국세청은 보고 있다
지난해부터 서울 등 대도시 지역 중심의 부동산 과열로, 관련 거래에 대하여 국세청이 세무조사를 실시할 예정으로 알려졌다. 변칙적 거래로 인해 탈세 혐의가 있는지를 면밀히 조사하겠다는 의지로 주요 부분은 부모와 자식 간 ‘편법증여’이다.
한국감정원의 아파트 매매거래 현황에 따르면, 지난해 서울 지역 아파트 거래를 연령대별로 분석했을 때 30대 이하의 아파트 매입 비중이 가장 컸다. 특히, 국세청과 관계기관 합동조사 결과 통보된 탈세의심자료에서도 30대 이하가 절반을 차지하고, 자금출처조사대상자도 30대 이하가 240명으로 약 74%에 달했다. 이런 상황으로 볼 때 국세청이 가족 간 ‘편법증여’에 초점을 맞추려고 하는 것은 당연해 보인다.
먼저, 국세청에서 공개한 몇 가지 ‘편법증여’ 사례를 살펴보자.
⦁ 초등학생이 고가의 부동산을 아버지와 공동명의로 취득하였으나 자금 출처가 불명확하여 증여세 추징
⦁ 소득이 없는 40대가 서울 소재 아파트를 취득하면서 취득 자금 전부를 친척에게 차용한 것으로 허위 신고
⦁ 4년 차 직장인인 30대가 급여에 비해 고가의 재건축 아파트를 취득한 것으로 기업을 운영 중인 아버지로부터 취득자금을 증여받은 혐의
⦁ 뚜렷한 소득이 없는 30대가 고가의 전세 아파트에 거주. 아버지로부터 전세금 등을 편법으로 증여받은 혐의
⦁ 부모를 세입자로 하여 보증금 형태로 편법 증여를 한 혐의
자금출처조사란?
모든 문제의 시작은 자금 출처 조사 즉, “취득한 자금이 어디서 왔는지를 소명하라”이다. 이때 소명할 수 없으면 증여세 문제가 발생한다.
자금 출처 조사란 부동산 등 재산의 취득, 부채의 상환 등을 할 때 해당 자금을 어떻게 마련했는지 보는 것을 말한다. 과거에는 정치인 청문회, 기업에 관한 뉴스에서나 들었을 법한 용어인데, 요즘에는 일반 개인의 자금출처 소명 요구도 비일비재하다.
Q. 자금출처 소명 방법은?
출처 소명은 결국 자금이 어디서 났는지를 보여주면 되므로 관련 자료를 준비하면 된다. 예를 들어, 재산을 팔았다면 그 처분사실 증빙, 근로소득이나 사업소득이 있었다면 관련 신고자료, 차입했다면 관련 서류, 증여나 상속을 받았다면 관련 신고자료 등이다.
Q. 대출상환금 소명해야 하나?
자금출처 소명은 부동산의 취득뿐 아니라 이미 상환한 대출금에 대해서도 나올 가능성이 높다. 국세청 시스템의 수준이 높아질수록 이러한 소명 요구는 더 많아질 것이다. 따라서, 부동산을 취득하거나 많은 금액의 대출을 상환하는 경우에는 자금출처 소명에 대하여도 생각해 볼 필요가 있다.
배보다 배꼽(?)이 더 커질 수 있다
‘편법증여’는 결국 증여세를 회피하려는 일종의 탈세 행위로써 법을 어긴다는 점에 유의해야 한다.
증여세나 상속세는 최고세율이 50%일 정도로 매우 높은 세율을 적용한다. 세율이 높은 만큼 증여세를 회피했다가 나중에 들통이 날 경우 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 생길 수 있다. 차라리 지금 명확히 하는 게 더 현명하다. 요즘에는 주택 취득시 자금조달계획서를 제출해야 하는 경우가 많은 만큼 더욱 신경 써야 한다.
증여 아닌 양도의 방법을 선택하면?
자식에게 물려주기는 해야 하는데 증여의 방법은 세금이 많이 나오니 부동산을 매매하는 형식을 종종 생각하는 경우가 있다. 하지만 세법은 특수관계에서의 거래에서 시가와 현저하게 금액 차이가 발생하게 되면 거래 형식이 양도여도 증여세를 부과하게 되어 있다.
특수관계자끼리는 서로 이득을 어느 쪽에 줄지 조절할 수 있고 실질은 증여와 동일하다고 보기 때문이다. 아버지가 아들한테 집을 싸게 팔거나 아들이 아버지에게 비싸게 팔면 결과적으로는 아버지가 아들에게 금전적으로 증여한 것과 다를 바가 없다고 본다.
이때 현저한 차이는 시가와 거래가액 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우를 뜻한다.
가족 간 실제로 돈을 빌려주게 되면?
편법이 아니라 실제로 부모와 자식 간에 돈을 빌려주는 경우도 있을 수 있다. 하지만 가족 간에 차용한 것처럼 꾸며 증여를 하는 경우가 많다 보니 세법에서는 가족 간 차용은 일단 증여로 간주한다. 만약 실제로도 차용이라면 증여가 아님을 본인이 적극적으로 입증해야 한다. ‘입증’은 결국 증거 자료로 할 수 있는 것이므로 사전에 꼼꼼한 준비가 필요하다. 증거 자료가 없는 상황에서는 아무리 증여가 아니라 차용이라고 우겨도 문제를 해결할 수 없다.
따라서 가족끼리 돈을 빌려주게 되는 경우에는 ‘차용증’이나 ‘금전소비대차약정서’ 등의 입증 서류를 작성하는 것이 좋다. 이러한 계약서에는 원금 금액, 날짜, 빌려주는 기간, 상환 기한, 이자율, 이자 지급 방법, 연체 시 이자율 등을 상세하고 확실하게 적어야 한다. 서류만 작성하면 안 되고 실제 이자를 지급해야 하며, 이자의 지급을 입증할 수 있는 근거도 남겨놓아야 한다.
이자를 지급할 때도 유의할 점이 하나 있는데 바로 ‘적정 이자율’이다. 현행 세법은 금전을 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그만큼 증여로 본다. 적정 이자율은 경제 상황에 따라 변동되는데 현재는 4.6%로 정하고 있다.
정보화 시대가 되면서 이제는 세금을 회피하기가 매우 어려워졌다. 그렇다면 편법을 선택하기보다 원칙을 따르는 게 세금을 더 줄일 수 있는 유일한 방법일 수 있다는 점을 기억하자.
글 성우경 세무사
※ 머니플러스 2020년 4월호에 실린 기사입니다.
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