국세청

부동산 거래를 하며 세금을 적게 낼 목적으로 실제 거래금액과 다른 금액으로 계약서를 작성해 거래 신고를 하는 다운·업계약서는 과거 세금을 줄이는 편법으로 사용되곤 했습니다. 하지만 2006년 1월, 부동산 실거래가 신고제가 도입된 뒤에는 명백한 불법행위가 됐습니다.

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거짓계약서를 작성할 경우, 과태료와 가산세 등으로 탈세하려던 세금보다 훨씬 많은 금액을 내야하며, 다음과 같은 불이익을 받게 됩니다.

거짓계약서를 작성하면 양도자와 양수자 모두 양도소득세의 비과세·감면 규정을 적용받을 수 없습니다. 여기에 과태료와 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세까지 추가됩니다.

양도자 1세대1주택 2년 이상 보유 시에 받던 비과세·8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다.

양수자 양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세·감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용해 양도소득세를 추징합니다.

무(과소)신고가산세

양도세를 신고하지 않거나(무신고) 줄여서 신고(과소신고)한 경우 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과합니다.

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납부지연가산세

납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수 (납부기한의 다음날 ~ 납부일까지의 기간)당 0.025% (19.2.11 이전: 0.03%, 19.2.12 이후 0.025%)에 해당하는 가산세가 부과됩니다.

지방자치단체 실거래 신고 관련 담당부서에 '부동산거래신고 등에 관한 법률'에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다.

아파트 소유주 A씨는 아파트 거래를 하며 (취득가액 3억원) 양도 시 실제로는 거래가액 5억원으로 거래했으나, 4억원으로 다운 계약서를 작성한 후 양도소득세를 신고했습니다.

이처럼 다운계약서를 작성하고 미납부일수가 100일이 지났다고 가정해본다면 A씨가 받게 될 불이익은 다음과 같습니다.

① 비과세 배제

실지거래가액으로 신고했다면 1세대 1주택 비과세 적용으로 납부해야할 양도소득세가 없으나, 비과세 적용이 배제돼 5억원에 대한 양도소득세가 추징됩니다.

② 가산세 부과

무(과서)신고가산세 5억원 X 40% = 2억 원

(납부지연가산세) 5억원 X 100일 X 0.025% = 약 1억 2500만원

③ 과태료 부과

5억원 X 5% = 2500만원

8년 자경 감면요건을 충족한 농지소유자 B씨(취득가액 2억원), 거래상대방의 요구에 따라 실지거래가액 3억원을 4억원으로 업계약서를 작성하고 양도소득세 감면 신고를 했습니다.

이처럼 업계약서를 작성하고 미납부일수가 100일이 지났다고 가정해본다면 B씨가 받을 불이익은 다음과 같습니다.

① 감면 배제  

실지거래가액으로 신고했다면 8년 자경감면 적용으로 납부해야할 양도소득세가 없으나, 감면 적용 배제하면 1500만원 양도소득세가 추징됩니다.

② 가산세 부과

(무(과소)신고가산세)1500만원 X 40% = 600만원

(납부지연가산세) 1500만원 X 100일 X 0.025% = 약 37만원

③ 과태료 부과

3억원 X 5% = 1500만원

1. 중개사무소 개설등록이 취소되는 등 영업이 제한될 수 있습니다.

거짓으로 거래내용 작성·이중계약서 작성·전매 등이 제한된 부동산 매매 중개 시에는 중개사무소의 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.

2. 현금영수증 발급의무를 위반 시 가산세가 부과됩니다.​

2019.1.1 이후 현금영수증 발급의무를 위반한 자에 대해서 미발급금액의 20%에 상당하는 가산세가 부과됩니다.

부동산 거래에 관해 국토교통부에서는 신고 내역을 모니터링하며 점검하고 있습니다. 거래 후 10년 동안은 적발이 가능하기 때문에 거짓계약서는 언제든 적발될 수 있습니다. 결국 줄이려던 세금보다 훨씬 더 많은 금액을 내게 되는 것입니다. (출처: 국토교통부 보도자료)

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잊지 마세요! 가장 효과적인 절세 방법은 실거래가액에 의한 계약과 양도소득세 성실신고입니다.