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셰어하우스는 전세나 월세로 주택을 빌려서 다시 임차를 내는 방식으로 운영할 수 있다. 이렇게 집을 빌려 운영하면 초기 자금이 크게 들지 않기 때문에 창업이 쉽다.

셰어하우스는 잘만 운영하면 투자금을 빠르게 회수할 수 있다. 하지만 셰어하우스 공급이 많은 지역이나 셰어하우스 시설이나 임대료 측면에서 경쟁력이 떨어지는 경우에는 공실률이 높아지고 수익률이 떨어진다. 2년 후 재계약할 때 전세보증금이나 월세가 크게 오르면 손해를 보고 폐업하는 경우도 있으니 주의해야 한다. 

자가주택을 활용하는 방법을 가장 추천할만하다. 그렇지 못하다면 장기임대를 고려하는 편이 단기임대로 창업하는 것보다 낫다. 주택임대사업자로 등록해서 8년 이상 임대하면 각종 세금 감면 혜택을 받을 수 있으며 양도세 혜택도 따르기 때문이다.

지금처럼 셰어하우스 공급이 많고 다주택자에 대한 규제가 심한 시기에는 장기임대전략으로 창업하는 편이 여러모로 이득이다. 

임대관리회사 홈페이지에 노출되며 집주인 연락처도 게시된다. 대신 집주인이 직접 건물을 관리하고 문도 열어주고 계약도 진행하는 시스템이다. 우선 셰어하우스 규모가 작고 집주인도 시간적 여유가 있다면 유리한 방식이다. 홍보 비용은 연간 100만원 정도.

관리회사가 셰어하우스의 운영을 전적으로 맡은 후, 집주인에게는 약속한 일정 수익금만 주고 남은 수익금은 회사가 가져간다. 이렇게 하면, 공실이 없을수록 집주인이 손해를 보고, 공실이 많을수록 회사가 손해를 본다. 집주인은 공실을 신경쓰지 않고도 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 

관리회사가 일정 금액을 받고 관리해주는 방식이다. 예를 들어, 집주인에게 3만원, 입주자에게 2만원을 받아 1인당 월 5만원에 다양한 서비스를 제공한다. 세입자 모집과 계약체결서비스, 2주에 한번 정도 공용공간을 청소해주는 서비스, 세입자 민원 해결서비스 등이 그것이다. 이 운영방식을 선택하려면 세입자 수가 일정 규모 이상 되어야 효과가 있다.

셰어하우스를 선호하는 주고객층은 20대 여성이다. 따라서 여성들이 접근하기 좋은 위치를 선점해야 하며 내부 인테리어를 깔끔하게 하는 등 여성의 관점으로 세팅해야 한다.

잘 되는 셰어하우스는 공간구조가 큰 역할을 한다. 각각 침실의 독립성이 잘 보장되어야 인기가 좋다. 예를 들어, 한 세대가 3개층으로 이뤄진 셰어하우스도 있다. 1층에 공용공간과 방1개, 2층에 방2개, 3층에 방2개, 4층에 옥탑방이 있는 구조인데, 각 방의 독립성이 좋다 보니 오픈 후 2년 넘게 만실을 유지하고 있다. 주방, 식당 같은 공용공간보다는 방 크기가 클수록 인기가 있고 더 많은 월세를 받을 수 있다. 

셰어하우스가 원룸과 다른 점은 관리가 필요하다는 점이다. 여러 사람이 모여 살다보니 크고 작은 문제들이 늘 발생한다. 셰어하우스의 운영 노하우를 사전에 잘 파악해서 규칙을 정해놓고 이에 동의하는 사람만을 입주시키는 방식으로 운영해야 한다. 

방 하나의 임대 수익성만을 따지자면 원룸이 가장 높다. 그러나 원룸은 투자비용이 크다. 원룸마다 욕실과 주방, 현관을 모두 설치해야하기 때문이다. 예전에는 한 세대를 불법으로 쪼개어 원룸으로 임대하는 경우도 많았지만, 지금은 셰어하우스가 있으니 그럴 필요가 없다. 셰어하우스는 한 세대이므로 주차장 계산시 원룸보다 유리하다. 주차장 대수가 줄면 1층에 근린상가 등을 들일 수 있기 때문에 전체적인 임대수익을 보면 이득이다. 

글 구선영 『아파트 살 돈으로 건물주 되기』 저자

※ 머니플러스 2018년 08월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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