주택임대사업자 등록과 세금에 대해
최근 주택임대사업자 등록 여부를 고민하는 분들이 증가했다고 합니다. 주택임대사업자 등록부터 그에 따른 세금까지 살펴보도록 하겠습니다.
주택임대사업을 하고자 하는 자는 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 합니다.
사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 해야 하는 것이나, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의 규정에 의하여 지방자치 단체장에게 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청할 수 있습니다. 관할 세무서에 사업자등록을 신청할 때는 신청서에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 ‘임대사업자등록증’ 사본을 함께 제출하여야 합니다.
요약하면, 주택임대사업자 등록절차는 아래와 같습니다.
① 주소지 관할 시·군·구청 주택과에서 주택임대사업자등록 신청
② 주소지 관할 세무서에 사업자등록(주택임대업)신청
주택임대소득도 사업소득으로서 원칙적으로 모두 소득세 과세대상이나, 국민의 주거생활 안정을 위해 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다.
▶ 1채의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세됩니다. 다만, 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 과세합니다.
▶ 총수입금액의 합계액
*
이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득(2018. 12. 31. 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)은 비과세됩니다.
* 해당 과세기간에 발생하는 주택임대소득이 2천만 원 이하의 경우, 2019. 1. 1. 이후 발생분에 대하여는 분리과세가 적용됩니다.
- 상시 주거용으로 사용하는 건물(사업을 위한 주거용 제외)과 이에 딸린 토지로서 그 면적이 다음 중 넓은 면적 이내의 토지
① 건물의 연면적(지하층 면적, 지상층 주차장 사용면적 및 주민공동시설 면적 제외)
② 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖은 10배)를 곱하여 산정한 면적
- 주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우는 아래 ①, ②의 구분에 따른다.
① 주택부분 면적 ≻ 사업용 건물부분 면적 ⇨ 전부 주택(부수토지 포함)
② 주택부분 면적 ≦ 사업용 건물부분 면적 ⇨ 주택부분만 주택(부수토지는 건물 용도별 면적기준으로 안분)
- 주택과 그 부수 토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택부분 면적(사업을 위한 거주용 제외)과 사업용 건물부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.
- 다가구주택은 1채의 주택으로 보되, 구분등기된 경우 각각을 1채의 주택으로 계산
- 공동소유의 주택은 그 지분이 가장 큰 자의 소유주택으로 계산
다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산하되, 합의에 의하여 그들 중 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
- 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 해당 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산
- 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산
임대료 등 : 월세 등의 임대료 및 청소비·난방비 등의 유지관리비
보증금 등의 총수입금액(간주임대료) 계산 : 주택을 대여하고 보증금·전세금 등을 받은 경우에는 3주택(소형주택*은 제외) 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에 다음의 방법에 따라 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다.
* 1호(戶) 또는 1세대당 면적이 60제곱미터 이하인 주택으로서, 해당 과세기간의 기준시가가 3억 원 이하의 주택을 말합니다.
국민의 주거생활 안정을 위한 민간 임대주택 공급의 활성화를 위해 일정요건을 충족한 소형주택 임대소득에 대하여 세액감면 혜택을 적용합니다.
■ 임대사업자 요건 내국인으로서 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.
• 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제11조에 따른 사업자등록을 하였을 것
• 「민간임대주택법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것
■ 임대주택 요건
내국인이 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공 주택특별법」에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.
• 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택과 5배 이내의 부수 토지(도시지역 밖의 경우 10배 이내)
• 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원을 초과하지 아니할 것
■ 임대주택 수 및 임대기간 요건 1호 이상의 임대주택을 4년 이상 [ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 준공공 임대주택(이하 ‘준공공임대주택 등’이라 함)의 경우에는 8년 이상] 임대하여야 합니다.
■ 감면 내용과 사후 관리
2019. 12. 31. 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 주택임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 100분의 30(준공공임대주택 등의 경우에는 100분의 75)에 상당하는 세액을 감면합니다. 그리고 소득세를 감면받은 후 감면요건을 충족하지 못한 경우에는 다음의 세액에 이자상당액을 가산하여 납부하여야 합니다.
• 4년 미만 임대한 경우 : 감면받은 세액의 전부
• 준공공임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우 : 감면받은 세액의 60%
소득세 무신고, 기한 후 신고, 부정과소 신고 등의 경우에는 세액 감면을 적용하지 않습니다.
