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세입자 돌려줘야 할 전세보증금, 과세 대상일까요?

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3주택자입니다. 그 중 2채는 전세를 줬고, 1채에는 제가 거주하고 있어요. 전세 보증금은 모두 세입자에게 돌려줘야 할 돈이고, 월세 수입이 없어서 실질적으로 제가 버는 돈이 없는데, 그래도 세금 내야 하나요?

주택임대소득법에 따라 2019년도 귀속분부터 주택임대, 즉 월세, 전세, 보증금에 전면과세가 실시됩니다. 따라서 2019년도 주택임대소득을 올해 5월 안에 종합소득세 신고해야 하죠.


하지만 위에 질문하신 것처럼 전세로 임대를 줬다면, 보증금을 추후에 돌려줘야 하는데도 세금을 내야하는지 궁금하실 거예요. 위 같은 경우에는 과세 대상인지 알아보도록 하겠습니다!


전세로 준 주택 2채, 과세 대상이 될까요?

현행 소득세법상 부부합산(1세대나 1가구 기준이 아님) 2주택 이상 보유를 하고, 임대를 주는 경우에는 해당 주택임대수입은 과세대상입니다.


2주택자는 월세 수입이 있다면 수입이 얼마가 됐든 과세 대상이 됩니다.

1주택이라도 기준시가 9억 원 초과 고가주택이나 국외 소재 주택임대는 과세대상이므로 사업자등록 및 종합소득세 신고를 해야 하죠.

 

2주택자 이상, 즉 3주택 이상 소유하면 월세뿐만 아니라 전세보증금도 과세 대상입니다. 전세보증금은 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 이때 소형주택(40m² 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외합니다.

< 간주임대료란? >

월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등은 정기예금이자율(2019년 귀속 2.1%)에 해당하는 금액만큼을 임대료로 ‘간주’합니다.

다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40m² 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 2021년까지 제외)이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 과세합니다.
* 단, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고


3주택자가 1채는 직접 거주하고
1채는 3억 원 이하 전세 1채는 월세로 임대료를 받았다면?

그런 경우에도 과세 대상입니다. 월세는 2주택 이상부터 과세대상이기 때문입니다. 3억 원 이하인 전세보증금은 과세대상이 아니지만, 월세 수입은 있기만 하면 과세 대상입니다. 사업자등록하고 주택임대소득 신고를 하셔야 해요.


그렇다면 간주임대료 계산은 어떻게 할까요?

간주임대료 계산식은 다음과 같습니다.

▶간주임대료 = (보증금 등 – 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 * 정기예금이자율 - 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
(윤년 : 366, ‘19귀속 정기예금이자율 : 2.1%)

1) 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺌
2) 추계신고 ˙ 결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

딱 봐도 계산식이 ‘뭥미??’ ㅠㅠ 누리우리도 너무너무 어려운 간주임대료 계산은 홈택스가 대신 해드립니다. 홈택스의 ‘주택 간주임대료 계산해보기’ 서비스를 이용해 주세요.


※주택의 간주임대료 간편 계산 바로가기※

※영상으로 보는 ‘간주임대료’ 계산 방법※​


6월 1일까지는 주택임대소득이 있으신 분들이 소득 신고를 하는 날입니다. 국세청 누리집과 블로그에 성실신고를 할 수 있도록 다양한 도움 자료를 올려놓았으니, 최대한 활용해주시기 바랍니다!

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