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달라진 주택연금제도

조회수 2021. 5. 17. 09:00 수정
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공시가격 9억 이하 주택, 주거용 오피스텔도 가입 가능

주택연금 가입자가 해마다 1만명을 돌파하고 있다. 주택연금에 대한 관심이 높아지자 올해부터 주택연금 가입 대상을 확대했다. 그렇지만 집값이 오르는 시기에 가입하면 손해 보지 않을까 하는 걱정도 든다. 주택연금의 실익을 따져보자. 

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평균 주택가격 3억원,
월평균 수령액 102만원

우리나라 주택연금 가입자는 2020년 9월 말 기준 7만 8,379명이다. 가입자의 평균연령은 72세로, 평균 3억원 주택에 거주하고 매달 평균 102만원의 주택연금을 지급받고 있는 것으로 나타났다.

주택연금은 2007년 출시 후 최근 들어 해마다 1만명씩 가입자가 늘고 있다. 고령화로 인해 주택연금에 대한 관심은 앞으로도 높아질 것으로 보인다.

주택연금은 현재 살고 있는 주택을 담보로 매월 일정액을 연금 형식으로 받는 대출의 일종이다. 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 고령자들이 평생 또는 일정기간 안정적인 수입을 얻기 위한 방도로 활용하고 있다.

주택연금은 아무나 가입할 수 없으며 다음의 가입 요건이 충족되어야 한다. 

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주택연금 가입요건
1. 부부 중 1명이 만 55세 이상
2. 부부 중 1명이 대한민국 국민
3. 부부 기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자
4. 다주택자라도 합산가격이 공시가격 등이 9억원 이하면 가능
5. 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능
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거주 보장, 평생 연금으로 안정된 노후설계

주택연금은 여러 장점이 있다. 평생 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해 주기 때문에 안정적인 노후생활이 가능하다. 거주를 보장하는 동시에 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급이 중단될 위험이 없다.

부부 중 한 명이 사망해도 연금감액 없이 100% 동일 금액의 지급을 보장해 주고 있는 점도 매력이다. 나중에 부부가 모두 사망하면 주택을 처분해서 정산하면 된다. 연금수령액 등이 집값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아간다. 

주택연금 이용이 원활하도록 돕는 제도도 적용 중이다. 예를 들어 의료비 등의 목돈이 필요하면 개별인출제도를 활용하면 된다. 일정 한도 내에서 수시로 인출해 사용할 수 있는 제도가 마련되어 있다.

세제혜택도 있다. 2019년부터 2021년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택에 한 해 재산세를 감면해 주고 있다. 주택연금 가입금액이 5억원 이하이면 재산세를 25% 감면해준다. 5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세를 25% 감면해준다.

이러한 등록면허세 감면은 2021년 말 일몰 예정이므로 주택연금 가입 의사가 있다면 서두르는 게 좋다.

주택연금 수령액,
‘주택가격’과 ‘나이’로 결정

주택연금 수령액을 결정하는 요소는 주택가격과 나이다. 주택가격이 높을수록 나이가 많을수록 더 많은 연금을 수령하게 된다.

지급방식도 다양하다. 월지급금을 종신토록 지급받는 종신방식이 있고, 일정 기간 월지급금을 받는 확정기간방식이 있어 선택할 수 있다.

주택담보대출이 있는 주택의 경우도 가입이 가능하다. ‘주택담보대출 상환용 주택연금’에 가입하면 된다. 주택담보대출 상환용으로 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 주택연금상품이다. 대출한도의 90%까지 일시인출이 가능해 기존 대출을 상환한 후 주택연금을 이용하면 된다.

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만약 1주택을 보유하면서 주택가격이 1억 5,000만원 미만이고 65세 이상의 기초연금 수급자라면 더 많은 연금을 지급받는 우대상품을 이용할 수 있다.

월지급금을 받는 유형도 다양해서 선택폭이 넓다. ‘정액형’으로 받을 수도 있고, 초기 10년간은 ‘정액형’보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 ‘전후후박형’으로 받을 수도 있다.

한국금융공사에서 제시한 월지급액을 보면, 70세(부부 중 연소자 기준)의 주택보유자가 3억원 주택을 종신지급방식으로 주택연금에 가입할 경우 매달 92만 1,000원을 종신토록 수령하게 된다. 

2021년 바뀌는 주택연금제도 체크해야

올해부터 주택연금에 가입할 수 있는 주택가격 조건이 ‘시가 9억원 이하’에서 ‘공시가격 9억원 이하’로 확대됐다. 다주택자여도 합산 공시가격이 9억원 이하면 주택연금에 가입할 수 있다. 9억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 주택 2개 중에 하나는 처분해야 한다는 조건이 붙는다.

통상 공시가가 시가의 70~80% 수준이라고 감안한다면, 약 12억~13억원의 주택으로도 연금에 가입할 수 있게 된 것이다. 단 주택가액 전액을 담보로 연금을 받지는 못한다. 최대 9억원까지 해당하는 연금액만 수령할 수 있다.

또한, 주거용 오피스텔도 주택연금에 가입할 수 있도록 대상이 확대됐다. 최근 아파트 가격이 오르면서 주거용 오피스텔에 거주하는 노령층이 많다는 점을 반영한 제도다. 다만 일반주택보다 연금수령액이 적다. 

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집값 상승기에 주택연금 가입이 손해일까

주택연금이 많은 장점을 가졌음에도 불구하고 가입을 주저하는 사람들이 적지 않다. 바로 주택가격 상승분을 반영하지 않는다는 점 때문이다. 연금수령액이 물가 상승분을 반영하지 않는다는 점도 가입을 꺼리게 만드는 이유다. 또한 중도해지 시에 손해를 감수해야 한다는 단점도 있다. 초기 연금에 가입하면서 냈던 보증료를 반환받지 못하는 것이다.

최근 집값이 크게 오르면서 가입 시기가 1~2년 차이에 불과한데 수령액에 차이가 나는 사례들이 빈번해지고 있다. 

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그렇다면 주택연금에 가입하는 것은 손해일까? 가입시 연금액이 확정되면 주택가격이 하락해도, 올라도 변동되지 않기 때문에 하락기에는 이익이 되고 상승기에는 손해가 될 수 있다. 그렇지만 결국에는 주택가격 상승으로 인한 상당액이 향후 자녀들에게 상속되기 때문에 가입자에게 손해가 발생하지는 않는다는 게 금융당국의 설명이다.

무엇보다 주택연금은 노후생활에 필요한 금융비용을 낮추고 안정적인 생활을 영위하기 위해 활용하는 일종의 담보대출이라는 점을 기억해야 하겠다. 

Tip
[주택연금이 지급정지되는 경우도 있어요!]

주택연금이 지급 정지되는 경우가 있음으로 주의해야 한다.
① 우선 부부 모두가 사망한 경우다. 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용할 수 있다.
② 부부 모두 주민등록을 이전해도 지급이 정지될 수 있다. 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인될 경우다.
③ 장기 미거주도 지급정지 사유에 해당된다. 부부 모두 1년 이상 계속해서 담보주택에서 거주하지 않는 경우에 연금이 지급되지 않는다.
④ 소유권을 이전했거나 화재 등으로 주택이 소실됐을 경우 지급정지 사유가 된다.
⑤ 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 경우에도 지급정지 사유가 된다.
주택연금을 이용하는 도중에
⑥ 이혼한 경우 이혼한 배우자는 연금을 받을 수 없으며
⑦ 재혼을 한 경우 재혼한 배우자 역시 주택연금을 받을 수 없다.

구선영 주택·부동산 전문가

※ 머니플러스 2021년 5월호에 실린 기사입니다.

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