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이론, 물론 중요하다. 그러나 부동산 투자는 이론으로 중무장해도 실전에 가면 구멍 나기 십상이다. 부동산은 이론만으로 알 수 없는 것이 너무도 많기 때문이다.

토지는 더더욱 그렇다. 아파트처럼 가격이 공개된 것도 아니고 비교 대상이 있는 것도 아니다. 건물처럼 개발 후의 모습을 눈으로 확인할 수 있는 것도 아니다. 더군다나 토지는 무척 다양한 용도로 나뉘는데다 각종 개발행위를 제한받는다.

까닥하다가는 사 놓고도 개발하지 못한 채 냉가슴만 앓을 수 있는 게 바로 토지다. 토지투자 실전으로 유명한 전문가들은 “이론공부의 함정을 주의하라”고 당부한다. 

1. 암기하지 말라. 시간허비다. 실전에 써먹을 수 있는 이론이 있고, 그렇지 않은 이론이 있다. 따라서 무작위로 외우는 것은 별 의미가 없다.
2. 기본 개념 위주로 공부하라. 토지의 용도를 구분하는 법이나 용도구역, 건폐율, 용적률 같은 기본 개념은 당연히 알아야 한다. 그러나 복잡한 규제나 공법을 일일이 외우는 것은 불필요하다. 규제는 실시간으로 인터넷만 찾아봐도 잘 설명되어 있다.  
3. 토지답사에 나서라. 이론 공부와 함께 토지답사를 병행해야 한다. 그러다보면 자연스럽게 이론과 현장의 괴리를 알게 되고 필요한 공부가 무엇인지 깨닫게 된다. 
4. 투자사례 분석에 집중하라. 이론에 집착하다 보면 토지공부가 어려워진다. 성공한 투자사례와 실패한 투자사례를 다양하게 접하고 분석하는 공부를 하는 게 더 도움이 된다. 사례를 공부하다보면 필요한 이론이 무엇인지도 알게 된다.  
5. 혼자 하지 말라. 책 10권을 독파해도 혼자서 공부한다면 우물 안 개구리다. 토지투자의 ‘A to Z’이 완벽하게 담긴 책도 없거니와, 있다고 해도 모든 토지를 설명할 수는 없다. 세미나나 토지답사 등에 참여해 다른 사람이나 전문가의 의견을 듣고 분석하여 내 생각을 정리하는 습관을 가져야 한다.  
6. 뉴스를 읽어라. 뉴스는 토지투자에 꼭 필요한 정보처다. 토지투자 실전가들은 뉴스에 주목한다. 그들의 뉴스 독해법을 알아두고 따라해 볼 것을 추천한다. 뉴스를 읽을 때 주의가 필요하기 때문이다. 예를 들어, 개발 사업이 실현되려면 행정계획과 시행자가 확정되어야 한다. 뉴스에서 사업시행자가 결정되고 보상계획이 세워졌을 때 투자실행에 나서면 된다. 

실전 투자만큼 좋은 공부가 없다. 초보자는 소액투자로 시작해야 함을 명심하자. 소액투자 방법은 여러 가지다. 흔히 활용하는 방법이 경매다. 시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있기 때문이다. 물론 대출의 힘을 빌어야하기 때문에 무리한 투자는 금물이다.

공동투자도 생각해 볼 수 있다. 혼자 낙찰받기 힘들다면 친구나 형제, 지인과 함께 투자하기도 한다. 공동투자 시에는 투자금액과 지분, 되파는 시기 등을 기록한 합의서를 작성한다.

다만 소액투자를 빌미로 접근하는 기획부동산 등은 주의해야 한다. 일명 ‘땅 쪼개기’로 기획부동산이 땅을 사서 분할(쪼개기) 방식으로 개개인에게 팔아 차익을 남기는 경우다. 이미 기획부동산이 몇 십 배 이익을 취한 후라 남은 투자자는 오히려 손해를 본다. 

1. 토지 경매에 관심을 갖는다. 경매의 기본적인 절차를 공부하고 실제 경매 물건에 투자한 사례들을 공부하면서 물건을 탐색한다.
2. 토지 투자가 목적이라면 도시지역이 아닌 비도시지역에 관심을 가져야 한다. 도시지역은 이미 오를 대로 올랐기 때문에 투자 목적에 맞지 않는다. 비도시지역 가운데 시가지가 될 지역에 투자해야 수익이 날 수 있다. 
3. 투자인지 사용인지 목적을 분명히 하고 접근한다. 본인이 땅을 직접 활용하길 원한다면 사용 목적에 맞게 구입해야 한다. 그렇지 않고 단기 보유 후 처분을 통한 투자수익에 초점을 둔다면 무조건 되팔 수 있는 땅에 투자해야 한다. 
4. 개인이 소액으로 토지에 투자해 단기간 수익을 거두고 싶다면 앞으로 가치가 오를 땅에 투자해야 한다. 예를 들어, 신도시나 택지지구, 역세권개발 등이 확정되면 사업대상지에 들어가지 못한 주변부 땅이 대표적인 투자처다. 그 중 개발 가능한 토지를 골라야 한다. 이미 오른 땅에서는 투자 수익을 얻기 어렵다는 점을 이해해야 한다. 

어쨌거나 투자 결정은 스스로 해야 한다. 판단이 섰을 때 투자하라는 얘기다. 아무리 날고뛰는 투자전문가라고 해도 투자 결과에 대해서는 책임지지 않는다. 투자금 손실은 고스란히 자기 몫이라는 점을 명심해야 한다.

1. ‘묻지마 투자’는 금물이다. 누가 그 비싼 토지에 그런 식의 투자를 하겠느냐고 말할 것이다. 하지만 주식만 묻지마 투자를 하는 게 아니다. 정확한 정보와 분석 없이 하는 투자가 바로 묻지마 투자다.
2. 아는 분야에 투자하는 게 맞다. 토지도 쓰임새가 다양하다. 주택개발에 강점이 있다면 빌라 지을 땅이나 다가구 지을 땅을 물색해 보는 것도 방법이다. 택지개발지구 내 단독주택전용용지는 초기 땅값이 쌀 때 매입하여 동네가 조성되는 시기에 판매하는 게 이득이다. 동네가 형성되고 나면 희소성이 커져 값이 뛰기 때문이다.  
3. 아는 동네에 투자하는 것도 방법이다. 한 예로, 같은 동네에 있는 단독주택이라고 해도 일반주거지역에 있는 단독주택이 있고 전용주거지역에 있는 단독주택이 있다. 똑같은 단독주택 용지인데 경제적 활용도는 일반주거지역이 높다. 그럼에도 두 용지의 가격차이가 없는 지역들이 있다. 이런 점을 잘 활용하여 구도심 단독주택용지에 투자하여 음식점으로 용도변경을 통해 차익을 얻을 수 있다. 

글 구선영  『3억으로 30억 건물주 되기』 저자 

※ 머니플러스 2019년 03월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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