주택 증여, 이것만은 알아 두자!
최근 주택을 중심으로 한 증여 거래가 확산되고 있다. 지난해 전국 주택 증여 건수는 15만 2,427건으로 전년 대비 37.5% 증가했다. 더는 부유층만의 일이 아니게 된 주택 증여, 꼭 알아둬야 할 세금에 관해 살펴보자. <편집자 주>
<1세대 2주택, 양도소득세가 50%?>
10년 전 은퇴한 은길수(가명, 70세) 씨는 서울 외곽에 살고 있다. 현재 살고 있는 아파트 외에 목동에 아파트 한 채를 오래전부터 소유하고 있다.
그런데 최근 부동산 가격이 많이 오르면서 걱정이 생겼는데, 바로 세금이다. 올해부터는 종합부동산세(이하 종부세)가 많이 나온다고 하는데, 연금 외에 별다른 소득이 없는 은 씨는 고민하지 않을 수 없었다.
오랜 고민 후에 은 씨는 거주하는 아파트를 팔아 목동 아파트로 들어가 살기로 하고 집 근처 부동산을 찾았다. 그런데 상담 후 은 씨는 더 큰 고민에 빠졌다. 1세대 2주택이어서 첫 번째 파는 주택은 양도소득세율이 50%이고 6월 이후에는 60%까지 올라간다는 말을 들었기 때문이다. 3억원에 분양받았던 아파트가 현재 시세 7억원 정도이니 50%면 세금만 2억원을 내야 한다는 계산이 나온다.
결국 은 씨는 현재 사는 아파트를 양도하는 대신 부인에게 증여하는 방법을 생각하고 있다. 그나마 종부세를 줄이면서 높은 양도소득세를 부담하지 않는 해결책이 증여라고 보기 때문이다.
증여를 택하는 이유
최근 1~2년 사이 부동산 가격이 급하게 오르면서 집값 안정화를 위한 정부의 여러 대책이 나왔고, 그중에는 세금 관련 정책도 당연히 포함되어 있다. 요약하면, 종부세와 양도세 부담을 크게 늘리는 내용이다.
이에 따라 많은 사람이 세금 부담을 덜기 위해 매도보다는 명의를 나누는 증여의 방법을 택하고 있다. 종부세도 양도세도 원칙적으로는 인별 과세이다 보니 한 사람이 소유하는 것보다는 두 사람이 나누어 소유하는 편이 분명 세금적인 측면에서는 유리한 게 사실이기 때문이다.
주택가격 상승에, 상속·증여 세수 사상 최대
기획재정부에 따르면, 지난해 상속·증여 세수는 10조 3,753억원을 기록했다. 주택가격이 급등하면서 나온 정부의 부동산 대책으로 거래세와 보유세의 세금 부담이 증가함에 따라 양도보다는 증여를 택한 것이 주요 원인이다.
정부는 조정대상지역에서 2주택 이상의 다주택자에 대해 양도소득세 중과세율을 올해 6월 1일부터 기존 10~20%에서 20~30%로 인상키로 했다. 또 2년 미만 보유 주택과 입주권, 분양권에 대해서는 60~70%까지 올리기로 발표했다.
종부세 역시 부담이 증가한다. 기본적으로 주택분 세율이 0.1~0.3% 증가하고 다주택자에 대해서는 0.6~2.8% 오를 예정이다. 게다가 지난해 급등한 주택 가격이 올해 공시가액에 반영되고, 종부세 계산 시 사용되는 공정시장가액비율도 95%까지 높아질 예정이어서 실제 종부세 세금 부담은 더 커질 것으로 보인다.
증여할 때, 반드시 고려해야 할 사항들
부동산의 증여는 수증자(증여를 받는 사람)가 대부분 배우자나 자녀인 경우가 많다. 이때 반드시 알아둬야 할 몇 가지 사항이 있다.
지난해 부동산 취득세율에 대한 인상 조정이 있었다. 이 또한 부동산 시장 안정화 정책의 일환이었는데, 이 중 주택 증여 시의 취득세율도 인상되었으니 알아두자.
일반적으로 주택 취득 시 적용되는 취득세의 기본 세율은 3.5%였으나 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여하는 경우 12%의 세율을 적용한다.
배우자에게 증여할 경우 6억원까지는 증여세가 과세되지 않는다. 이를 이용하면 남편이 아내에게 시가 6억원짜리 주택을 증여했을 때 증여세도 없고 아내는 취득가액이 6억원이 되어 현재 시세대로 팔면 양도차익이 ‘0’이 되어 양도소득세도 없다는 계산이 나온다. 실제로 주변에서 이런 생각으로 배우자에게 증여하는 일이 많다. 하지만 이때 놓치면 안 되는 것이 ‘이월과세’이다.
세법은 부당하게 양도세를 회피하는 경우를 막기 위해 배우자 또는 직계존비속에게 증여 후 5년 이내에 양도하는 때에는 취득가액을 증여자가 취득했을 때의 가액으로 하는 것으로 명시하고 있다. 따라서 증여 후 양도를 생각한다면, 이 규정도 염두에 두고 결정하는 것이 좋겠다.
원칙적으로 종부세는 인별 과세이므로 단독명의보다는 공동명의가 유리한 경우가 많다. 다만 이때는 1주택인 경우에 한하고 2개 주택이 있을 때는 다시 생각해봐야 한다.
종부세를 계산할 때 주택 수는 인별로 산정하고 공유지분은 각 1채로 보게 되어 있다. 예컨대, 남편 명의로 1번 주택과 2번 주택 2채를 소유한 부부가 있다고 가정해보자. 2번 주택을 전체 아내에게 증여하는 경우와 각 주택의 50% 지분을 아내에게 증여하는 때에 따라 세금 차이가 크게 날 수 있다.
이유인즉슨, 종부세는 다주택자에게 중과세율을 적용한다. 전자의 경우 남편과 아내가 각각 1개 주택을 소유한 것으로 본다. 그러나 후자는 남편과 아내가 모두 2개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 중과 적용을 받게 된다는 것을 알아두자.
글 성우경 세무사
※ 머니플러스 2021년 4월호에 실린 기사입니다.
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