떠오르는 틈새 임대상품 살펴보기
8·2 대책 이후 임대주택 운용 전략 수정이 불가피해졌다.
금융규제, 세금 강화 등 다주택자에 대한 규제가 커진 만큼 점검과 대비가 필요한 시점이다.
8·2 부동산 대책이 수익형 부동산에 대한 투자 흐름을 바꾸고 있다. 양도세 강화로 시세차익을 차단해 투기수요를 억제하겠다는 게 8·2 대책의 골자여서, 주택이나 오피스텔 등으로 단기 차익을 얻는 것이 사실상 불가능해졌기 때문이다.
앞으로는 주택을 장기 보유해야만 절세 효과를 볼 수 있게 된 만큼, 실수요 주택과 임대상품을 결합하는 형태의 수익형 부동산에 투자하는 게 유리하다. 따라서 단기보유보다는 장기보유를 기본으로 꾸준한 운영수익을 거둘 수 있는 임대상품에 눈길을 주어야 한다.
만약 다주택자로 임대에 나서고자 한다면 임대사업자로 등록하는 편이 낫다. 정부는 8·2 부동산 대책을 발표하면서 소득세 감면을 받을 수 있는 임대사업 등록 주택 수의 기준을 3주택 이상에서 1주택으로 줄이는 방법으로 임대사업자 양성화에 나섰다. 임대사업등록자에게 각종 세금을 감면해주는 등 인센티브를 확대할 방침이다.
대표적인 인센티브는 임대 소득세다. 임대주택으로 등록하면 의무임대기간이 4년인 일반 단기 임대주택인 경우는 30%, 의무 임대기간이 8년인 장기 준공공 임대주택은 75%까지 임대 소득세를 감면받게 된다.
이렇듯 임대사업자에게 다양한 인센티브가 확대되는 시기에는 단기차익을 기대하기보다는 임대사업자로 등록해 꾸준하게 수입을 거둘 수 있는 틈새 임대주택에 투자하는 방향을 모색해야 한다.
8년간 의무임대 기간을 지켜야 하는 준공공 임대주택은 세제 혜택 등을 받는 대신 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간임대주택을 말한다.
준공공 임대주택 사업자가 되려면 주택(단독주택, 아파트, 다가구주택) 및 주거용 오피스텔(85㎡ 이하)을 취득해 8년간 임대하며 연간 임대료를 5% 이하로 인상하는 요건을 지켜야 한다. 이렇게 하면 취득세, 재산세, 소득세 등을 감면받는다.
특히 올해 안에 준공공 임대주택을 등록하고 10년 이상 계속 임대하면 양도소득세를 100% 감면받는다. 현재 4년짜리로 등록한 임대주택을 중도에 8년짜리 장기임대로 전환하는 것도 가능해진다.
그밖에 서울시에서는 준공공 임대조건을 만족하는 사업자에 대해 임대주택 매입과 건설에 관한 금융지원과 세제혜택을 함께 제공하고 있다. 최대 1억 5,000만원의 자금을 최저 2.0% 이자로 지원한다.
보유한 주택이 수리가 필요한 노후주택이라면, 서울시의 ‘리모델링지원형 장기안심주택’사업에 지원해 보는 것도 고려해볼 만하다. 시가 노후주택 리모델링 비용 1,000만원을 지원하면 집주인은 6년간 임대하는 조건이다. 시는 우선 14개 리모델링 지원 구역을 발표하고 그 지역 내 주택 중 지은 지 15년 이상 된 노후 주택을 대상으로 지원에 나서고 있다.
주택시장에서는 단기 시세차익보다는 장기 임대수익에 초점을 맞춘 셰어하우스 창업이 활발하다. 집 한 채를 여러 사람이 나눠 쓰는 것이 셰어하우스다. 각자의 방을 사용하되, 거실이나 주방, 욕실 같은 공간을 여러 사람이 함께 사용한다.
셰어하우스가 급증하는 이유는 집주인과 세입자 모두에게 이점이 있기 때문이다. 셰어하우스는 보통 2개월 치 월세 정도만 먼저 지급하면 입주할 수 있다. 같은 월세라고 해도 보증금이 적으니 세입자 입장에서는 주거비 부담이 줄어든다. 저렴하고 안전하다는 점도 1인 가구가 셰어하우스를 선택하는 요인이다.
집주인의 경우는 기존 주택을 활용해 창업할 수 있다는 장점이 있다. 대형 평수의 아파트나 개인 주택을 리모델링하여 개별 공간과 공용공간을 나누어 셰어하우스를 만드는 식이다. 이렇게 하면 기존 주택의 구조를 크게 변경하지 않아도 되기 때문에 소자본으로 임대수익을 거둘 수 있다.
요즘에는 건물을 신축할 때도 원룸 주택 대신 셰어하우스를 선택하는 건축주가 있다. 원룸으로 건축할 때보다 주차장 설치대 수를 줄일 수 있어 1층 공간의 활용도가 높아지기 때문이다.
또한, 수익성이 떨어지는 오피스텔이나 사무실을 셰어하우스로 바꿔 운영 수익을 개선하는 사례도 늘고 있다. 1인 가구 증가세가 가파른 가운데 주거비 부담을 줄이면서 공동체 생활을 선호하는 젊은 층을 타깃으로 하는 셰어하우스의 성장세는 지속될 전망이다.
