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1세대 1주택 고가주택 양도소득세 사례로 같이 계산해봐요!

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오늘은 1세대 1주택의 고가주택을 소유하고 있을 때 양도소득세를 어떻게 계산해야 하는지 사례를 통해서 함께 계산을 해보려고 합니다. 그동안 양도소득세 계산이 어려우셨던 분들은 영상을 통해서 함께 이해해보시면 좋을 것 같아요! 

우선 1세대1주택일 경우 양도소득세가 비과세되지만, 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는, 9억 원 초과분에 대해서 양도소득세가 과세됩니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 양도차익 계산, 여기에 장기보유특별공제를 차감하여 양도소득금액을 계산, 여기에 양도소득 기본공제 250만원을 차감하여 과세표준을 산출한 후 세율을 곱하면 양도소득세가 계산됩니다.


고가주택 양도소득세 계산방법

1. 양도차익 구하기

우선 양도가 11억에서 취득가액 5억 원과 필요경비를 차감하면 589,100,000원의 양도차익이 계산됩니다. 이 금액은 H아파트에 대한 전체 양도차익이기 때문에 9억원 초과분에 대한 양도차익을 별도로 계산해야 합니다.

9억 초과분에 대한 양도차익은 전체약도차익 x (양도가액 - 9억 원) / 양도가액 으로 107,109,090원 입니다.

2. 장기보유특별공제액 구하기

장기보유특별공제는 양도차익 X 공제율 입니다.

장기보유특별공제는 주택을 3년 이상 보유한 경우에만 적용되며, 1세대 주택으로 2년 이상 거주*한 경우 보유 연수별로 8%를 곱해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

*1세대 1주택으로 2년 이상 거주하지 못한 경우에는 보유연수별로 2%씩 곱해 최대 30%까지 공제

위 사례의 경우 6년 이상 거주 및 보유했기 때문에 8% X 6년으로 48% 공제받을 수 있으므로 장기보유특별공제액은 282,768,000원이 됩니다. 더불어 9억 초과분에 대한 장기보유특별공제는 전체장기보유특별공제액 X (양도가액 - 9억원) / 양도가액 이므로 51,412,363원이 됩니다.

3. 산출세액 구하기

양도차익에서 장기보유특별공제를 제외하면 양도소득 금액이 되고, 이에 기본공제 250만원을 제외하면 과세표준을 구할 수 있습니다. 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 위 사례의 경우 과세표준이 4,600만원 초과 8,800만원 이하이므로 24%가 적용됩니다. 세율은 아래 표를 참고해주시기 바랍니다.

따라서 과세표준에 24%의 세율을 곱하고 누진공제 522만원을 차감하면 7,547,210원의 산출세액이 됩니다.

4. 총 부담할 세액

마지막으로 산출세액에 지방소득세를 더하면 최종으로 낼 세금을 확인하실 수 있습니다. 지방자치단체에 납부할 지방소득세는 산출세액의 10%이므로 754,720원을 합산하여 총 8,301,930원을 납부하시면 됩니다.


2021 개정 장기보유특별공제

’20.12.31.까지 양도하는 경우 1세대1주택 장기보유특별공제율

① 1세대1주택 & 3년 이상 보유 & 2년 이상 미 거주

연도별로 2%씩 적용하여, 3년 이상 보유한 경우 최소 6%에서, 15년 이상 보유한 경우 최대 30%의 공제율을 적용합니다.

② 1세대1주택 & 3년 이상 보유 & 2년 이상 거주

연도별로 8%씩 적용하여, 3년 이상 보유한 경우 최소 24%에서 10년 이상 보유한 경우 최대 80%의 공제율을 적용합니다.

’21.1.1. 이후 양도하는 경우 1세대1주택 장기보유특별공제율

2021.1.1. 이후 양도하는 주택부터는 보유기간별 연 4%공제와 거주기간 별 연 4%공제를 합산하여 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 경우에 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.


오늘은 9억 원을 초과하는 1세대 1주택 고가주택 양도소득세 계산 방법과 2021년부터 개정되는 장기보유특별공제율에 대해 설명해드렸는데요. 더 자세한 설명은 영상을 통해 확인해주시기 바라며 또 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요!

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