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집 사서 출발할까? 전세로 시작할까?

2019년 신혼부부 실수요자를 위한 분석

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결혼을 준비하는 예비부부에게

신혼집 마련은 큰 숙제이자 난제다. 무리를 해서라도 자가 소유 주택을 구입하는 게 나을까.  

형편에 맞춰 전세로 시작하는 게 나을까.

갈팡질팡 심란한 신혼부부의 고민을 풀어 줄 해법이 있을까. 

“자가 소유 주택 구입을 찬성하는 이유”

최근에는 어느 정도 자금여력이 있는 30대의 맞벌이 신혼부부가 늘면서 결혼과 동시에, 또는 결혼 후 빠른 시일 내에 자가 소유 주택을 마련하려는 욕구가 커지는 경향을 보인다.

통계청이 발표한 「2017년 신혼부부 통계」결과에 따르면, 초혼 신혼부부의 혼인신고 전 맞벌이 비중이 62.3%, 주택소유비중이 23.2%에 달한다. 이들이 결혼 3년차가 되면 맞벌이 비중이 43.2%로 떨어지지만, 주택소유비중은 44.2%로 늘어난다. 

“집부터 마련하고 대출 갚아나가는 게 낫다”

신혼부부가 내 집 마련을 서두르게 만드는 요인은 여러 가지다. 결혼연령이 늦춰지면서 높아진 소득도 자가 소유를 부추긴다.

위의 통계에 따르면, 초혼부부의 연간 평균소득은 5,278만원으로 5천만원~7천만원(20.2%), 7천만원~1억원(15.5%), 1억원 이상(9.4%) 소득 구간에 위치한 비중도 높다. 

따라서 주택대출원금과 이자를 동시에 갚아나갈 수 있는 소득 수준이라면 신혼 출발부터 자가 소유주택을 마련하자는 주장이 나오는 것이다. 저축해서 집을 사려면 많은 시간이 소요되고 그 사이 전세를 전전해야 하는 불편도 감수해야 하니, 애초 집을 구입한 후 다른 지출을 막고 대출을 갚아나가자는 전략이다.

다만, 이 경우에는 결혼 후 소득이 향상되어 간다는 전제가 필요하다. 또한, 주택구입에 드는 총비용을 비교해서 손해 보지 않으려면 대출로 인해 발생하는 총이자 만큼 집값이 올라야 한다. 

“경쟁지역의 주택구입비용은 계속 커진다”

내 집 마련을 서두르게 만드는 또 다른 요인은 바로 집값이다. 최근 몇 년간 급등한 집값으로 인해 향후 집값 상승에 대한 불안감이 여전하다. 시간이 흐를수록 주택구입비용이 커진다는 가정을 한다면 내 집 마련은 빠를수록 좋을 것이라는 주장이다.

위의 통계에 따르면, 신혼부부가 가장 많이 거주하는 곳은 경기도(27.0%)이고, 서울(25.1%)을 포함한 수도권 거주비중도 52.1%에 이른다. 전국의 신혼부부 절반 이상이 수도권에 산다는 얘기다.

따라서 서울·수도권 중에서도 출퇴근이 용이한 입지에 있는 주택들은 향후에도 가격 경쟁력을 유지할 것이라는 주장에도 설득력이 있다. 

[2019년 한해만,
신혼부부 주택 취득세 감면 혜택]

주택을 취득하면 취득세를 내야한다. 취득가액이 6억원 이하라면 취득가액의 1.1%, 6억원 초과~9억원 이하까지는 2.2%, 그리고 9억원 초과는 3.3%의 취득세율이 적용된다.
그런데 이러한 취득세를 2019년 한 해, 한시적으로 감면해주는 혜택이 있다. ‘신혼부부 생애최초주택 주택 취득세 감면 혜택’이 그것이다.

*혜택을 받기 위한 요건은?
수도권 기준 취득가액 4억원 이하(비수도권 3억원 이하) 주택인 동시에, 전용면적 60㎡ 이하인 주택에 한해 취득세 50% 감면

*취득세 얼마나 감면될까?
취득가 4억원, 전용면적 60㎡인 주택의 취득세는 440만원으로, 50% 감면을 적용하면 220만원만 부담

“자가 소유 하지 말고 전세 살라는 이유”

“서울 집값이 계속 오를 수 있을까 의문이다”

‘서울 상승론’을 주장하는 전문가도 있지만 의문을 품는 전문가도 적지 않다. 우선 급격한 인구감소로 인해 마냥 집값이 오르기는 힘들 것이라는 예측이다. 전문가마다 다른 시기를 짚긴 하지만, 갈수록 집을 수요할 수 있는 인구 자체가 줄어든다는 점에는 대체로 동의하고 있다.

서울 집값과 그 외 지역의 집값 차이가 극심한 점도 의심을 부르는 이유다. KB시세에 따르면, 서울 아파트 값은 지난해 13.56% 상승했다. 신규 분양가도 강세다. 서울 아파트는 3월말 기준 3.3㎡당 평균 분양가가 2,445만원인데 비해, 경기와 인천은 1,083만원과 1,151만원으로 절반에도 못 미친다. 

전세가격 사정도 별반 다르지 않다. 서울은 평균 전세가가 4억 6천 정도인데 비해 경기도는 2억 5천, 인천은 2억 수준이다. 심지어 경기·인천의 매매가격은 서울의 전세가격 보다도 낮은 수준이다.

서울의 ‘미친’ 집값은 ‘탈서울’을 가속화하며 서울 인구 감소를 부르고 있다. 통계청에 따르면, 지난 5년간(2014년 2월~2019년 2월) 서울을 벗어난 인구는 56만명에 달했다. 이들은 경기도와 인천시, 세종시로 이동했는데, 30대가 20만명에 육박할 정도로 가장 많았다.

서울의 인구 감소와 함께 서울 집값이 흔들릴 수밖에 없는 또 다른 이유로 교통망 확충을 꼽는다. 수도권 광역급행철도 등이 등장함에 따라 서울에서 비싼 주거비용을 부담할 필요성이 없다고 느끼게 될 것이라는 예측이 가능하다.

“집 소유보다 생활의 실리 챙기는 게 우선이다” 

서울은 평균 전세가만 4억 6천이다. 전세가 이러하니 구매가격은 말할 것도 없이 큰 부담이다. 도시근로자의 소득은 조금 늘어난데 비해 집값은 크게 뛰었다. 대출규제 강화로 은행에서 돈을 빌리기도 까다로워졌고, 대출 금리도 오르는 추세다.

이처럼 주택가격 상승기에는 무리하게 내 집 마련에 나서는 것 보다 출퇴근이 편리한 지역을 골라 전세로 시작하는 게 실리를 따지면 이득일 수 있다. 

예를 들어, 출퇴근 시간이 길어지면 일에 대한 집중도가 떨어지고 건강을 해칠 수 있고 출퇴근 관련 비용도 상승한다. 일과 삶의 균형을 추구하는 ‘워라밸’과는 거리가 멀어질 것이 불 보듯 하다.

자가 소유를 위해 장거리 출퇴근을 선택하면 대출상환에 허덕이는 동시에 실리도 잃는 이중고를 겪게 될 수 있다는 지적인데, 그럼에도 우리나라 국민들은 기본적으로 자가 소유 의식이 강하다. 국토교통부가 발표한 ‘2017년 주거실태 조사’에 따르면, 국민의 82.8%는 ‘내 집을 꼭 마련해야 한다’고 생각하는 것으로 조사됐다. 소득 대비 집값이 너무 오른 만큼 현명한 판단이 필요한 시기다. 

전세자금 부족할때!

주택도시기금 신혼부부 전용 전세자금대출


주택도시기금이 전세자금이 부족한 무주택 신혼부부에게 저금리대출을 제공하는 신혼부부 전용 전세자금을 알아두자. 다음 조건을 갖춘 주택에 대한 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5%이상을 지불한 세대주에게 대출해준다.


대출대상

● 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택자

● 혼인관계증명서 상 혼인기간이 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자와 배우자예정자로 구성될 가구

  1. 대출금리 최저 연 1.2%부터~ 
  2. 대출한도 지역별 임차보증금의 80%(수도권 2억원 / 수도권외 1.6억원 이내)
  3. 대출기한 최초 2년(4회 연장, 최장 10년 이용가능)
  4. 대상주택 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 또는 면 지역은 100㎡ 이하) 주택(주거용 오피스텔은 85㎡ 이하 포함)


취급은행

● 우리은행 1599-0800

● KB국민은행 1599-1771

● IBK기업은행 1566-2566

● NH 1588-2100

● 신한은행 1599-8000

2019년

행복주택 공급계획


행복주택이란, LH가 청년 및 신혼부부 등의 주거비 부담 완화를 위해 주변 시세 대비 60~80% 수준으로 저렴하게 공급하는 임대주택이다. 2019 행복주택 모집은 수도권 7곳과 지방권 4곳에서 진행 중이다.  


행복주택 입주자격은?

▲ 만 19~39세 청년 ▲ 사회초년생 ▲ 7년 이내 신혼부부 ▲ 예비신혼부부 ▲ 한부모가족 ▲ 만 65세 이상 고령자 및 주거급여수급자 등


임대기간과 거주기간은?

▲ 2년 단위, 최대 거주기간은 대학생 및 청년 및 산업단지 근로자의 경우 6년까지

▲ 대학생 및 청년은 거주 중 취업 및 결혼 시 최대 10년까지 연장

▲ 신혼부부 및 한부모가족은 자녀가 없는 경우 최대 6년 / 자녀가 1명 이상인 경우 최대 10년까지 연장


구선영 『3억으로 30억 건물주 되기』 저자

※ 머니플러스 2019년 05월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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