이 둔화되고 지방은 낙폭이 커졌기 때문이다. 4년 연속 떨어진 지방(-3.4%)에서 하락폭이 커졌다. 충남(-2.8%)은 5년째 하락세다.

수도권 아파트값 상승폭은 둔화세를 보이면서 안정세를 이어갈 것으로 보인다. 12.16대책 이후 대출 및 세금 규제 등의 영향으로 거래량이 줄어들어 집값 상승도 제한적일 것이다. 수도권(1.1%)은 6년 연속 상승세를 이어갔다. 서울은 2018년(12.9%) 대비 4분의 1수준인 3.2%로 둔화됐다. 강남권에서 최고가 경신 거래가 이뤄지면서 한강이남(3.9%) 아파트 매매가격이 한강이북(2.5%)보다 높았다. 경기(0.1%)와 인천(0.06%)은 0.1% 안팎의 낮은 상승률을 기록했다.

지난해 광역시의 아파트값 상승을 이끈 대·대·광 지역의 아파트값은 아파트 분양과 입주물량이 늘어나면서 상승폭 둔화세가 이어질 것으로 보인다. 대·대·광 3개 지역의 호조로 인해 5개광역시(0.40%)는 상승 마감했다. 대전(7.3%)은 전국에서 아파트값 상승률 1위를 차지했다. 대구(2.3% → 0.9%)와 광주(5.4% → 0.1%)는 2018년 대비 상승폭 둔화폭이 컸다.

2020년 대전 아파트 입주물량은 6천가구로 지난해 대비 60% 늘어난다. 아파트 분양물량은 30% 늘어난 8천8896가구다. 대구는 아파트 입주물량도 지난 해보다 45% 늘어난 1만5천가구 예정되어 있다. 올해 예정된 아파트 분양물량이 3만가구로 2000년 이후 역대 최대다. 광주는 지난 해보다 공급이 소폭 줄지만 2년 간 오른 가격 피로감으로 오르는데 제한적일 것이다. . 

지난해 낙폭이 컸던 울산(-4.3%)과 부산(-1.4%)의 하락폭은 줄어들 것으로 보인다. 2020년 울산 아파트 입주물량은 2941가구 밖이다. 부산은 세제, 대출, 청약 등의 규제를 받는 조정대상지역에서 해제되면서 거래가 수월해졌다. 

2019년 1~11월까지 지방광역시의 월평균 매매 거래량은 2018년 대비 증가했다. 증가 폭이 큰 울산은 2018년(740건)과 비교해 53% 늘어난 1139건 거래됐다. 충청권과 경상권은 장기간 집값 하락폭이 컸던 곳에서 거래가 늘었다. 대전(22.8%), 충남(21.7%), 경남(19.4%), 경북(11.0%), 충북(9.3%), 부산(7.6%), 강원(0.02%) 순으로 거래량 증가폭이 컸다.

지난 해 하반기부터 지방광역시 주택시장의 분위기가 조금씩 달라졌다. 부·울·경 지역 경기가 회복을 보이고 부산에서 조정대상지역 규제가 풀리자 집값이 바닥을 다졌다는 인식이 나타나면서 거래량이 늘었다. KB부동산 리브온에 따르면 이들 지역의 아파트 중위매매가격은 최고점 대비 15~25% 가량 낮다. 경북(75.2%)과 충북(78.7%)은 80% 미만이다. 

반대로 매매 거래량이 감소폭이 큰 곳은 집값이 오른 곳이다. 서울 아파트 월평균 매매 거래량은 2018년(8052건) 대비 34% 줄어든 5237건 거래됐다. 광주(-25.3%), 경기(-23.8%), 대구(-19.6%), 전남(-7.6%)도 감소했다. 집값 상승으로 가격 피로감이 높아진 이유가 크다. 

실제로 2019년 12월 기준 이들 지역의 아파트 중위매매가격은 최고점을 기록했다. 서울 아파트 중위매매가격은 8억9751만원, 경기는 3억5039만원, 광주는 1억9836만원이다. 대구(2억5926만원)와 전남(1억4402만원)도 최고점 대비 99% 수준으로 높다. 반면 제주와 세종, 전북은 아파트값과 거래량이 동반 하락했다. 

4년 연속 줄어든 서울 사람들의 원정 매입 거래는 늘어날 것으로 보인다. 서울 거주자들이 원정 매입한 월평균 주택 매매거래량은 3839건이다. 이는 주택시장 회복기인 2014년부터 2018년까지의 월평균 매매거래량인 5259건 대비 30% 감소했다. 수도권을 중심으로 대출 및 세금 등의 규제로 풍부한 유동 자금이 지방의 핵심 지역으로 유입될 가능성이 높다. 지난 해 강세를 보였던 대전, 광주, 대구 지역을 제외한 지방 아파트값이 장기간 하락세가 이어지면서 저점을 통과하는 모습이다.

울산(월평균 9건→19건)과 경남(57건→69건)은 서울 거주자의 원정 주택매입 거래량이 증가했다. 2019년 아파트값 하락폭이 큰 상위 1,2위인 울산과 경남은 조선업 경기회복에 힘입어 집값이 바닥을 찍었다는 인식으로 외지인 거래량이 증가한 것으로 풀이된다. 

2019년 아파트 시장에서 ‘신축’이 집값 상승을 주도했다. 신축아파트는 다양한 커뮤니티 시설과 넉넉한 주차공간, 신평면으로 설계돼 선호도가 높아졌다. KB부동산 리브온에 따르면 2019년 12월 초 기준 전국 입주 5년 이내(15~19년) 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 1507만원으로 2018년(1434만원) 대비 5% 상승했다. 서울은 3642만원에서 3988만원으로 9% 이상 올랐다.

신축 아파트 선호 현상은 지속될 전망이다. 재건축/재개발 정비사업이 지연되면서 신규 공급이 줄어들게 되면 새 아파트 단지로 수요자들의 관심은 이어질 것이다. 재고 아파트 대비 새 아파트 입주물량이 낮은 지역에서 신축의 희소가치가 높아질 것이다. 

아파트 재고물량 대비 최근 5년 동안(15~18년) 아파트 입주물량 비중 10% 이하인 서울(8.9%)과 대전(7.6%)은 2019년 집값 상승을 이끌었다. 서울과 대전의 전체 재고 대비 2020년 아파트 입주물량 비중은 2.3%, 1.7% 수준으로 전국(2.8%)보다 소폭 낮다. 울산(1.0%), 경북(1.7%), 제주(1.1%) 지역도 1%대다. 

청포족 30대들이 서울 아파트 매매시장에서 거래 주역으로 부상했다. 민간택지 분양가 상한제가 언급된 지난 8월부터 10월까지 30대 아파트 매매거래량이 40대를 추월했다. 11월부터는 40대의 거래량이 더 많아졌다. 2019년 1~7월까지 30대 아파트 매매거래량은 5995건으로 40대(6224건)보다 229건 적었다. 반면 8~10월까지 30대 아파트 매매거래량(7462건)은 40대(6891건)보다 571건 더 거래됐다. 30대의 매매거래량이 많은 곳은 성동, 영등포, 강서, 동작, 서대문 등 대규모 뉴타운 사업으로 새 아파트 단지들이 조성된 곳이다.

2020년에도 30대의 아파트 매입 거래는 늘어날 것으로 보인다. 인근 시세보다 낮은 아파트가 분양되면 청약 가점이 낮은 30대들이 청약 당첨에 불리하다. 무리를 해서라도 기존 아파트 매매시장으로 들어가는 것이다. 2020년 상반기까지 경기도 내 3기 신도시 하남 교산, 고양 창릉, 과천 등 19개 지구 중 8곳이 지구지정을 받게 되면 청약 고가점 대기 수요가 늘어날 것으로 보인다. 가점이 낮은 30대는 대출 규제를 덜 받는 9억원 이하 아파트 대상으로 실수요 유입이 이어질 전망이다. 

2019년 전국 아파트 전세시장은 2년 연속 하락세를 이어갔다. 2018년(-0.65%)과 비슷한수준인 0.87% 떨어졌다. 울산(-4.4%), 강원(-4.1%), 경남(-3.4%), 경북(-3.0%) 지역에서 전셋값 하락폭이 컸다. 최근 3년 동안 전국에서 약 125만 가구의 아파트 입주가 쏟아졌고, 집을 구입한 수요가 늘어나면서 임차 수요는 줄었기 때문이다. 통계청에 따르면 최근 5년 동안 자가가구비율은 2013년 56.3%에서 2018년 61.3%로 높아졌다. 

서울은 지난 하반기부터 전셋값 오름세가 나타나면서 0.1% 상승했다. 가을 이사 철 학군 수요와 3기 신도시 등 공공택지 분양 대기수요가 늘어나 국지적으로 오르는 모습이다. 2020년 전국 아파트 입주물량이 약 34만 가구로 2019년(39만가구)보다 감소하고, 최고점을 찍은 서울 집값 부담으로 전세로 머무는 임차 수요가 늘어나 전셋값 하락폭은 둔화될 전망이다. 서울은 2019년(4만3천가구)과 비슷한 4만2천가구가 입주를 진행한다.