[양도세 절세 팁] 부동산 거래, 시기만 잘 조절해도 양도소득세 부담 줄일 수 있다?
주택이나 토지, 공동주택을 양도하여 이익이 생겼다면 양도소득세를 내야 합니다. 이때 부동산 양도시기를 상황에 맞게 조절하면 양도소득세 부담을 줄일 수 있답니다.
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부동산 거래 시, 꼭 알아야 할 절세팁! 양도 시기 관리법, 지금 시작합니다.
부동산 양도는 1년에 1건
서울에 주택 3개를 보유한 다주택자인 김민주 씨. 그는 올해 안에 주택 2개를 양도할 계획을 세웠는데요. 그런데 그의 친구가 ‘집은 1년에 1채를 파는 게 좋다’며 쉽게 흘려들을 수 없는 조언을 했어요.
긴가민가한 민주 씨, 친구가 한 말은 사실일까요?
결론부터 말하면 맞기도 하고, 틀리기도 합니다.
바로 김민주 씨의 상황에 따라 다른데요.
만약, 한 해 동안 두 개의 주택에서 모두 양도차익이 발생했다면,
“합산과세”대상이 되어 더 많은 양도소득세를 내야 합니다.
합산과세는 동 과세기준일 안에 발생한 양도소득을 합산해 과세하는 것을 말하는데요. 양도소득세는 과세표준이 높아지면 그만큼 세율도 높아지는 누진세율 구조기 때문에, 양도차익을 합산하여 과세하면 더 많은 소득세를 내야 합니다.
(모든 세금은 과세기준일을 가지고 있어요. 과세기준일은 세금을 부과하는 기준이 되는 날로, 양도소득세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 과세기준일로 보고 있습니다.)
잠깐! 모든 거래가 합산과세 대상이 되는 건 아니에요.
합산과세는 기본세율 적용자산에만 해당해요. 기본세율은 보유기간이 1년 이상인 주택, 2년 이상 보유한 분양권에 적용돼요. 1) 비과세 대상이거나 2) 1년 미만으로 보유해 단일세율을 적용받은 주택은 합산과세하지 않아요.
민주씨 친구의 조언은 “기본공제”를 생각해볼 때도 적절한 조언인데요. 기본공제는 양도소득세를 계산할 때 기본 250만원을 양도가액에서 공제해주는 것을 말합니다. 올해에 주택 2개를 한 번에 양도하면 기본공제를 1번만 받지만, 올해와 내년에 각각 주택 한 개씩 나눠서 양도하면 기본공제도 2번 받을 수 있겠죠?
따라서! 민주 씨는 올해 주택 1개를 양도하고, 내년에 주택 1개를 양도함으로써 1) 누진세율을 낮추고 2) 기본공제를 2번 적용받아 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
부동산 양도는 1년에 2건 이상
A의 상황과 달리, 부동산 거래 시엔 어떤 자산에서는 손해를, 어떤 자산에서는 이익을 보기도 하는데요. 이 경우 적절한 양도 시기는 언제일까요?
한 주택에선 양도차손,
다른 주택에선 양도차익이 발생했다면?
이러한 경우에는 연도 중 두 건 이상의 부동산을 양도해야 유리합니다. 양도차손이 발생하면 다른 양도차익 부동산과 “통산”해 신고할 수 있기 때문입니다.
통산은 ‘전부를 통틀어 계산한다’는 의미인데요. 현행법은 양도소득금액 계산 시, 양도차손이 발생한 자산이 있다면 해당 자산을 제외한 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 양도차손을 공제하도록 하고 있어요.
이때 양도차손을 통산할 수 있는 ‘다른 자산’은 양도소득금액 계산 시 양도차손이 발생한 자산과 같은 분류에 속해있어야 해요. 예를 들어 토지를 양도하며 발생한 차손을 주식을 양도하며 발생한 차익에서 공제할 수는 없어요.
* 부동산 항목으로 통산할 수 있는 종류는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산 등입니다.
잠깐! 양도차손의 통산에는 몇 가지 주의점이 있어요.
첫째, 양도차손은 그 해에 발생한 양도소득금액만 공제할 수 있어요. 남은 양도차손을 이월해서 다음 연도 양도소득금액을 공제받을 수는 없어요.
둘째, 비과세되는 양도차손은 통산 대상이 아니에요. 과세되지 않는 1세대 1주택의 양도로 발생한 양도차손은 양도소득금액에서 차감하지 않아요.
셋째, 국외자산에서 발생한 양도차손은 국내자산의 양도차익과 통산하지 않아요. 국내외의 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세 과세표준 및 산출세액을 각각 구분해 산정하기 때문이에요.
따라서! 민주 씨가 올해 주택 2개를 양도한다면 양도소득금액에서 양도차손을 공제하고 과세표준을 줄일 수 있어요. 줄어든 과세표준만큼 민주 씨가 내야할 양도소득세 부담 역시 덜 수 있답니다.
민주 씨의 사례를 통해서 부동산 거래를 2건 이상 하는 경우에 유용한 절세 팁을 알아봤어요. 양도 자산에서 발생하는 차익과 차손을 살펴보고 양도시기를 결정하기! 부동산 양도를 계획하고 있으시다면 꼭 참고해보세요.
*이 포스팅은 '토지, 건물 등 부동산 양도'를 중심으로 작성되었음을 알려드립니다.
