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애물단지 주택 수익형으로 되살리는 법

연금같은 수익형주택

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세월이 흘러 건물이 낡고 임차인이 떠나면서 애물단지가 된 노후주택. 시대에 맞는 변화가 필요한데 이도저도 못하는 집주인들이 많다. 연금 같은 수익형주택으로 되살려낼 묘책이 필요한 때다. 

출처@monicore
집 한 채 있는 거 믿었는데,
10년 전 임대료나 지금 임대료나 똑같으니
생활에 별 도움이 안돼요.

서울 금천구에 사는 정기영(가명·63) 씨는 3층 다가구주택을 23년째 소유 중이다. 한 10년 간은 전세도 잘 들어오고 3개 있는 원룸 월세방도 꽉꽉 들어차서 걱정이 없었다. 그런데 언젠가부터 월세를 올려 받지 못했고 공실까지 생겼다. 오히려 임차인들은 이런 저런 불편사항을 대며 월세를 깎으려 들었다. 

개발하자니 투자금이 많이 들잖아요.
이미 은퇴를 해버렸는데 큰돈을 쓸 수 있나요.
이도저도 못하고 고민만 하고 있어요.

출처@rena29

정 씨 집처럼 낡아서 생활하기 불편하거나 세입자 찾기가 어려운 노후주택을 보유한 집주인은 얼마나 될까.

2016년 기준 주택총조사에 따르면, 전체 주택 1,669만호 가운데 30년 이상 된 주택이 280만호로 16.8%에 이른다. 10년 전인 2005년보다 약 23만 호가 증가된 수치다. 20년 이상 된 주택은 전체 주택의 43.8%로 월등히 많다. 

출처@werner22brigitte

이들 노후주택도 집주인에게 든든한 버팀목이 되어준 때가 있었다. 하지만 준공 후 15~20년 이 되면 기능이 현저히 떨어져 살기가 불편하고 집안 구조도 최신의 달라진 생활상을 담아내기 어렵다. 자연히 제대로 된 임대료를 받지 못하고 노후생활에도 적신호가 켜진다. 변화가 필요하다는 것은 인정하지만 어떻게 변해야 할지 엄두가 나지 않는다는 게 문제다.

셰어하우스로 변신해 월세수입 극대화
서래마을에 들어와 살고 싶어 하는
젊은이들이 많아요. 주변에 대형병원이 있어서
젊은 간호사들도 많이 찾아오는데,
월세가 비싸서 들어오기 힘들죠.
그래서 1실당 40~50만원 월세를 받는
셰어하우스를 하면 되겠다고 생각한 거예요.

서울 서초구 반포동에 주택을 소유한 김정한(가명·73) 씨는 최근 세입자를 모두 내보내고 건물 전체를 리모델링했다. 지하부터 지상 3층까지 방 3개씩을 갖춘 8가구가 있는 주택인데, 지은 지 20년이 훌쩍 지난 건물은 제대로 된 세를 받기 어려운 지경이 되었다. 


김 씨는 아들의 조언을 받아들여 셰어하우스로 변신을 꾀했다. 김 씨에게는 낯선 이름이었지만 그의 아들은 셰어하우스의 승산을 확신했다.

출처@VABo2040

셰어하우스는 침실을 개인별로 독립적으로 사용하되 화장실, 주방, 거실 등을 함께 쓰는 집을 말한다. 가구마다 방이 3개씩 있는데, 넓은 거실과 주방을 나누어 가구당 방을 4~5개까지 늘렸다. 또, 가구마다 한 개씩 있던 욕실을 2개로 늘리고 주방은 없앴다. 대신 지하 1층 가구를 공동주방으로 꾸며 셰어하우스 입주자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 했다. 

출처@jeanvdmeulen

완성된 건물은 실당 40~50만원을 받을 수 있는 30실의 셰어하우스로 변신했다. 관리업체에 모든 관리를 맡기고 집주인이 매달 보장받기로 한 임대수익은 850만 원이다.

방 3개짜리 집은 좀처럼 월세가 잘 나가지 않는다. 이런 집은 리모델링을 통해 셰어하우스로 변경하면 월세 수입을 기대할 수 있다. 

소규모주택 정비사업으로 돌파구 찾기

건물을 헐고 새로 지어 임대수입을 높이는 방법을 모르는 사람은 없다. 다만 많은 투자비용이 들어가기 때문에 득과 실을 잘 따져야 한다.

서울 같은 대도시의 건물들은 대체로 수익성이 좋다. 물론 같은 지역이라도 입지에 따라 수익성이 달라질 수 있으므로 사업성 분석은 필수다.  

출처@hjrivas

그런데 집주인이 꼭 알아야 할 사실이 있다. 앞으로는 나 홀로 신축하는 것보다 이웃 필지와 함께 개발하는 편이 이득이 많다는 점이다. 정부가 노후화된 단독주택 또는 다세대 밀집지역의 주민들이 주민합의체(2인 이상)를 구성해 스스로 개량 또는 건설하는 사업을 지원하고 있기 때문이다. 자율주택정비사업이 그것이다.

출처@geralt

흔히 정비사업이라고 하면 재건축, 재개발을 떠올리는데 조합을 만들어야 하고 절차도 복잡하다. 대규모로 사업이 진행됨에 따라 사업지연 소식을 심심찮게 듣게 된다.

자율주택정비사업은 규모 면에서 기존 정비사업과는 확연히 다르다. 2인 만 모여도 정비사업을 할 수 있고, 각종 절차를 생략해서 사업 기간이 대폭 줄었다. 

출처@Anestiev

자율주택정비사업의 또 다른 특징은 진행 과정마다 공공의 지원이 따른다는 점이다. 우선 초기 사업성을 분석하고 주민합의체를 구성하는 과정에 한국감정원이 참여해서 개략적인 설계와 예상사업분석, 상담 등을 지원한다. 

출처@dimitrisvetsikas1969

금융 지원도 따른다. 주택도시보증공사는 초기사업비(운영비, 설계비, 지적정리비 등)를 대출해 준다. 금리 1.5%의 저금리대출이다. 초기사업비 규모는 총사업비의 5% 이내다. 본 사업비도 1.5% 금리로 대출해준다. 단, 총사업비의 50% 내 금액이다. 

주민들이 일반분양분을 LH에 매각하기로 약정하면, 용적률 인센티브도 받을 수 있다. 용적률이 높아지면 건물의 연면적도 넓어지므로 이득이 크다.

출처@Free-Photos

앞으로는 자율주택정비사업에 대한 관심이 더욱 커질 수밖에 없다. 도심지의 노후 단독주택이나 다가구주택을 신축할 때 뒤따르는 여러 제약을 자율주택정비사업에서는 해결해 나갈 수 있기 때문이다. 

애물단지가 되어버린 집을 움켜쥐고만 있을 일이 아니다. 나에게 유리한 방식을 적극적으로 찾고 정비해서 앞으로 다가올 20년, 30년을 대비해야 한다. 


구선영, 『아파트 살 돈으로 건물주 되기』 저자

※ 머니플러스 2018년 05월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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