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지난해 주택가격이 큰 폭 오르면서 새해 부동산시장의 눈은 온통 주택에 몰리고 있다. 다양한 조사와 통계를 통해 올 한해 주택시장을 예측해 본다. 

KB시세에 따르면 지난해 전국 주택의 평균 매매가격은 9.38% 올랐다. 현 정부 들어 잠잠하던 전세값도 전국평균 7.39% 올랐다. 

지난해 폭발적인 집값 상승세가 올해도 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 우선 앞으로 집값이 오를 것이라고 예상하는 소비자가 늘었다. 

한국은행이 발표한 지난해 12월 소비자동향조사 결과에서 주택가격전망지수는 전월 대비 2포인트 오른 132포인트였다. 2013년 1월 이후 현재까지 주택가격전망 지수 평균치는 109포인트로 132포인트는 역대급 수치다. 주택가격전망지수가 100을 웃돈다는 것은 1년 뒤 집값이 지금보다 오를 것 같다고 답한 사람이 반대 경우보다 더 많다는 뜻이다.

주택가격전망지수는 모든 연령대에서 높게 나타나고 있으며 직업별, 거주형태별 기준에서도 높은 답이 나왔다. 특히 40세 미만 청년층의 주택가격전망지수가 137을 기록했다. 한국은행의 주택가격전망지수는 실제 주택가격 변동과도 유사한 모습을 보인다. 

월간 KB주택가격동향 시계열 통계에서도 집값 상승에 대한 기대치가 높게 나타났다. 

지난해 12월 기준 전국 KB부동산 매매가격 전망지수는 124.5로, 2013년 4월 관련 조사가 시작된 이래 가장 높았다. 이 지수는 부동산 중개업소의 향후 3개월 이내 아파트값 전망을 수치화한 것으로 100 이상이면 상승, 100 미만이면 하락 의견이 많다는 뜻이다.

그렇다면 민간기관들은 집값을 어떻게 예측하고 있을까. 민간연구기관인 주택산업연구원의 올해 주택가격 예측 결과에 따르면 우선 매매가는 전국이 1.5%, 수도권 1.4%, 서울이 1.5% 상승할 것으로 보인다. 전셋값은 전국 3.1%, 수도권 3.3%, 서울 3.6% 상승할 것이라고 내다봤다. 전세가 상승률이 매매가 상승률보다 2배 이상 높다.  

최근 KB금융그룹의 설문조사에서도 공인중개사 10명 중 9명은 집값이 2021년에도 오를 것으로 예상했다. 오름폭은 1~3%가 될 것이라는 예상이 가장 많았다. 수도권 중개업소 30%, 비수도권 중개업소 32%가 이처럼 답했다. 

집값이 오를 수 있는 요인은 다양하다. 무엇보다 정부의 저금리 기조가 유지됨에 따라 시장에 넘치는 유동성이 부동산에 유입되는 현상이 지속될 것으로 보인다. 

특히 올해는 규제를 피한 지방 부동산시장에 대한 관심이 높아질 것이다. 지난해 부동산규제로 인해 김포, 파주 등이 풍선효과를 본 것처럼 올해 지방부동산으로 풍선효과가 이어질 것이라는 얘기다.

수급불균형도 집값 상승 요인으로 지목되고 있다. 올해는 입주예정물량과 분양예정물량이 지난해 대비 모두 줄어들고 특히 서울의 물량감소가 두드러지면서 집값 상승이 불가피할 것으로 보인다. 

최근 주택산업연구원이 지난 10년간 아파트가격 변동 영향요인을 분석한 결과 수급 불균형이 가장 큰 요인으로 작용한 것으로 나타났다. 또한 다주택자 비율이 늘어날수록 아파트값 상승폭은 낮아지고 다주택비율이 줄어들수록 상승폭이 더 커지는 경향이 나타났다.  

현 정부 이후 지속적으로 강화돼온 부동산규제정책이 올해도 유지된다면 집값에는 어떤 영향을 미치게 될까. 결론적으로 집값 상승 요인으로 작용할 가능성이 높다. 

특히 임대차2법이 시장에 미치는 영향이 클 것으로 보인다. 집주인이 집을 팔고 싶어도 임차인이 계약갱신요구를 하면 매도가 사실상 불가능해짐에 따라 매물이 줄어드는 효과를 발생시키고 있기 때문이다. 매물이 줄어들면 집값이 상승하고 전세물량 부족으로 전세값도 상승하는 사이클을 보이게 된다.

주택산업연구원은 ‘2021년 주택시장 전망보고서’에서 “누적된 공급부족에 대한 개선 가능성이 낮은 가운데 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황에서, 경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등으로 매매가격과 전·월세 가격은 상승 기조를 이어갈 것으로 보인다”라고 강조했다. 

글 구선영 주택·부동산 전문가

※ 머니플러스 2021년 2월호에 실린 기사입니다.

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