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부부 공동명의 득(得)과 실(失)

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사연 | “분양받은 아파트를 공동명의로 변경하고 싶어요!”

우세한(38세, 가명, 남) 씨와 박한솔(39세, 가명, 여) 씨는 결혼 5년 차 맞벌이 부부다. 드디어 내년에 신혼부부 특별공급으로 장만한 새집으로 이사한다. 청약 당첨 후 남편 세한 씨 명의로 분양 아파트를 계약했고 중도금 대출도 들어갔다.

계약 당시엔 공동명의를 하면 대출이나 건강보험 등에 불리한 면이 있다고 해서 공동명의를 하지 않았다. 하지만 요즘 한솔 씨는 뭔가 허탈한 기분을 지울 수 없다. 본인이 버는 돈으로는 모두 대출금을 갚고 있어 통장 잔액을 보면 더욱 그렇다. 애초에 공동명의를 했으면 내 집이 있다는 생각에 이런 기분은 덜 했을 텐데 하는 생각이 든다.

최근 한솔 씨는 세한 씨에게 상황을 설명하며 이제라도 공동명의를 했으면 좋겠다고 말했지만, 따져봐야 할 문제가 많아 보여 고민스럽다.

출처@keresi72

몇 해 전 한 기관에서 발표한 통계에 따르면, 고가의 아파트일수록 부부가 공동명의로 하는 비율이 더 높았다. 사회적인 인식이 달라진 이유도 있겠지만, 공동명의로 했을 때의 절세 효과가 주요한 원인일 것이다.

출처@Pexels
부부 공동명의를 하면 좋은 점

공동명의일 때 가장 큰 장점은 세금의 절감 효과다. 공동명의가 세금이 적게 나오는 경우는 누진세율을 취하고 있는 세목들이다. 예를 들어, 과세표준 1억 일 때 세율은 30%이고 5천만 원일 때 세율은 10%라고 가정해보자. 만약 어떤 사람의 소득이 1억 원이라면 세금은 3천만 원일 것이고, 두 명이 각 5천만 원씩이라면 각각 세금이 5백만 원, 둘이 합해 1천만 원이다. 즉, 공동명의를 하면 세금 2천만 원이 줄어드는 것이다.

출처@Skullman

부부 공동명의가 유리한 가장 대표적인 이유는 바로 양도소득세이다. 양도소득세도 위의 누진세율 구조를 취하고 있어서 과세대상 금액이 나누어지면 낮은 세율이 적용된다. 또한, 양도소득세는 인별 과세이기 때문에 기본공제 250만 원을 각각 받을 수 있는 장점도 있다.

종합부동산세도 공동명의의 장점이다. 종합부동산세는 과세 기준을 사람별로 판단한다. 주택을 가진 납세자가 주택 공시가격 합산액이 6억 원(1가구 1주택 9억 원)을 초과하면 대상이 되는데, 공동명의(50 : 50)라면 각 3억 원씩 소유한 것으로 보아 대상에서 비껴갈 수 있다.

출처@stevepb

임대사업자라면 종합소득세 절감 효과도 있다. 소득세율이 누진세율 구조여서 나누어지는 소득에 따라 낮은 세율 적용이 가능하기 때문이다.

이 외에 상속세 절감도 생각해 볼 수 있다. 상속세 역시도 누진세율이 적용, 아버지가 100% 소유하다 돌아가셨을 때는 100%가 상속세 대상이 되지만 아버지와 어머니가 50%씩 소유하고 있다가 아버지가 돌아가시게 되면 50%만 상속세 대상이 된다. 이런 이유로 많은 부부가 특히 고가의 주택을 소유한 경우 공동명의를 선택한다.

출처@nattanan23
부부 공동명의로 변경시
단점은 없을까?

추가 비용의 문제가 있다. 이미 단독명의로 되어 있는 부동산을 공동명의로 변경할 때에는 먼저, 증여세가 발생할 가능성이 있다. 당연하겠지만 그만큼 재산의 가치가 이전된다고 보는 것이다. 참고로 부부간 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않는다.

또 취득세가 추가로 발생할 수 있다. 원칙적으로 취득세는 1명이 취득하든지 2명이 공동으로 취득하든지 내야 할 세금의 총금액은 같다. 다만 이미 1명이 소유하고 있다가 공동명의를 하기 위해 일부를 넘기면 새로운 취득으로 보아 해당 지분만큼 다시 취득세가 발생하게 된다.

출처@Valentin_Photography

또한, 직장가입자는 상관이 없지만, 만약 지역가입자라면 부동산을 소유한다는 사실이 건강보험료의 증가를 가져올 수 있다. 직장가입자는 본인의 급여가 기준이 되지만 지역가입자는 소득과 재산에 따라 달라지므로 공동명의라도 부동산을 가지고 있으면, 그렇지 않았을 때보다 건강보험료가 올라갈 수 있다.

게다가 공동명의자의 신용 상태에 따라 주택담보대출 시 단독명의일 때보다 불리할 수 있다.

마지막으로 행정상 공동명의자 둘이 함께 움직여야 하는 단점이 있는데, 동시에 장점이 되기도 한다. 어느 일방의 권리 행사(공동명의자 동의 없이 대출 및 매매 어려움)가 제한되기 때문이다. 

위 사례에서 한솔 씨는 어떻게 해야 할까?

결론부터 말하면, 한솔 씨는 가능한 분양권 상태에서 공동명의로 변경하는 것이 유리하다. 추후 잔금을 치르고 일단 등기가 된 이후에 공동명의로 바꾸려면 남편 명의로 취득세를 낸 후 공동명의 시 다시 취득세가 부담되기 때문이다. 아울러 현시점에서 분양권을 공동명의로 하는 건 증여 문제가 발생하므로 분양권의 증여세 신고도 검토해야 한다는 사실을 잊지 말자.

종합해보면 부부 공동명의가 무조건 좋은 것만은 아니다. 공동명의의 장단점을 따져보고 유리한 판단을 해야 한다. 특히 처음 취득 시가 아니라 이미 배우자가 보유하고 있는 상태에서 부부 공동명의로 변경하려면 증여하는 형식을 취하게 되는데 이때 증여세는 매기지 않더라도 취·등록세는 나올 수 있다.

이 부동산이 1가구 1주택으로 양도소득세가 비과세 되거나 아니면 양도차익이 많지 않아 양도세 절감액이 크지 않다면 오히려 들어간 취·등록세가 더 커져 손해를 볼 수 있다. 따라서 무턱대고 공동명의를 하는 것보다 앞뒤 상황을 잘 따져보고 해야 한다.


글 성우경 세무사

※ 머니플러스 2020년 6월호에 실린 기사입니다.

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