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5분 만에 알아보는 양도세 4편! 1세대 1주택 비과세 요건

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안녕하세요~ 누리우리입니다! 계속해서 1세대 1주택 비과세 요건 및 예외사항에 대해 황혜윤 조사관님과 함께 알아보고 있죠!

저번 시간의 2년 이상 2년 거주 요건의 기간 합산에 이어 이번 시간에는 고가주택 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 다양하고 복잡한 1세대 1주택 비과세, 이번 시간에도 황혜윤 조사관님과 쉽고 간단하게 영상으로 먼저 만나볼게요~


고가주택 비과세 적용 방법
고가주택이란?

- 양도가액 (실제 매도가액)이 9억 원 이상인 주택을 말합니다.

세법에서 9억 원 이상의 주택은 고가주택으로 1세대 1주택 소유이며 비과세 요건을 충족하더라도 전부 비과세 적용은 안되며 일부는 세금을 납부하도록 하고 있습니다.

고가주택의 과세되는 양도 차익

* 산식의 양도가액은 전체가액을 의미합니다.

양도차익이란?

판매한 가격에서 구매한 가격, 취득세, 필요경비(부동산 수수료 등)을 뺀 금액이 양도차익입니다.

예를 들어 ) 4억에 구매한 주택을 12억에 판매했다면 양도차익은 8억이 됩니다. 그렇다면 양도차익 8억 중 비과세 받을 수 있는 금액과 과세 되는 금액의 계산은 어떻게 될까요~?


공동 소유의 경우 비과세 계산도 똑같은가요?
공동소유 비과세 계산법

공동 소요의 경유 = 양도차익 * 본인 소유%

공동소유의 경우 본인 지분에 대한 양도세 각자 계산 및 신고 납부하여야 합니다.

양도가액, 취득 가액, 필요경비, 모두 본인 지분만큼 기입하면 됩니다. 그렇다면, 위에서와 동일하게 양도차익 8억 원의 경우 공동 소유로 50% 지분인 경우 비과세 계산법 알아볼게요.


공동 소유인 경우 본인 지분에 대한 양도세는 각자 계산, 신고, 납부하셔야 하는데요~

신고서에서 양도가액, 취득가액, 필요경비 모두 자기 지분에 해당하는 가액을 기재하고 과세 대상 양도차익을 기재하는 경우에만 전체 양도가액 12억 원에서 9억 원이 넘는 금액만 곱해서 구하면 됩니다.

주의하세요! ) 본인 지분의 양도가액이 9억 원 미만이어도 전체 비과세라고 생각하시면 안 됩니다! 전체 양도가액이 9억 원을 넘는 경우 꼭 계산해서 신고 납부해 주세요!



장기보유특별공제

3년 이상 보유한 부동산의 경우 소득 계산 시 양도차익에서 일정 비율 공제되는데요. 그러나 미등기 자산, 다 주택자의 중과대상 주택은 장기보유특별공제 적용되지 않습니다. 하지만 1세대 1주택 고가주택의 경우 장기보유특별공제율은 경우에 따라 과세금의 차이가 많이 나게 됩니다. 특히 올해부터는 3년 이상 보유 부동산에서 세대 전원의 2년 거주 여부에 따라 공제율의 차이가 많이 납니다.

장기보유특별공제 요건별 공제율?

높은 장특 공제율을 적용받으려면 어떻게 해야 할까요?

장특공제율(장기보유특별공제율)은 조정 지역, 비지정 지역 또한 취득시기 상관없이 세대 전원이 2년 이상 거주하여야 합니다.

세대 전원 2년 이상 거주 한 경우 2020년 12월 31일까지는 보유 1년에 8% 보유기간이 10년 이상 최대 80%


세대 전원 2년 거주하지 않은 경우 보유 1년에 2%씩 15년 이상 최대 30%로 공제율의 차이가 크게 납니다.

또한 2년 이상 거주하지 못한 경우 내년에도 변경 사항 없이 동일하지만 세대 전원 2년 이상 거주의 경우 2021년 01월 01일 이후 양도 시 보유 1년에 4%씩 거주 1년에 4%씩 10년 이상 최대 80%까지 적용됩니다. 이 부분은 작년 1216 부동산 대책 때 나온 내용으로 향후 법 개정을 통해 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 해당될 예정입니다.

2020년 보유기간 별 장기보유특별공제율

보유기간 별 정확한 장특공제율 필요하신 분들이 있을 것 같아 표로 정리했습니다.

2년 이상 세대 전원 거주하지 못한 경우 3년 이상 보유 6%부터 15년 이상 보유 30%로 내년에도 동일합니다.

하지만 2년 이상 세대 전원이 거주한 경우 3년 이상 보유 24%부터 10년 이상 보유 80%가 적용되며 이는 올해까지로 내년에는 변경됩니다.


2년 이상 세대 전원 거주
내년부턴 어떻게 계산할까요?
2021년도 장기보유특별공제율

내년부터의 장기보유특별공제율! 거주 기간과 보유기간에 따라 하단의 표를 보고 확인하시면 됩니다.

예를 들어) 보유기간 9년 11개월, 거주 기간 2년 3개월의 경우

보유기간에서 9년이며, 거주 기간에서 2년의 두 교차점이 만나는 44%가 공제율이 됩니다.


홈택스 모의계산

과세대상 양도차익과 장기보유특별공제 계산하는 방법으로 양도세 계산 직접 할 수 있는데요~

홈택스 사이트에서 모의계산으로 직접 계산해 볼 수 있습니다. 양도세 외에도 다양한 세금 계산 이용해 볼 수 있으니 꼭 방문해보세요.


다음 시간에는 임대주택 보유 시 거주주택 비과세에 대해 알아보겠습니다. 다양한 비과세 요건들 놓치지 말고 나한테 해당하는 비과세! 꼭 챙겨가세요~

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국세청

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