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'1세대 1주택' 비과세 얼마나 알고 계시나요?

조회수 2017. 11. 24. 09:00 수정
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1세대 1주택 비과세의 세대 개념을 정확히 알아보자!
Q.

경기도 안양에 거주하는 김철수(37, 남) 씨는 얼마 전 세무서로부터 작년에 팔았던 아파트에 대해 양도소득세를 내지 않았다는 연락을 받았다. 김 씨는 한 채밖에 없던 집을 팔고 아이들 교육상 옆 동네 아파트를 산 것이니 당연히 1세대 1주택으로 세금이 없을 줄 알았다. 그런데 세무서는 "1세대 2주택에 해당하므로 세금을 내야 한다”고 했다. 알고 보니 김 씨 본인이 주민등록상 거주지가 서울에 사는 부모님과 같은 세대로 되어 있던 탓이었다. 과연, 김 씨는 세금을 내야 할까?

A.

우리는 보통 집 한 채를 갖고 있다 팔면 양도소득세가 없다고 알고 있다. 이를 ‘1세대1주택 비과세’라고 한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이면(단. 조정지역은 거주요건 2년 포함) 양도소득세가 비과세(주택 가격 9억원 이하만 해당함) 되는 것을 일컫는다. 이때는 1세대 1주택 비과세의 세대 개념을 정확히 알아야 한다.

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1세대 여부 판정이란?

세법에서 말하는 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 이때 대상은 본인 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매이다. 이때 취학이나 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 따로 살고 있다 하더라도 본래의 주소 또는 거소에서 일시적으로 퇴거한 사람은 같은 세대로 본다.

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거주를 달리 하고 주민등록 역시 세대 분리하였더라도 무조건 별도 세대로 보는 것은 아니다. 세법은 하나의 독립적인 세대를 배우자가 있는 가족 단위로 정의하고 있기 때문이다. 다만, 다음의 경우에는 배우자가 없더라도 독립적인 세대로 인정한다.

  1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
  2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
  3. 실제로 생계를 달리하면서 소득세법상 소득이 있는 경우

즉, 20대의 미혼 자녀가 주민등록상 세대 분리를 하고, 실제로 따로 생활을 한다 해도 소득이 없다면 부모와 같은 세대로 본다. 또 부부는 떨어져 살아도 같은 세대로 본다는 것도 유의해야 할 사항이다.

주민등록상 실제와 다를 경우 입증 필요

위 사례에서 김 씨는 억울하기 그지없다. 단지 주민등록상만 부모님과 같은 세대일 뿐 실제로는 따로 살고 있는데 세금을 내야 한다.

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사실 세법에는 어디에도 1세대의 구분을 주민등록표 기준으로 한다는 말은 없다. “주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자”로 규정하고 있기에 주민등록과는 상관없이 실제 같이 살고 있느냐가 중요하다. 그럼에도 주민등록은 그러한 세대 판정에서 어쩔 수 없이 가장 기초적인 증빙으로 사용된다. 

특히 세무서가 납세자의 생활을 조사해 보지 않는 한 세대 구분을 판단할 때 참고할 수 있는 거의 유일한 자료이기도 하다. 다시 말해 세무서는 주민등록상에서 같은 세대로 나와 있으면 일단 한 세대로 본다. 그리고 2주택 이상이었으면 양도 주택에 대해 과세를 하는 것이다. 김 씨처럼 주민등록상 주소지가 같이 되어 있고 부모님과 본인이 각각 한 채의 집을 가지고 있었다면 세무서는 1세대 2주택으로 보고 과세를 할 수밖에 없다는 얘기다.

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그렇다면 김 씨가 취할 수 있는 방법은 없을까?


물론, 주민등록이 같은 세대여도 실제로는 별도 세대를 구성하여 생활해 왔다면 세법상 이는 별도 세대로 봐야 한다. 따라서 만약 주민등록이 실제와 다르다면, 본인이 입증하면 된다. 이때는 따로 살면서 주민등록만 같이 되어 있는 납득할 만한 이유와 따로 살았다는 매우 객관적이고 신빙성 있는 자료들을 최대한 수집해 입증에 적극적으로 임해야 한다. 예를 들어 아파트에 거주했다면 입주자 관리카드, 신용카드 등의 우편물, 거주지 주변 병원 이용 내역, 집 주변에서 사용한 신용카드 내역, 전기요금이나 수도요금의 고지서 등이다.

매매 계획이 있다면 미리 확인해 봐야

양도소득세의 과세 여부는 양도일이 기준이므로 만약 실제와 다르게 주민등록이 되어 있다면 양도일 이전에 바로 잡아 놓아야 한다. 그나마 양도일이 얼마 지나지 않았다면 입증이 조금 나을 수는 있지만 몇 년이 지난 시점에서 과세가 되었을 경우 이를 입증하기는 매우 어렵다고 봐야 한다. 

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무엇보다 미리 확인해 놓으면 입증 같은 어려운 단계를 지날 필요도 없이 양도일 시점에 1세대 1주택 비과세로 적용될 수 있으니 집을 팔 계획이 있다면 사전에 한 번쯤 확인해 볼 필요가 있다. 


성우경 세무사

※ 머니플러스 2017년 11월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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