국세청

친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을
충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 됩니다. 

양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 어떻게 계산해야 할까요?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 일반적으로 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
.

그리고 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우도 있습니다. 현재 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는데요,

1) 일반적인 경우 (원칙 ) : 취득일부터 양도일까지로 합니다.  

2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우  

가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.

3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우  

세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정합니다.

4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우  

증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

5) 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우

배우자의 보유기간만 가지고 판단합니다.

6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간  

소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산합니다.

재산분할청구권을 행사하여 혼인 후에 취득한 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 인하여 이혼자 일방이 애초 취득할 때부터 자기 지분인 재산을 환원 받는 것으로 인정되어 당초 부동산 취득일부터 계산을 합니다. 반면, 등기원인을 ‘위자료 지급’으로 부동산을 이전하는 경우는 대물변제로 보며 이는 유상 양도이므로 배우자의 보유기간만으로 계산을 합니다. 

7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우

증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.

8) 주택을 상속받은 경우  

피상속인의 사망일부터 계산합니다.

다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산합니다.

9) 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우  

멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다(20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않습니다).

• 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관합니다.

• 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있습니다.

10) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우

종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산합니다(재개발·재건축 공사기간을 포함).

양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년에 대해 알아보았습니다. 오늘 안내해드리는 내용을 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것입니다.

그리고 최근 8.2 부동산대책이 발표되었습니다. 일부 지역에서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 강화되었으니, 부동산 거래 시 해당 지역의 비과세 요건을 꼭 확인하시기 바랍니다.