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국세청

강남권 등 부동산 탈세혐의자 조사확대

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 국세청은 그동안 주택 가격 급등 지역을 중심으로 발생하는 부동산 거래 과정의 조세탈루행위를 근절하기 위해 다각도로 대응해왔습니다. 거래량, 시세 등 부동산 거래동향을 면밀히 관리하여 탈세징후를 선제적으로 파악하는 한편 양도소득세, 증여세 등 세금신고 단계부터 신고내용이 적정한지 검토하고 고의적인 조세회피에 대해서는 즉각적인 세무조사를 실시하는 등 철저히 검증해왔습니다.

 특히, ’17. 8. 9. 이후 3차례에 걸쳐 부동산 거래 관련 탈세혐의자를 다운계약, 주택 취득자금 변칙증여 등 유형별로 분석하여 강도 높은 세무조사를 실시하였습니다. 그 결과 총 843명 중 633명에 대해 세무조사를 종결하여 탈루세금 1,048억 원을 추징하였고, 현재 조사를 진행하고 있는 나머지 210명에 대해서도 금융추적조사를 통해 자금흐름 등을 면밀히 확인하는 등 끝까지 엄정하게 검증할 예정입니다.

 국세청은 지난 3차례의 세무조사 이후에도 부동산 거래 관련 탈세행위에 대응하기 위해 부동산 거래동향을 예의 주시해왔습니다. ’17년 하반기 이후 대부분의 지역에서 주택 가격이 안정세를 보였으나, 서울 강남권 재건축단지(예정 포함) 등을 중심으로 국지적인 과열 현상이 지속되고 있습니다.


 이에 따라 이들 주요 강남권 등의 주택가격 급등지역 아파트 취득자 중 국토교통부의 자금조달계획서와 세무 신고 내용 등을 연계·분석하고, 현장정보·FIU(금융거래정보원) 혐의 거래 정보 등 다양한 과세인프라를 활용한 결과 양도·취득 과정에서 편법 증여 등 탈세혐의가 있는 총 532명을 선정하여, ’18. 1. 18.(목) 세무조사에 착수하였습니다.


 이번 세무조사는 최근 가격이 급등하고 있는 고가 아파트 취득자를 중심으로 사업소득 누락 등 탈세 자금으로 추정되는, 출처가 불분명한 자금으로 고가의 재건축 아파트를 취득하거나, 부모가 자녀에게 아파트를 저가로 양도하거나, 양도를 가장해 증여하는 등 특수관계자간 거래를 이용하여 편법 증여한 혐의자에 대해 중점적으로 검증할 예정입니다. 또한, 서민 주거안정을 위한 공공임대주택 분양, 개발예정지역 기획 부동산 등 공익적 목적의 정책을 악용하여 시세차익을 얻고 세금신고를 누락한 자와 세금을 탈루한 혐의가 있는 재건축 조합장에 대해서도 조사대상으로 선정하였습니다.


구체적인 세무조사 대상자 유형은 다음과 같습니다.


◈ (가격급등지역 아파트 등 취득자) 고가 아파트 취득자 중 사업소득 누락자금 활용 및 변칙 증여 등 제세탈루 혐의자


• 50세 직장여성이 최근 6년간 서울․세종 등 투기과열지구에 40여억원 상당의 아파트와 상가를 취득, 재력가인 남편으로부터 편법 증여받고 증여세 등을 탈루한 혐의


• 뚜렷한 소득이 없음에도 36세 주부가 최근 3년간 서울 강남구 등에 아파트 4채(25억원상당)를 구입, 취득자금을 편법으로 증여받은 혐의


◈ (특수관계자간 거래를 통한 고가 아파트 취득자) 주택가격 급등지역 거래자 중 특수관계자에게(자녀 등) 저가 양도하거나 양도를 가장하여 사실상 편법 증여한 혐의자

• 30대 초반의 신혼부부가 父로부터 서울 강남 소재 아파트를 10억원에 취득, 자금 원천이 불투명한 매매를 가장한 증여 혐의


• 20대 후반으로 특별한 소득원 없이 10억원 상당의 강남 소재 부동산을 취득하고, 父 소유 강남 소재 고급 아파트를 매매로 취득하는 등 양도를 가장한 편법 증여 등 증여세 탈루 혐의


◈ (부담부 증여를 통한 증여세 탈루 혐의자) 특수관계자에게 부담부 증여(증여시 담보된 대출금을 수증자가 인수)후, 담보 대출금을 증여자가 대신 변제하는 수법으로 증여세를 탈루한 혐의자

• 20대 후반 직장여성이 재력가인 母로부터 아파트를 증여받으면서, 증여일 직전 의도적으로 아파트에 母명의의 금융기관채무를 발생시킨후 채무를 포함해 증여받아 증여세 부담을 줄이고, 추후 금융기관 채무는 母가 대신 변제함으로써 증여세를 탈루한 혐의


• 40대 초반으로 서울소재 고가아파트를 취득하면서 가공의 전세보증금(임차인은 거주하지 않는 장인)으로 자금출처를 준비하는 등 소득대비 17억원 상당의 자금출처 부족으로 편법 증여받은 혐의


◈ (재건축 조합장) 재건축 조합장으로서 명의신탁 등 제세탈루 혐의자 

 • 재건축 조합장으로서 불투명한 자금으로 서울 강남소재 아파트 등 다수 부동산을 취득하고 명의신탁을 통해 제세를 탈루한 혐의


◈ (개발예정지역 기획부동산 혐의업체) 개발예정지역 부동산을 대거 매수하여 분할 판매하고 제세 탈루한 기획부동산 혐의 업체

• 최근 3년간 제주 서귀포 등 개발예정지역 부동산 수십필지를 35억원에 취득, 수백필지로 분할하여 허위 과장광고를 통해 일부를 81억원 양도하고 제세 탈루한 기획부동산 혐의 업체


◈ (공공임대주택 투기혐의자) 서민을 위한 공공임대주택을 실수요가 아닌 투기목적으로 취득하여 제세를 탈루한 혐의자 

• 공공임대주택(건설임대)을 실제 거주하지 않으면서 투기목적으로 취득하여 단기양도하고 고액의 양도차익을 신고 누락한 혐의


고가의 아파트 거래 전수 분석, 탈세혐의자 세무조사 지속 실시 

 앞으로도 국세청은 부동산과 관련된 세금 탈루 행위에 대해서는 지속적으로 엄정하게 검증할 예정입니다. 특히, 가격이 급등하는 재건축 등 고가의 아파트 거래에 대해서는 현장정보와 국토교통부로부터 수집한 실거래가 위반자료, 자금조달계획서 등을 활용하여 탈세 여부를 전수 분석해 나가고, 그 결과 다운계약, 편법 증여 등 고의적인 탈세혐의가 발견될 경우 세무조사를 실시하는 등 엄중히 대응할 것입니다.


자금출처조사 대폭 확대

 자금출처조사는 소득보다 자산의 증가가 커서 그 출처의 정당성 여부를 검증하기 위해 실시하는 세무조사입니다. 최근 고액 자산가를 중심으로 주택 취득 자금 등을 변칙적으로 증여하는 행위가 빈번하게 발생하고 있어, 이를 보다 철저히 검증하기 위해 자금출처조사를 대폭 확대할 예정입니다. 조직과 인력을 효율적으로 운영하여 자금출처조사 건수를 대폭 늘리고, 부동산을 활용한 변칙 거래자들에 대해서는 현장밀착형 자금출처조사를 집중적으로 지속 실시할 것입니다.


 또한 국세청장이 정하도록 하고 있는 「증여추정 배제기준」도 주택의 경우에는 그 기준금액을 낮추는 등 주택을 이용한 증여에 대해서는 소액을 증여하더라도 철저히 검증해 나갈 것입니다.

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국세청

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