국세청

​매년 4월 말에는 그 해의 아파트 공동주택공시가격과 단독주택의 개별단독주택공시가격, 그리고 5월 말에는 토지의 개별공시지가가 발표됩니다. 그래서 증여를 계획했던 사람들의 마음이 바빠지는 때이기도 합니다. 그 해 기준시가를 발표하는 날과 증여, 어떤 관계가 있는 걸까요?

증여세가 얼마나 나오는지 계산하려면 제일 먼저 해야 할 일이 ‘증여하는 재산이 얼마인지’를 평가하는 것입니다. 현금 1억 원을 증여한다면 증여하는 금액이 1억 원으로 명확하지만 부동산을 증여하면 ‘이 부동산을 얼마로 신고해야 할까’에 대한 평가의 문제가 발생하는데요. 부동산은 공동주택인 아파트와 그 외 부동산으로 구분해서 평가하는 방법을 알아두시는 것이 좋습니다.

​

우선, 아파트는 증여일 전 6개월과 증여일 후 3개월의 매매사례가액으로 증여재산을 평가합니다. 매매사례가액이란 내가 증여하려는 아파트와 동일한 단지 내에 있는 주거 전용면적의 차이가 5% 이내이면서 기준시가(공동주택가격)의 차이가 5% 이내인 아파트가 팔린 사례가 있다면 그 가격을 말합니다. 따라서 아파트를 증여한다면 증여재산가액은 거의 시가로 평가된다고 보면 되는 것이죠.

​

그런데 아파트처럼 공동주택이 아닌 단독주택이나 토지를 증여한다면 어떨까요? 단독주택은 아파트처럼 동일한 집들이 여러 채 있는 것이 아니기 때문에 유사한 매매사례가액을 찾기 어렵습니다. 시가가 없으면 보충적 평가방법인 기준시가로 평가해야 하는데요. 이 기준시가가 바로 개별단독주택공시가격입니다. 토지를 증여할 때도 마찬가지로 비슷한 토지를 찾기 어렵기 때문에 기준시가인 개별공시지가로 평가하는 경우가 많습니다.

기준시가로 평가할 수 있는 부동산을 증여할 때는 4월 말과 5월 말이 중요합니다. 단독주택은 4월 말 전에, 토지라면 5월 말 전에 하는 것이 유리한데요. 해당 연도의 기준시가는 단독주택은 4월 말, 토지는 5월 말에 발표되는데, 발표일이 되기 전에 증여하면 작년 기준시가가 적용되고, 발표일 이후에 증여하면 올해의 기준시가가 적용되기 때문입니다. 올해처럼 기준시가가 많이 상승할 때는 더더욱 증여재산가액의 차이가 크게 나기 때문에 증여계획이 있다면 발표일 전에 서둘러 증여하시는 것이 좋습니다.

​

예를 들면 증여하려는 단독주택의 2020년 단독주택공시가격은 5억 원이었는데 2021년에 6억 원으로 오를 예정이라면 공시가격 발표일 전에 증여하면 1억 원만큼 적게 평가되므로 그에 해당하는 증여세를 아낄 수 있습니다. 이때, 부동산의 증여일은 증여등기 접수일이므로 공시가격 발표일 전에 반드시 등기접수가 끝나야 한다는 점을 기억해야 합니다.

증여받은 수증자는 증여세도 내야 하지만 부동산을 증여받았다면 취득세도 내야 하는데요. 무상으로 받은 증여의 경우 취득세는 기준시가에 취득세율을 적용합니다. 기준시가에 따라 취득세가 달라지는 것인데요. 즉, 기준시가 발표일 전에 증여한다면 작년도 기준시가에 취득세율이 적용되고 발표일 이후에 증여한다면 올해 기준시가에 취득세율이 적용되어 취득세를 내야 합니다. 아파트는 증여재산가액이 매매사례가액인 경우가 많기 때문에 공시가격 발표일이랑 상관없다고 생각할 수 있지만 취득세까지 고려한다면 아파트 증여도 공시가격 발표일 전에 하는 것이 유리한 이유입니다.

​

여기에 다주택자가 조정대상지역에 있는 작년도 공시가격은 3억 원이 안 되지만 올해 공시가격 3억 원이 넘을 예정인 주택을 증여한다면 더욱 신경을 써야 합니다. 가령, 2주택자인 김 씨는 작년 공시가격은 2억 9천만 원(올해 예정 공시가격 3억 2천만 원)인 조정대상지역에 있는 아파트를 종합부동산세 절세를 위해 아내에게 증여하려고 하는데요. 매매사례가액은 5억 9천만 원으로 10년 이내에 증여한 재산이 없기 때문에 증여재산공제 6억 원 적용하면 증여세는 없습니다. 그런데 증여일이 4월 말 전인지 그 이후인지에 따라서 취득세 금액은 엄청난 차이가 발생합니다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 공시가격 3억 원 미만인 주택을 증여할 때는 취득세가 중과되지 않지만 공시가격이 3억 원 이상인 주택을 증여하면 취득세가 중과되기 때문이죠.

​

결국 4월 말 전에 증여하면 공시가격이 낮을 뿐만 아니라 취득세율도 4%를 적용해 취득세가 1,160만 원이지만 4월 말 이후에 증여하면 올라간 공시가격에 중과세율 13.4%까지 적용되어 4,288만 원으로 취득세가 3배 이상 올라가게 됩니다.

마지막으로 한 가지 알아두셔야 할 점은 증여받은 부동산을 나중에 팔 때 취득가액은 증여받은 재산가액입니다. 따라서 증여를 하려는 목적이 양도차익을 줄여서 양도소득세를 절세하기 위해서라면 감정평가를 받아서 증여재산가액을 시가와 비슷하게 평가하여 증여하는 것이 유리합니다.

​

가령, 오래전에 취득한 토지라서 양도차익이 너무 커서 양도 대신 가족에게 증여하고 5년이 지나서 파는 절세전략을 택한 경우, 이때 증여 시에는 개별공시지가가 아니라 감정평가를 받아서 시가에 가깝게 증여재산을 평가해야 나중에 양도차익을 줄여서 양도세를 아낄 수가 있습니다. 결국, 증여재산가액이 나중에 팔 때 양도소득세를 결정하는 것이죠. 따라서 증여할 때는 증여세뿐만 아니라 나중에 팔 양도소득세까지 같이 고려해서 각자 상황에 맞는 방법을 찾는 것이 최대한 절세하는 방법입니다.

이은하 세무사 저서:
이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일