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집을 팔려고 하는데 양도소득세 미리 계산할 수 있을까요?

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요즘 집값 변동이 심해서 거래하실 때 양도소득세를 미리 계산해보고 싶은 분들이 많으실 것 같아요. 오늘은 양도소득세를 어떻게 계산하고, 계산할 때 유의해야 하는 것들을 알려드릴게요. 부동산 거래를 계획하고 계신다면 꼼꼼히 확인해주세요.


양도소득세 계산

1. 양도소득세 계산 방법

우선 양도소득세에 대해 간단하게 설명해드릴게요. 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식, 분양권 같은 부동산에 대한 권리를 양도할 때 발생하는 이익(소득)에 부과되는 세금입니다. 물론 다른 세금과 마찬가지로 양도하면서 이익이 발생하면 과세가 되지만, 이익이 없다면 과세되지 않습니다.

양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.

2. 관련 세율

1) 하나의 자산이 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰 것으로 함

2) 주택 및 조합원입주권은 40% 

3) 주택 및 조합원입주권은 기본세율 

4) ‌무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상(30세 미만으로서 배우자가 있거나  배우자가 사망·이혼한 경우 포함 ) 및 조정대상지역 공고 전 매매계약하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 기본세율 적용 

5) ‌2017. 8. 3. ~ 2018. 3. 31.까지의 양도분만 10% 가산됨 

6) ‌지정지역 내 비사업용토지는 추가 10% 가산되나, 2020. 3. 현재 지정지역 없음 

3. 세율적용 방법

1) 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 각각의 세율을 적용한 산출세액 중 큰 세액을 납부합니다.


ex. 1년 2개월 보유한 비사업용토지를 2019년 중 양도할 때 납부할 세액은 얼마일까요? 

2년 미만으로 보유하고, 비사업용토지 두 가지 기준 중 세율이 높은 40%가 적용되서 산출세액은 20,000,000원이 됩니다. 

2) 1과세 기간에 2개 이상의 자산을 양도할 때에는 과세표준의 합계액에 일반세율을 적용한 세액과 각 자산별 세율을 적용한 산출세액의 합계액 중 큰 세액을 납부합니다.


ex. 2년 이상 보유한 비사업용토지와 비사업용토지가 아닌 자산을 양도할 때 납부할 세액 중 높은 세율을 적용해 216,600,000원을 납부해야 합니다. 


양도가액 및 취득가액

1. 양도차익 계산

양도소득세는 부동산을 사고팔면서 얻은 실제 이익을 기준으로 계산하는 것이 원칙이므로, 양도소득세의 정확한 계산을 위해서는 계약서 등 취득‧보유‧양도와 관련된 객관적인 증빙을 잘 구비해야 합니다.

양도착익 = 실지 양도가액* – 실지 취득가액** – 필요경비 (①+②+③)

*실지 양도가액: 상대방으로부터 실제 수수하는 거래 금액

**실지 취득가액: 취득에 소요된 실제 취득가액 



① 취득 시 부대비용

: 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용 


② 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용 

부동산을 취득한 후 용도변경‧엘리베이터·냉난방장치 설치비용 

섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등 

재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용 


③ 양도비용 

: 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등 


장기보유특별공제

1. 장기보유특별공제 적용 대상​

: 보유기간이 3년 이상인 토지 또는 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.


*미등기 양도는 적용 제외 

2. 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제

공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대사업자등록하여 다음 요건*을 모두 충족하고 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다.


① 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하 

② 전용면적 85m2 이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준) 

③ 임대개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하(2018.9.14. 이후 취득분부터) 

3. 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제

장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연 2%, 최대 30%)에 임대기간에 따라 다음의 공제율*을 가산합니다. 이 경우 사업자등록과 임대사업자등록을 하거나 공공주택사업자로 지정돼 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

* 장기임대주택을 양도한 경우 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제/장기임대주택에 대한 장기보유특별공제 둘 중 하나만 공제합니다.


양도소득기본공제

다음의 소득별로 각각 연간 250만 원을 공제하며, 동일한 소득별 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차로 공제합니다.


*미등기양도자산은 공제 제외 


​- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 

- 주식 또는 출자지분 

- 파생상품 

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국세청

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