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머니블리

낡은 아파트는 왜 비쌀까

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 낡은 아파트 가격을 듣고 깜짝 놀랐던 경험, 한 번 쯤 있을 겁니다. 지어진 지 30~40년 된 20평대 아파트가 10억원이 넘는 일이 서울에선 비일비재하니까요. 대부분 '녹물 나올 것 같은 시멘트 덩어리가 왜 이렇게 비싸냐'며 의아해하죠. 왜 비쌀까요?

출처중앙포토
물건(物件)은
  • 통상 새것은 비싸고, 낡고 헐수록 가격이 떨어진다. 자동차만 보더라도 구입하는 순간부터 감가상각이 일어나 가치는 점점 하락한다.

  • 하지만 아파트(집)는 이와 다르다. 그 속성 때문이다. 아파트값은 건물 가격과 그 건물을 지탱하고 있는 땅값으로 이뤄진다. 건물 가격은 오래될수록 낮아지지만, 땅은 가치가 계속 오르기 때문에 이상하게도(?) 아파트 몸값이 높아지는 현상이 나타나는 거다.
연식 따라 몸값 제각각
  • 신축 아파트의 경우엔 건물 가치를 높게 평가받기 때문에 비싼 편이다. 집 안은 물론 단지 내 부대시설이 새것이라 주거환경이 좋은 점도 한몫한다. 하지만 시간이 흐르면 유지·보수해야 할 곳이 생기고, 새 아파트 매력은 사라진다. 이런 경향은 집값에도 반영된다. 그러다 재건축 추진이 가능한 '준공 30년'(현재 기준 1989년 준공)에 도래하면 미래가치가 반영돼 집값이 다시 오른다. 재건축 추진이 가능하다는 건, 낡은 집을 새집으로 뜯어고칠 수 있다는 의미다. 이런 기대감이 집값에 미리 반영되는 것이라 보면 된다.

  • 대개 입주 10년 이내인 신축 또는 준공 30년가량 된 낡은 아파트값이 비싸고, 지어진 지 10~20년 정도 된 단지는 비교적 저렴한 편이다.
사례는
  • 서울 강남권으로 갈 것도 없다. 성동구 옥수동 사례를 보자. 1982년 지어진 '한남하이츠'(535가구) 전용면적 87㎡는 13억원 선에 매물이 나온다. 길 하나를 두고 마주 보고 있는 '옥수삼성'(1114가구) 전용 84㎡는 11억원대다. 한남하이츠의 연식이 17년 긴데도 몸값이 2억원 비싼 거다. 이는 옥수동 '대장주'로 입주 7년 차 아파트인 '래미안옥수리버젠' 전용 84㎡(14억원 전후)와도 큰 차이 없는 금액이다.
예외도 있어
  • 물론 모든 아파트가 낡다고 가격이 뛰는 건 아니다. 그 건물이 세워져 있는 땅의 가치가 높아야 한다. 그래야 주민(조합원)들이 재건축 후 수익성이 있다고 판단, 사업을 추진할 수 있어서다. 즉 땅의 '입지 가치'에 의해 가격이 결정되는 셈이다. 같은 '준공 30년 차' 아파트인데도 서울은 주변 단지보다 비싸고, 경기도 외곽은 싼 것도 이런 이유에서다.

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머니블리

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