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‘임대차 3법’이 뭐길래!

전·월세 시장 판도 바뀔까?

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세입자를 보호하기 위한 '임대차 3법'이 도입되면서 전·월세 시장이 들썩이고 있다.


전세가 줄고 강제 월세 시대가 열릴 것이라는 주장과 함께, 주요 지역에서는 전세 가격이 급등하면서 '전세 젠트리피케이션(Gentrification, 원주민 내몰림)'이란 용어까지 나왔다. 


과연 그럴까. 임대차 3법의 내용과 전·월세 시장에 미칠 영향을 살펴본다.

출처@Pexels
임대차 3법은 바로 이것

‘임대차 3법’은 계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제를 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 말한다.

출처@Free-Photos

계약 갱신 청구권


세입자에게 1회의 계약 갱신 요구권을 보장해주는 제도로, 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받을 수 있게 된다. 


새 제도에서는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월 10일부터는 6개월부터 2개월) 전까지 계약갱신을 요구할 수 있도록 했다. 


집주인이 계약 갱신 청구를 거부할 수도 있다. 집주인이나 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우에 한해서다. 


집주인이 전세를 월세로 전환하겠다고 하면 어떻게 해야 할까. 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약 갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 


전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 것이다. 단, 임차인이 수용할 때는 월세 전환이 가능하다.

출처@Valentin_Photography

전·월세 상한제


전·월세 상한제는 임대료 상승 폭을 제한하는 제도다. 


증액 임대료는 직전 계약 임대료의 5%를 못 넘긴다. 다만, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 


상당수 지자체에서 현행 주택임대차보호법의 상한선인 5%보다 낮은 상한을 정할 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다. 


정부는 만약 5%에 맞춰 임대차 계약을 했더라도 지자체가 조례로 이보다 낮은 인상률을 상한선으로 정할 경우 소급 적용하도록 할 방침이다. 

출처@Free-Photos

전·월세 신고제


2021년 6월 1일부터는 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다.


만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했다. 임대차 신고가 이뤄지면 확정 일자를 부여한 것으로 간주된다. 


또한, 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다. 


다만 전·월세 신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다. 

TIP

<임대차 3법 요약>
■ 계약 갱신 청구권 : 전세 기한 2년+2년
■ 전·월세 상한제 : 임대료 증액 시 상한 5%
■ 전·월세 신고제 : 전세 계약 후 30일 안에 지자체에 신고

출처@PhotoMIX-Company
전세 사라지고 월세 시대 올까?

임대차 3법은 전적으로 세입자를 보호하기 위한 조치다.


그런데 역설적으로 임대차 3법이 등장한 이후 서울, 수도권 주요 지역의 전셋값이 올랐다는 조사 결과가 나오고 있다.


또한, 일각에선 전세가 사라지고 강제 월세 시대가 올 것이라는 주장도 제기된다. 과연 임대차 3법의 영향으로 전셋값이 오르고 강제 월세 시대가 열릴 것인가.


우선 최근 서울 지역의 전셋값 상승 현상부터 살펴보자면, 일시적 현상일 가능성이 높은 것으로 보인다.


지난 6월 서울 아파트 거래량이 2006년 11월 이후 최대치를 기록하는 등 거래량이 크게 늘면서 전세매물이 줄고 가격도 오름세를 보이고 있다.


애초 물량 자체가 줄어든 때문이지 임대차 3법 시행을 앞두고 집주인들이 전세를 거둬들이면서 나타난 현상이라고 보기 어려운 이유다.

출처@Tumisu

강제 월세 시대가 올 것이라는 의견에도 회의적인 시각이 더 많다.


집주인이 거액의 전세보증금을 반환해야 하는데 대다수 집주인은 반환 여력이 없을 것이라는 의견이다. 더구나 임대차 3법에는 전세의 월세 전환을 막는 조치도 담겨 있다.


전셋값이나 전세매물은 입지조건과 학군, 지역별 입주물량에 따라 상승과 하락을 반복하는 경향이 있다.


부동산 대책이나 전·월세제도 때문에 전세 가격과 물량이 조정되는 경우는 흔치 않다는 점에서 하반기 전세 시장을 조금 더 느긋하게 지켜볼 필요가 있겠다.

출처@geralt
임대차 3법 Q&A

Q. 법은 언제부터 시행됐나?


▶ 전·월세 상한제, 계약 갱신 청구권제 담은 ‘주택임대차보호법’ 7월 31일 바로 시행

▶ 전·월세 신고제 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안 8월 4일 바로 시행


Q. 법 시행 전 전세계약에도 소급적용되나?

▶ 계약 갱신 청구권과 전·월세 상한제는 기존 임대차 계약도 소급 적용.

▶ 기간이 1개월 이상 남아 있고, 계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상 남아 있어야 함.

출처@paulbr75

Q. 법 시행 전 집주인이 계약을 연장해주면서 임대료를 15% 올릴 것을 요구해 이미 지급했는데 법 시행 후 임대료 반환을 요구할 수 있나?


▶ 가능. 법 시행 후 상승 폭을 5% 이내로 낮춰달라고 요구하면 상승분 차액을 반환받을 수 있다.


Q. 계약 갱신 청구권 행사 시 임차인은 2년의 거주 기간을 채워야 하나?


▶ 그렇지 않음. 언제든 계약해지 가능하고 통지일로부터 3개월이 지나면 효력 발생. 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료 내야 함.

출처@PIRO4D

Q. 법 시행 전 임대인이 계약 갱신을 거절하고 제삼자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 기존 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있나?


▶ 행사할 수 없음. (새로운 임차인 보호 조치)


Q. 임대인이 실제 거주하고자 하는 경우에도 기존 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있나?


▶ 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주 가능함. 임차인이 계약을 갱신했다면 최소 2년 이상 실제로 거주해야 함.

출처@geralt

Q. 임대인이 실거주한다고 한 뒤 실제로는 다른 세입자를 들인다면 기존 세입자는 손해배상 청구가 가능한가?


▶ 가능. 손해배상액은 계약 당시 임대인과 임차인이 ‘손해배상 예정액’으로 정한 합의금이 있다면 그 금액이 된다. 약정한 금액이 없는 경우에는 ‘갱신 거절 당시 3개월 치 월세’ 또는 임대인이 ‘새로운 임차인에게 올려 받은 월세 차액의 2년 치’에 해당하는 금액, 갱신거절로 인해 ‘임차인이 입은 손해액’ 가운데 가장 큰 금액이 손해배상액이 된다.


Q. 임대인이 새로운 세입자를 들이지 않고 집을 비워둘 경우에도 기존 세입자가 손해배상을 청구할 수 있나?


▶ 불가능.


Q. 임대인이 실거주를 이유로 계약 연장을 거부했지만, 이후 집을 다른 사람에게 판 경우 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있나?


▶ 원칙적으로 계약 갱신 거절 사유가 허위면 손해배상 청구 가능. 다만, 임대인이 불가피한 사유를 입증하면 손해배상액을 피할 수 있음.


구선영 주택·부동산 전문가

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