국세청

" 서울에 아파트 두 채를 보유한 박 씨는 최근 높아지는 보유세 부담 때문에

지금 살고 있는 집만 남기고 한 채는 팔 생각입니다. 그런데 남에게 팔자니 아까워  

아직 집이 없는 자녀에게 팔고 싶은데 시세보다는 몇억 원 싼 가격에  

팔아서 자녀의 자금 부담을 덜어 주면 좋겠다는 생각입니다. 

자녀에게 부동산을 싸게 팔아도 괜찮을까요? "  

먼저, 부모가 자녀에게 부동산을 매매로 거래하는 것이 가능한지부터 볼까요? 세법에는 부모가 자녀 혹은 배우자에게 재산을 양도하면 자녀 또는 배우자가 이를 증여받은 것으로 추정한다는 규정이 있습니다. ‘추정한다’는 것은 무조건 증여로 본다는 것이 아니라, ‘증여받은 것이 아니라 실제로 대가(돈)를 주고 매매로 취득했다’라는 것을 납세자가 입증하면 증여로 보지 않지만, 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 의미입니다.

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즉, 자녀에게 부동산을 양도했다고 할 때 양도라는 증거가 명백히 있다면 양도로 인정해 주지만, 자녀가 부동산의 대가만큼의 자금출처가 없거나 해당 자금을 부동산의 소유자인 부모에게 금융거래로 이체해 준 사실 등 매매거래라는 증빙이 없다면 증여로 보아 증여세를 과세한다는 것입니다.

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따라서 실제로 자녀가 벌은 소득이나 상속 또는 증여받은 재산을 처분한 돈으로 부모의 부동산을 산다면 매매거래로 인정받을 수 있는 것이죠. 그럼 남도 아니고 자녀한테 파는 것이니 시가보다 싼 금액으로 팔아도 될까요?

부모가 자녀에게 부동산을 팔았을 때 주의해서 할 것은 ‘시가’로 거래했는가 하는 부분입니다. 사례의 박 씨가 18억 원에 거래되고 있는 아파트를 자녀에게 12억 원에 팔아도 괜찮을까요? 그렇지 않습니다. 부모가 자녀에게 부동산을 시가보다 싸게 팔면 싸게 산 자녀는 그만큼 이익을 얻게 됩니다. 18억 원 짜리를 12억 원에 샀으니 6억 원만큼의 이익을 얻은 셈이죠. 그래서 세법에서는 특수관계자간에 매매거래를 할 때 시가보다 일정 범위를 넘어선 저가 양수를 하면 양수자에게 증여세를 과세합니다.

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그렇다면 여기서 말하는 ‘시가’란 무엇일까요? 증여의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 내에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 그 가액을 말합니다. 해당 재산 자체의 가액이 없으면 유사한 재산의 가액을 시가로 보는데요. 아파트는 동일한 단지 내에 있는 전용면적의 차이가 5%이내 이면서 기준시가(공동주택가격)의 차이가 5%이내인 경우를 유사한 재산으로 봅니다.

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가령 박 씨가 자녀에게 판 아파트와 같은 단지, 같은 평수에다 같은 라인에 층수도 비슷한 아파트가 최근 1개월 이내에 18억 원에 팔렸다면 18억 원이 바로 시가라는 것이죠. 그렇다면, 18억 원 보다 얼마나 싸게 팔았을 때 증여세가 과세될까요?

시가보다 약간 싸게 파는 것은 제3자 간에도 충분히 있는 일입니다. 그렇기 때문에 세법에서는 시가의 일정 범위를 넘게 싸게 팔았을 경우에만 증여로 과세를 하는데요. 그 허용하는 수준이 얼마만큼이냐 하면, 자녀에게 판 금액과 시가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 넘으면 증여로 과세됩니다.

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위 사례로 풀어서 설명하면 자녀가 시가보다 6억 원만큼 싸게 샀는데 이 금액이 시가인 18억 원의 30%(5억 4,000만 원)와 3억 원 중에 적은 금액인 3억 원을 넘었기 때문에 증여세가 과세됩니다. 이때, 증여재산가액은 6억 원에서 3억 원을 뺀 3억 원입니다. 싸게 판 6억 원 전체에 대해 증여세를 과세하는 것은 아니고 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 해서 증여세를 과세하는 것이죠. 따라서 부모 자녀간에 부동산 매매 시 양수자인 자녀가 증여세를 내지 않기 위해서는 시가가 10억 원 이하인 부동산이라면 시가의 70%보다 높은 가액으로 거래를 해야 하고, 시가가 10억 원을 넘는 부동산이라면 3억 원보다는 덜 싸게 팔아야 합니다.  

자녀에게 부동산을 싸게 판 부모의 입장은 어떨까요? 싸게 팔면 양도가액이 적어지기 때문에 양도차익 역시 작아지고 결국 부모가 내야 할 양도세가 줄어듭니다. 남한테 싸게 팔면 손해겠지만 자녀에게 싸게 넘겨주고 자신이 낼 양도세까지 줄어들면 이득이겠죠? 그래서 세법에서는 특수관계자에게 저가로 양도해서 양도세를 적게 내는 것을 부당한 거래로 보아서 거래한 가격대로 양도세를 매기도록 내버려 두지 않습니다.

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양도세에서의 과세 기준은 증여세와는 다른데요. ​시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 양도가액을 실제 거래한 가액이 아닌 시가를 대상으로 양도세를 계산합니다. 따라서 박 씨가 자녀에게 12억 원에 팔았다면 12억 원을 양도가액으로 봐서 양도세를 계산하는 것이 아니라 시가인 18억 원을 양도가액으로 해서 양도세를 내야 합니다.

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정리하자면, 부모가 자녀에게 부동산을 팔 때는 자녀에게 그만한 자금이 있는지 실제로 부모에게 그 돈을 지불했는지, 그리고 적정한 가액으로 거래를 했는지를 체크해야 세금에서 불이익을 당하는 일을 피할 수 있다는 점을 알아두어야겠습니다.

이은하 세무사, 저서 : 이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일