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증여받은 부동산은 왜 5년 이내에 팔면 안 되나요?

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" 서울에 집 두 채를 가지고 있던 최 씨는 3년 전 아내 김 씨에게 한 채를 증여해 주었습니다. 

두 채 모두 오랫동안 보유한 주택으로 양도차익이 상당했기 때문에 양도세를 줄이기 위해서 

배우자에게 증여를 한 것이죠. 증여하고 나서도 아파트 가격이 최근 몇 년 사이 오른데다 

종합부동산세가 부담스러워진 최 씨 부부는 증여한 아파트를 팔려다가 5년 이내 팔면 

큰일 난다는 얘기를 듣고 무슨 영문인지 궁금해졌습니다. "


증여하면 양도세가 줄어든다고요?

먼저 증여를 하면 어떻게 양도세가 줄어드는지부터 살펴볼까요? 가령, 10년 전 2억 원에 산 주택을 지금 6억 원에 판다면 양도차익은 4억 원이 되겠죠. 그런데 최 씨는 서울에 집이 두 채 있는 다주택자입니다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔면 양도세가 중과되는데, 오래 보유했더라도 장기보유특별공제는 한 푼도 받을 수 없고 세율도 기본세율(6~42%)에서 2주택자는 10%p, 3주택 이상이면 20%p 가산한 세율이 적용된다는 것이죠(내년 6월 1일 양도하는 분부터는 2주택자 20%p, 3주택 이상자 30%p가 가산됩니다). 즉, 최 씨가 2주택인 상태에서 이 집을 팔면 양도세는 약 1억 9,000만 원(지방소득세 포함)입니다.

그럼 배우자에게 증여를 하면 어떻게 될까요? 배우자에게 증여한 재산은 6억 원까지는 증여공제가 돼서 증여세가 없습니다. 단, 증여일로부터 10년 동안 합산해서 6억 원이 공제되는 것이기 때문에 10년 이내에 배우자에게 증여받은 재산이 없을 때 6억 원을 공제받을 수 있습니다. 아내 김 씨는 남편한테서 처음 받는 증여라서 6억 원을 공제받을 수 있으므로 증여세는 없고, 취득세 1,600만 원(공동주택 가격 4억 원 가정함)만 내고 아파트를 증여받았습니다. 아내 김 씨는 이 아파트를 6억 원에 증여로 취득하게 된 것이죠.

부부는 항상 같은 세대이기 때문에 증여하고 나서도 주택 수가 합산되서 1세대 2주택자인 것은 변함이 없습니다. 하지만 양도세를 계산할 때 취득가액이 증여받은 가액인 6억 원으로 올라가기 때문에 동일한 6억 원에 양도한다면 양도차익이 “0”이 되어 양도세는 없겠죠. 그렇다면 취득세 1,600만 원만 내고 양도세를 1억 9,000만 원 줄였으니 결과적으로 1억 7,400만 원 만큼 절세를 한 셈이죠.


증여받고 5년 이내에 팔면 양도세 많이 나오는 이유

하지만 이 때 반드시 기억해야 할 중요한 포인트가 있습니다. 바로 증여받은 날로부터 5년이 지나서 팔아야 한다는 점입니다. 증여를 통해 양도세를 회피하는 것을 방지하기 위해 세법에서는 증여일로부터 5년 이내에 증여받은 재산을 팔면 ‘취득가액 이월과세’ 라는 규정을 적용하고 있기 때문이죠. ‘취득가액 이월과세’란 양도세를 계산할 때 취득가액을, 증여받은 사람이 증여받은 가액이 아니라 종전 증여자가 취득한 가액으로 계산하라는 것입니다. 즉, 아내 김 씨가 증여받은 아파트를 증여받은 지 5년이 되기 전에 팔면 취득가액이 6억 원이 아니라 최 씨가 당초 취득한 2억 원으로 양도세를 계산해야 한다는 것이죠. 이렇게 되면 증여를 해서 취득가액을 올릴 수 없으니 양도세 절세전략은 수포로 돌아가는 셈입니다. 따라서 증여받은 부동산을 팔 때는 반드시 증여일로부터 5년이 지난 뒤에 양도해야 한다는 점을 기억해야 합니다.

최근 개정된 지방세법으로 주택을 증여할 때 취득세율이 높아져서 증여 의사결정을 할 때 고려해야 합니다. 올해 8월 10일까지 증여받았다면 4%세율로 취득세를 내면 되었지만 8월 11일 이후 증여받는 분부터는 세율이 12%로 대폭 인상되었습니다. 다만, 조정대상지역외의 지역에 있는 주택이나 기준시가 3억 원 이하인 주택 또는 1세대 1주택자의 주택은 종전처럼 4%가 적용됩니다. 이 때, 증여 또는 상속으로 받는 부동산의 취득세는 시가인 매매사례가액에 세율이 적용되는 것이 아니라 공동주택공시가격에 대해 세율이 적용된다는 점도 알아두면 좋습니다.

이은하 세무사, 저서 : 이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일


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