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“1세대 1주택은 세금이 없다고?”

달라진 주택 관련 세금 제대로 알기

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최근 몇 년간 정부는 ‘집값 잡기’ 정책을 계속해서 발표했다. 그중에 큰 축이 세금이었고 단연 양도소득세였다. 최근엔 다주택자에 대해 높은 중과세율을 적용하는 개정안을 내면서 주택 매도를 유도하기도 한다. 이처럼 잦은 변화가 있는 주택 관련 세금 중 많은 집주인이 잘 모르고 있는 ‘1세대 1주택 비과세 요건 강화’에 관한 내용을 정확하게 짚어본다.

출처@TheDigitalArtist
김양도 씨는 결혼하면서 산 20평대 아파트에서 십 년째 살고 있다. 몇 년 전 투자 목적으로 작은 아파트를 부인 명의로 사서 현재는 2주택자가 됐다. 김 씨는 최근 다주택자에 대한 세금이 강화되고, 현재 살고 있는 집이 두 아이를 키우기엔 좁아 더 넓은 평수로의 이사를 계획 중이다. 두 집을 모두 팔면 어느 정도 자금이 마련될 것 같은데, 문제는 세금이었다. 일단 상대적으로 몇 년 안 된 두 번째 집은 양도차익이 얼마 안 되므로 먼저 팔면, 1세대 1주택이 되니 비과세 요건에 해당해 세금을 내지 않아도 될 것으로 생각했다.

출처@ErikaWittlieb
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1세대 1주택 비과세의 개념

정부의 정책이 다주택자를 압박하는 쪽으로 계속되다 보니 요즘엔 사람들이 ‘똘똘한 한 채’에 관심을 가지기 시작했다. 1주택에 대하여는 세금 혜택이 있다고 알려져 있기 때문인데, 사실 1세대 1주택 비과세 요건을 만만히 볼 사안은 아니다. 요건이 점점 까다로워졌고 내용도 복잡해져 잘 모르는 상황에서 매도하다가는 생각지도 못한 벽에 부딪힐 수 있다.  


1세대 1주택 비과세란, 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택 보유 기간이 2년 이상일 때 양도소득세를 과세하지 않는 것이다. 이는 주택을 투기 목적이 아니라 실거주 목적으로 구매한 실수요자를 위해 부여한 감면 혜택이다. 물론 9억 원을 초과하는 고가주택은 제외되고 조정지역에서는 보유 기간뿐만 아니라 2년 이상 거주해야 하는 조건도 있다.

출처@Foundry
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거주요건의 강화란?

사실 몇 년 전만 해도 1세대 1 주택 요건이 그리 까다롭지는 않았다. 그런데 수차례의 부동산 대책으로 점차 요건이 강화됐다.

우선 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 보유 조건 외에 ‘2년 이상 거주 조건’이 더 요구된다. 결국 실제로 살 집을 사라는 의미이다. 따라서 아무리 10년을 넘게 보유했어도 2년 이상 실제 살지 않았다면 1 주택만 가지고 있더라도 세금을 내야 한다.

내년부터는 이 기간 요건이 더욱 강화된다. 기존에는 다른 주택을 보유하고 있었던 기간도 해당 주택의 보유 기간으로 인정해줬지만, 내년부터는 이 기간을 계산할 때 2 주택 이상이었던 기간은 계산에서 제외된다. 즉, 다른 주택을 다 팔고 오롯이 1 주택이 된 시점부터 기간을 계산하는 것이다.

출처@mastersenaiper

예를 들어, 위 사례의 김 씨가 주택 한 채를 2020년 10월에 팔았다고 가정해보자. 이렇게 되면 나머지 주택의 매도 시기에 따라 비과세 여부가 달라진다. 만약 올해 12월까지 매도한다면, 비과세 적용을 받을 것이고 해를 넘겨 내년에 매도한다면 1세대 1 주택 비과세에 해당하지 않게 된다. 내년부터 적용되는 보유 기간 계산법에 따르면, 김 씨의 보유 기간 시작점이 10년 전이 아니라 2 주택자에서 1 주택자가 된 2020년 10월이기 때문이다.

따라서 김 씨가 1세대 1 주택 비과세를 받으려면 올해 안에 팔던지 아니면, 2020년 10월부터 2년이 되는 2022년 10월 이후에 팔아야 한다.

출처@Free-Photos
장기보유특별공제

현재는 1 주택자의 경우 2년 이상 거주한 경우 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용받는다. 실제 양도소득세 계산 시 80%의 공제는 어마어마한 금액이 될 수 있다.
장기보유 특별공제에 대한 개정안을 보면, 내년부터는 보유 기간과 거주 기간으로 나누어 적용한다. 현재는 80%의 최대 공제율을 1년에 8%씩 가산하여 적용하는데 이를 보유 기간별 4%, 거주기간별 4%로 나누어 적용된다. 거주와 보유를 동시에 10년 해야 80% 전체를 적용받을 수 있게 되는 것이다.
예를 들어 10년 보유한 아파트에 3년 거주했다면 기존에는 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있었지만, 내년에는 보유 기간분 40%, 거주 기간분 12%만 적용받게 된다.

출처@keresi72

모든 일에는 타이밍이 중요하다. 세금을 아낀다는 ‘절세’도 예외는 아닌 듯하다. 세금 감면이나 비과세에는 항상 여러 요건이 있다. 그러나 항상 이런 요건을 여건상 모두 충족할 수는 없다. 그래서 절세의 타이밍을 잘 잡아야 한다.


위 사례의 김 씨는 현재 살고 있는 아파트에 추가로 2년 정도를 더 살아야 1세대 1주택 비과세를 받게 되므로 올해 안에 매도하는 것이 분명 세금에서 유리할 것이다.


성우경 세무사

※ 머니플러스 2020년 10월호에 실린 기사입니다.

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