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양도소득세 1가구 1주택 거주자와 보유자의 세금 차이는?

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1가구 1주택 거주자, 1가구 1주택 보유자?  

집을 내놓으려고 알아보니, 양도소득세가 생각보다 복잡하네요. 양도소득세 세율과 비과세 방법이 있으면 좀 알려주세요.

기준도 다르고 복잡해 보이는 양도소득세, 오늘은 양도소득세 과세 기준과 세율 그리고 비과세 방법을 설명 드리려 해요! 헷갈리셨던 분들은 누리우리와 함께 차근차근 알아볼까요?


양도소득세란?

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

* 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도 시점에 과세하게 됩니다. 

* 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

1세대 1주택 양도소득세 절세 방법은 없나요?

토지·건물 등의 자산을 양도하는 경우에는 원칙적으로 양도소득세가 과세되지만, 1세대 1주택, 농지의 교환 등 국민주거생활의 안정과 자경농민의 보호 등 사회정책적인 이유로 일정한 요건에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는 제도가 있습니다.

❝양도소득세 면제 조건

⦁거주자가 구성하는 1세대가 양도하는 경우
⦁양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우
⦁보유기간이 2년 이상인 것
(단, 조정대상지역 내에 있는 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 실거주)

❝이런 경우는 면제 조건을 갖춰도 과세 됩니다!

⦁미등기 양도자산
⦁매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성(일명 업·다운 계약서)
⦁9억 원 초과 고가 주택

년 이상 보유 vs 2년 이상 보유 및 거주
세금 달라지나요?

1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 이상 거주해야 하는지 아닌지는 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지 비조정대상지역에 있는지에 따라 달라집니다.

취득일(잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날) 현재 주택이 있는 지역이 조정대상지역인 경우에는 2년 이상 거주해야 합니다.

그렇지만 조정대상지정일 전에 잔금청산을 하지 못한 경우에도 ▴매매계약(분양권 포함) 체결 ▴대금 지급사실이 명백히 확인되고 ▴매매계약일 현재 무주택세대 등 3가지 조건을 모두 충족하는 경우는 실제 거주하지 않아도 대상이 됩니다. 조정대상으로 지정될 줄 모르고 한 계약임을 인정해 주는 것이죠.

단, ‘조정대상지역으로 지정될 줄 모르고 계약 후 잔금청산’의 경우와는 다르게 주택 취득일에 조정대상지역이었다면 중간에 조정대상지역이 해제되어도 2년 이상 거주해야 합니다.

조정대상지역이란?

조정대상지역부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말합니다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5:1 이상인 곳 등이 해당돼요.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 제한이 있습니다. 또한 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일세율(50%) 적용 등의 규제를 받게 돼요.

조정대상 지역은?

* 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지를 참고하시기 바랍니다. ​


오늘은 1가구 1주택의 경우 양도소득세를 알아봤습니다. 개정된 부분도 있고, 양도소득세 실거주자의 경우 해당 요건들을 충족하면 비과세 받으실 수 있으니 기준에 해당하는지 꼼꼼한 확인 부탁드립니다.

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국세청

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