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공급물량이 줄어들면 내집은 어디로 가지?

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건축인허가면적 및 착공면적은 2~3년 뒤 민간주택의 선행지표

1. 2~3년 뒤 주택경기 흐름을 알려면 무엇을 살펴봐야 할까요?

① 수요측면: 가처분소득ᆞ저축ᆞ소비수준ᆞ인구구조 등을 주목해야 합니다

② 정책측면: 교통ᆞ조세ᆞ금융ᆞ이용규제ᆞ교육ᆞ복지 등을 봐야 합니다  

③ 공급측면: 투자규모ᆞ도시화ᆞ인구이동ᆞ기술혁신 등도 중요합니다  

‘공급측면 시각’으로 살펴볼 지표는 건축인허가면적, 건축착공면적, 건축준공면적이 있습니다.  

‘건축인허가면적’ 및 ‘건축착공면적’은 향후 2~3년 민간주택시장의 흐름을 미리 볼 수 있는 『선행지표』로 활용됩니다. ‘건축준공면적’은 시공이 완료된 주택의 면적규모를 살펴볼 수 있는 『동행지표』입니다.  

건축인허가는 택지를 구입한 후 집을 짓기 위해 건축사를 선정하면 건축주 혹은 대리인(건축사)이 건축인허가과정을 진행하면서 시작됩니다. 인허가 처리가 전산화되어 과거보다 허가기관의 승인이 신속해졌지만, 토지지분관계가 복잡해 관련 법률검토가 길어지면 승인과정도 늘어납니다.  

‘국가건축정책위원회’에 따르면 대규모 건축물의 경우 지자체에 건축허가를 신청하면 7단계 절차를 거치면서 많게는 40여개의 심의를 거쳐 건축허가까지 14~16개월(425~480일)이 걸리는 것으로 조사됐습니다. 앞으로 이 과정을 단축시킨다고 하니 반가운 일입니다.  

2. 아파트 건설공기는 어떻게 될까요?  

통상 1개층을 1개월로 잡으면 지하주차장을 포함한 20층 아파트의 경우 착공후 준공까지 20~21개월이 소요됩니다. 유니트화된 설계공법을 적용할 경우 준공기간을 단축해 부대공용시설까지 시공이 가능합니다. 아파트 기준으로 인허가부터 착공을 거쳐 준공까지 평균 36개월 내외가 소요되므로 ‘건축인허가면적’ 및 ‘건축착공면적’은 2~3년 뒤 선행지표의 역할을 수행하게 됩니다.  

전국 건축인허가면적 및 건축착공면적 해마다 줄어

통계청이 집계한 건축인허가면적, 건축착공면적, 건축준공면적을 살펴봤습니다. 

1. 건축인허가면적 2016년부터 3년 연속 축소, 2019년에도 축소될 가능성

건축인허가면적은 2016년 1억 7,895만㎡(전년동기대비 -5.7%), 2017년 1억 7,188만㎡(전년동기대비 -4.0%), 2018년 1억 6,096만㎡(전년동기대비 -6.3%)입니다.  

2019년 상반기는 6,927만㎡(전년동기대비 -15.5%)로 집계됐습니다. 2016~2018년 상반기가 연간의 평균 49.9%였음을 적용하면 2019년은 1억 3,881만㎡(-13.8%)가 산출됩니다. 이대로라면 인허가면적은 2016년부터 4년 연속 축소됩니다.  

2. 건축착공면적도 2016년부터 연속적으로 축소

건축착공면적은 2016년 1억 4,387만㎡(전년동기대비 -5.7%), 2017년 1억 2,780만㎡(전년동기대비 -11.2%), 2018년 1억 2,122만㎡(전년동기대비 -5.1%)입니다.  

2019년 상반기는 5,743만㎡(전년동기대비 -10.1%)로 집계됐습니다. 2016~2018년 상반기가 연간의 평균 49.5%였음을 적용하면 2019년은 1억 1,602만㎡(-4.3%)가 산출됩니다. 이대로라면 건축착공면적은 건축인허가면적과 동일하게 2016년부터 4년 연속 축소됩니다.

3. 건축준공면적 2016년부터 4년 연속 증가할 전망이나, 증가 폭 줄어 

건축준공면적은 건축인허가면적과 건축착공면적과는 조금 다릅니다. 2016년 1억 2,806만㎡(전년동기대비 +5.4%), 2017년 1억 4,144만㎡(전년동기대비 +10.5%), 2018년 1억 5,340만㎡(전년동기대비 +8.5%)입니다.  

2019년 상반기는 7,473만㎡(전년동기대비 -0.2%)로 집계됐습니다. 2016~2018년 상반기가 연간의 평균 47.3%였음을 적용하면 2019년은 1억 5,799만㎡(+3.0%)가 산출됩니다. 이대로라면 건축준공면적은 2016년부터 4년 연속 증가합니다만, 증가율은 점차 축소될 가능성이 큽니다. 건축인허가면적과 착공면적의 감소가 준공면적에 조금씩 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다.

건축인허가면적에 비해 착공진행률 높아, 2~3년 뒤 건축준공면적 줄 수 있어

모든 경제활동은 투입과정과 산출과정이 적절한 비율을 유지해야 합니다. 생산진도가 과도하게 빠르면 수급밸런스가 나빠져 가격에 예상치 못한 영향을 줍니다. 전문가들은 건축인허가면적의 축소 원인을 지방 부동산경기 침체로 인한 사업성 저하로 재건축사업진행 위축, 각종 인허가 규제로 인한 정비사업 일정지연을 꼽습니다.  

반면 건축착공은 2018년 3분기를 저점으로 빠르게 진행됩니다. 착공진행률(착공면적/건축인허가면적)은 주택을 짓기 위해 대기 중인 원재료, 즉 대지의 소진 정도를 살펴보는 지표입니다. 2018년 3분기 71.3%에서 2019년 2분기 91.3%로 회복되었습니다. 2014년 이래 평균 착공진행률은 78.5%입니다. 빠른 착공진행률에 힘입어 건축준공면적의 안정적인 증가가 이어진 것입니다.

적절한 인허가와 착공, 준공이 균형을 유지해야 주택수급에 긍정적입니다. 그러나 시공사(건설사)의 경우 공기단축이 수익성에 유리하므로 착공진행률을 낮출 이유가 없습니다. 건축인허가면적의 원활한 투입없이 현수준의 착공진행률을 유지하면 2~3년 뒤 건축준공면적이 줄 수 있고, 주택공급이 부족할 수 있습니다. 전문가들은 주택가격 안정을 위해서는 안정적인 공급량 확대가 필요하다고 합니다. 최근 불거진 ‘건축인허가제도의 간소화 추진방안’이 주택공급확대에 긍정적이길 기대해 봅니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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