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어느새 쥐의 해가 가고 소의 해가 왔다. 한 해를 코로나의 영향으로 사회적 경제적으로 어렵게 지내서 그런지는 몰라도 예년보다 새해에 바라는 기대가 더 큰 것 같다. 새해에는 마스크 없이 돌아다닐 수 있기를 소원해 본다.

지난해와 올해는 세금적으로 볼 때 가장 핫(?)한 문제가 부동산 관련 세법일 것이다. 부동산 시장 과열로 몇 차례에 걸쳐서 내놓은 정부의 대책들이 세법에 반영되면서 관련 업무를 하는 사람들도 어려울 정도로 내용이 복잡해졌다. 우스갯소리로 “양포세(양도세를 포기한 세무사)”라는 말도 나온다. 얼마나 복잡하면 세무 전문가마저 포기했겠느냐는 자조 섞인 읊조림이다.

2020년 종부세 납부 대상자와 고지 세액이 역대 최대치였다고 한다. 2020년에는 주택분 종부세 납부 대상이 66만 7천여 명으로 전년 대비 28.3% 증가하고 고지 세액은 42.9%가 증가했다고 한다. 이는 부동산 가격 상승과 종부세 계산 시 공정시장가액비율이 인상되었기 때문으로 보인다. 

지난 12월 종부세 고지가 있고 나서 깜짝 놀란 사람들의 문의가 많아졌다. “올해는 작년보다 종부세가 더 나온다는데 어떻게 해야 하냐”는 것이다. 특히 2주택자들은 집 한 채를 팔아야 할지 배우자에게 증여해야 할지 고민한다. 실제로 올해는 주택분 세율이 0.1~0.3% 증가하고 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8% 오를 예정인데, 지난해 급등한 부동산 가격이 올해 공시가액에 반영되고 공정시장가액비율도 95%까지 높아진다고 하니 올해 종부세 급증은 불을 보듯 뻔하다. 

종부세는 부부 합산하여 계산하지 않고 인별로 계산하기 때문에 원칙적으로 공동명의가 유리하다. 기본적인 공제 금액이 인별로 6억 원이기 때문에(1주택자는 9억 원) 혼자일 때 보다 2명이 소유하면 총 12억 원을 공제받을 수 있다. 

그런데 1세대 1주택자의 경우에는 고민이 필요하다. 단순하게 보면 혼자 소유할 때 9억 원을 공제받을 수 있지만, 부부가 공동으로 소유하면 각 6억 원씩 12억 원을 공제받을 수 있어서 공동명의가 유리해 보인다.  

하지만 무조건적인 것은 아니다. 종부세에는 ‘고령자 세액공제’와 ‘장기보유 세액공제’가 있기 때문이다. 주택을 장기보유했고 소유자가 고령이라면 두 가지 세액공제를 합하여 최대 80%를 세액 공제받을 수 있다.

단, 그동안 ‘고령자 세액공제’와 ‘장기보유 세액공제’는 단독명의일 때만 적용하고 공동명의일 때는 적용하지 않는다는 규정이 있었다. 그렇기에 공동명의로 할 때보다 혼자 소유하는 편이 더 유리한 경우도 있었다. 실제로 필자는 지난해 이 사실을 모르고 부인에게 증여하여 공동명의로 변경했던 어르신 중에 후회하시는 분도 뵌 적이 있다. 

같은 1세대 1주택인 상황인데 혼자 소유하는 경우와 부부가 공동으로 소유한 경우를 불합리하게 차별한다는 의견이 많이 제기되면서 지난해 말 종부세가 개정됐다. 

올해부터는 공동명의일 때에도 ‘고령자 세액공제’와 ‘장기보유 세액공제’를 적용받을 수 있게 됐다. 부부 공동명의 1주택자가 원할 경우 ‘매년 9월 1가구 1주택자로 신고’*하는 것이 허용된 것이다.  

이에 따라 공동명의인 1주택자는 ① 9억 원 공제 + 고령자/장기보유 세액공제 방법과 ② 12억 원 공제 방법의 하나를 택할 수 있게 되었다. 당연한 말이겠지만, 단독명의일 경우 기존처럼 9억 원 공제 + 고령자/장기보유 세액공제 방법만 적용한다.  

이렇게 되면 1주택을 공동명의로 소유하고 있는 세대는 종부세 관련하여 미리 의사결정이 필요하다. 만약 60세 미만으로 주택을 5년 미만 보유했다면 당연히 12억 원 공제 방법을 택하는 게 유리하다. 또한, 주택의 공시 가격이 고가가 아닐 경우 공제율(%)로 적용하는 세액공제보다 12억 원 공제 방법이 유리한 경우가 많다. 공시가격이 15억 원~20억 원 정도부터 세액공제율이 유리할 가능성이 높다.  

그 외의 상황이라면 공시가격, 소유자의 연령, 보유한 기간 등을 종합하여 미리 종부세 계산을 해보고 세금이 적게 나오는 방법을 선택하여야 할 것이다.

종부세 부담으로 공동명의를 생각한다면 몇 가지 고려해야 할 사항이 있다.

먼저, 종부세의 과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 따라서, 공동명의가 필요하다고 하면 그전에 명의를 전환해야 한다. 또 하나 생각해야 할 부분은 증여를 선택했을 때의 세금이다. 많이 알려졌듯이 부부간 증여 시에 6억 원까지는 증여세가 없으니 참고해 증여 금액을 정하면 되고 그 이상을 증여할 경우 금액별로 세율이 달리 적용되니(최소 10% ~ 최대 50%) 감안해야 한다.

또한, 증여 때는 취득세도 간과할 수 없다. 특히나 지난해 취득세율이 인상되어 증여를 원인으로 취득 시 조정대상지역 내에서는 최대 12%의 취득세율이 적용되므로 이 부분도 계산해서 실리를 따져야 한다.

글 성우경 세무사

※ 머니플러스 2020년 1월호에 실린 기사입니다.

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