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올 상반기 위례신도시에서 분양한 4개 단지에 몰린 청약 신청자 수와 평균 청약경쟁률 입니다. 

‘위례포레자이’ ‘힐스테이트 북위례’ ‘송파 위례리슈빌 퍼스트캐슬’ ‘위례신도시 우미린1차’ 등 북위례에서 분양한 단지에 20만명이 넘는 청약자가 몰리면서 위례신도시의 인기를 증명했습니다. 

KB부동산 리브온(Liiv ON) 콘텐츠팀은 상반기 수도권 청약통장을 싹쓸이한 위례신도시를 직접 다녀왔는데요.

KB금융지주 경영연구소에서 부동산 현장자문단으로 활동 중인 위례제이공인 장민욱 대표와 함께 위례신도시 부동산 시장 동향을 살펴보도록 하겠습니다. 

“상반기 아파트 청약 신청자 중에서 27%에 달하는 20만여 명이 북위례에서 분양한 4개 단지에 몰렸습니다. 평균 청약경쟁률은 75대 1, 당첨 가점도 최고 82점까지 나와 북위례 청약시장 열기가 뜨거웠습니다.” 

위례신도시의 중심부인 중앙광장 인근에서 만난 장민욱 대표는 “분양가 상한제가 적용된 북위례 ‘로또 아파트’ 청약 열풍으로 기존 아파트 시장은 관망세가 이어졌지만 최근 저가 매물이 소진되면서 거래의 물꼬가 트이기 시작했다”며 위례신도시 시장 동향을 전했습니다. 

상반기 위례신도시 부동산 시장은 냉탕과 온탕을 오고 갔습니다. 청약 열풍이 불었던 신규 아파트 분양과 달리 기존 아파트 시장은 9.13 대책 이후 잇따른 규제 강화, 인근 헬리오시티 입주 등으로 급격히 얼어붙었기 때문인데요. 

올 초부터 지난해 고점 가격보다 15% 이상 떨어진 급매물 위주로 간간히 거래가 이뤄지다가 최긴 들어 저가 매물이 거의 소진되기 시작했습니다. 지난해 고점을 아직 회복하지 못했지만 고점 대비 5% 빠진 수준까지 가격이 올라온 상태입니다. 3.3㎡당 평균 3000만원을 웃돌던 위례신도시 집값은 2900만원 수준으로 조정을 받았고 서서히 반등하는 분위기입니다. 

“위례신사선 예정지인 중앙역과 중앙광장 인근 단지, 송파권역 단지를 중심으로 그간 가격 조정폭이 적었습니다. 역에서 거리가 먼 하남 및 성남권역 단지들의 가격 조정폭이 상대적으로 컸습니다. 위례중앙역 인근과 송파권역 단지가 앞으로 위례신도시 아파트 시세를 주도할 대장주로 꼽힙니다.” 

장 대표는 “위례신도시 입주 초기 분양가와 브랜드 위주로 형성됐던 시세가 시간이 지나면서 위례중앙역 인근 입지를 중심으로 피라미드형 시세가 형성되는 양상이 점점 뚜렷해지고 있다”고 설명합니다. 

휴먼링 안쪽에 위치한 중앙역 주변 단지, 이 박스권 안에 위치한 단지가 위례신도시 하락장에서도 가격 방어력이 탄탄했기 때문입니다.

실제로 분양 당시 분양가는 비슷했지만 중앙역 인근 단지 매매 시세는 10억~11억원대를 호가하는 반면 중앙역과 거리가 먼 단지의 경우 시세가 8억원대로 가격차가 2억원 이상 벌어졌습니다.

행정구역 상으로는 동일한 주택형이라면 송파구 장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 순으로 선호도가 높은 편입니다.  

위례신사선 개통 예정인 위례중앙역 인근에 위치한 입주 2년차를 맞은 ‘위례자연앤센트럴자이’의 경우 전용 51㎡, 59㎡ 소형은 갭투자자가 선호하는 매물 1순위에 속합니다. 9.13 대책 이후 가격 조정을 보이면서 집중적으로 거래가 이뤄지기도 했습니다.  

전세시장의 경우 인근 잠실의 헬리오시티 입주 영향으로 연초에 시세가 급락했다가 꾸준히 반등하는 모습입니다. 위례신도시 특성상 중대형 평수보다 신혼부부나 젊은 층이 선호하는 중소형 평수의 수요가 뚜렷하기 때문에 단지별, 학군별로 차이는 있지만 전세가율이 50~55%대를 유지하고 있습니다. 

하반기에도 위례신도시에는 분양이 잇따릅니다. 7월 위례신도시 송파구 장지동에서는 호반써밋송파1·2차 2개 단지가 분양을 앞두고 있어 수요자의 관심이 모아지고 있는데요. 9월에는 하남시 학암동 중흥S클래스, 10월에는 우미린 2차 등 2300여 가구의 분양이 예정돼 있습니다. 

앞서 분양한 ‘송파 위례 리슈빌 퍼스트캐슬’ 경우 당첨가점 최고 82점이 나온 만큼 하반기 분양에서도 당첨가점 80점대 이상이 나올 가능성이 충분하다고 장 대표는 분석합니다.  

“A1-2, A1-4 블록에서 7월 분양하는 호반써밋의 경우 북위례 송파권역 수변공원 인근에 위치한 리슈빌 분양가(2170만원)와 비슷한 3.3㎡당 2200만원 전후로 책정될 것으로 보입니다. 북위례 하남권역인 위례포레자이(1820만원), 힐스테이트 북위례(1833만원), 위례 우미린1차(1871만원) 분양가보다는 높게 책정될 것 같습니다. 당첨가점은 송파권역에서 당첨되려면 최저 60점에서 70점 이상은 돼야 안정권으로 보입니다.”  

헬리오시티 입주와 북위례 청약이 마무리되면서 평상을 되찾아가는 위례신도시. 이제 해결해야 할 과제는 위례신사선과 위례트램 개통입니다.

위례신사선은 위례신도시의 핵심 교통대책으로 위례신도시와 서울 강남 신사역을 경전철로 잇는 사업인데요. 위례신사선이 개통하면 위례신도시에서 신사역까지 기존 1시간에서 20분 안팎으로 줄어들게 되는데요.

당초 예정대로라면 2013년에 개통했어야 하지만 사업이 난항을 겪으면서 개통이 늦어지고 있습니다. 최근 민간투자사업으로 추진이 확정되면서 제3자 제안공고를 실시한다는 소식이 전해졌는데요. 올해 말 사업자를 정한뒤 이르면 2022년 착공에 들어갈 것으로 예상됩니다. 

위례 트램 역시 위례신도시의 주요 교통대책 중 하나였는데요. 5호선 마천역부터 8호선 복정역·위례역(가칭)을 잇는 5.44㎞의 트램 노선을 만드는 것입니다. 

10년 가까이 진전이 없던 위례트램은 지난 5월 국토교통부가 서울시, 경기도, 송파구, 성남시, LH, SH와 함께 트램 사업을 추진하기 위한 업무협약(MOU)을 체결하면서 사업에 속도가 붙을 것으로 보입니다. 

장 대표는 “교통과 학군은 위례신도시의 발목을 잡는 아킬레스건”이라며 다음과 같이 덧붙였습니다.  

“위례신사선 개통까지 아직 갈길이 멀어 2020년 개통 예정인 8호선 우남역이 입주민에게 조금이나마 위안이 되어주고 있습니다. 지상철로 조성되는 우남역의 토지보상 문제만 해결되면 1년 안에 개통 가능한 만큼 위례신도시 교통여건 개선에 호재로 작용할 전망입니다.”

인근 지역에서 이어지는 대규모 입주물량도 위례신도시에는 부담으로 작용할 전망입니다. 인접한 강동구 명일동에서 ‘래미안명일역솔베뉴’ 1900가구를 시작으로 올해만 1만여 가구, 내년에는 5000여 가구가 입주할 예정입니다. 단일 규모로는 국내 최대 재건축 단지인 둔촌주공 재건축 1만2000여 가구도 2022년부터 입주를 시작합니다.

헬리오시티 입주 때와 마찬가지로 인근 지역에서 연이어 쏟아지는 입주물량은 단기적으로 위례신도시 전월세 시장을 비롯해 매매시장에 악영향을 미칠 수 밖에 없는데요. 게다가 북위례와 3기 신도시 신규 공급물량도 남아있는 상황입니다.

강남이 가까워 주목 받았던 위례신도시. 교통 문제, 주변지역 공급물량 등 난제들을 딛고 강남 대체 신도시로 우뚝 설 수 있을지 지켜봐야겠습니다.