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실패를 모르는 재건축 재개발 투자법칙

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실패하지 않는 재건축 재개발 투자법칙은 존재하지 않는다. 한 가지 있다면, “저렴한 시점에 매입해서 느긋하게 기다리는 것”이다. 재건축 재개발은 10년, 아니 그 이상의 시간을 기다려야 하는 부동산 투자다. 서둘러 수익을 얻으려는 사람들은 대다수 낭패한다. 젊은 나이에 적은 비용으로 매수했다가 먼 훗날 함박웃음으로 거둬들이는 ‘대기만성형 부동산’으로 바라봐야 한다.

재건축이란 기존의 낡은 아파트나 연립주택단지를 허물고 다시 신축하는 것을 말한다. 철거한 대지 위에 새로운 주택을 짓기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설한다. 재개발은 단독주택이나 상가들이 밀집한 불량주거지를 새 주거지로 정비하는 도시계획사업으로 불량주택 및 공공시설 정비가 목적이다. 재건축이든 재개발이든 성공적인 투자를 위해 필요한 고려사항이 크게 다르지 않기에 묶어서 정리해 보았다.

1
로얄층 고집 말고 로얄 입지를
선택하라

재건축·재개발을 통한 수익을 기대할 때 가장 중요하게 여겨야 하는 것이 입지다. 입지가 좋아야 사업성도 좋다. 좋은 입지란 교통, 교육, 편의시설 등 도시생활에 필요한 기본 인프라가 잘 형성되어 있어서 거주 수요가 많은 곳을 말한다.

특히 교육환경이나 교통환경이 좋은 곳일수록 인기가 높다. 통상 재개발보다는 재건축의 입지가 좋기 마련이다. 이미 환경을 정비한 곳이기 때문이다. 아무리 좋은 새집도 입지의 위력을 뒤집기란 쉽지 않아 보인다.

따라서 입지가 좋은 곳의 재건축·재개발이라면 로얄동과 로얄층 구입을 크게 고집하지 않아도 무방하다. 물론 로얄동과 로얄층이 나중에 동과 호수를 추첨할 때 유리하다. 그러나 조합원들에게 동호수 배정의 우선권이 부여되고, 비인기 물량은 일반분양분으로 배정되므로 크게 걱정하지 않아도 좋다. 

2
사업성 따질 때 3가지를 계산하라

입지만큼 중요한 것이 사업성이다. 입지가 뛰어나도 사업성이 잘 맞지 않아 재건축 재개발이 미뤄지는 곳도 적지 않다. 사업성은 어떻게 따지는지 궁금할 것이다.

첫째, 우선은 주택을 구입한 가격에 분담금을 포함한 가격이 그 지역에서 분양하고 있는 신규 분양 아파트 가격보다 낮다면 사업성이 있는 것으로 본다.

둘째, 전체 계획 가구 가운데 일반분양 가구 수가 차지하는 비중이 클수록 사업성이 좋은 것으로 본다. 일반분양이 곧 조합원의 수익이 되기 때문이다. 토지 등 소유자수 대비 일반분양이 차지하는 비율이 높을수록 조합 이익이 커진다.

셋째, 가구당 평균 대지지분이 많을수록 사업성이 높은 것으로 판단한다. 사업지의 대지면적을 총가구 수로 나눠보면 가구당 평균 지분이 나온다.

이렇게 사업성이 좋으면 조합수익이 늘어나고 그만큼 조합원 분양가를 낮출 수 있기 때문에 사업성을 잘 분석해야 한다.

3
조합의 분위기와 조합장의
역할이 중요하다

재개발 재건축에 있어 조합원과 조합장의 역할은 너무도 중요하다. 조합이 삐거덕거리면 아무리 좋은 입지에 좋은 사업성을 갖춘 곳이라도 사업이 지지부진할 수밖에 없다.

예를 들어, 조합에 반대하는 비대위가 있는 경우 사업이 어렵고, 상가가 많은 지역의 경우는 소송이 잦아 사업 진행이 어렵다. 자칫하면 조합장과 시공사간의 비리로 법적 다툼까지 가기 십상이다.

그래서 재건축 재개발은 조합을 잘 경영할 수 있는 조합장의 리더십과 한마음으로 단결하여 사업추진에 속도를 낼 수 있는 조합원의 화합이 필요하다. 따라서 조합과 조합원의 관계가 좋은지 확인해야 하고, 자신도 조합원이 된다면 적극 참여해야 한다. 그밖에 조합원 개개인의 경제력도 사업 성패에 영향을 미친다. 조합원들이 분담금에 대한 부담으로 재건축을 거부해서 사업이 지지부진한 경우가 흔하다.

4
진행 속도가 빠른 사업장을 잡아라

흔히 재건축 재개발을 두고 시간이 돈이 되는 투자라고 말한다. 사업 속도가 빠를수록 수익이 크다는 얘기다. 문제는 재건축 재개발 단지가 완성되는데 많은 시간이 걸린다는 점이다. 통상 이해관계가 복잡하게 얽힌 재개발 사업이 재건축 보다 훨씬 오래 걸린다.

재건축 재개발을 기대하고 입주했다가 10년 이상은 기본이고 20년이 넘도록 기다리다 노후를 맞이하는 투자자들이 흔하다. 이들은 막상 재건축 재개발이 될 때는 분담금을 내지 못해 수 십 년간 참고 살아온 세월을 뒤로한 채 입주권을 팔아버리기도 한다.

그래서 전문가들은 사업 진행 속도가 빠른 사업장을 찾아야 한다고 입을 모은다. 또 진입 시점을 잡을 때 자신의 상황을 잘 고려하라고 당부한다.

보통 조합설립인가가 난 후에는 안전한 투자 시기에 접어들었다고 여긴다. 조합이 설립되면 사업이 무산될 확률이 낮기 때문이다. 그러나 여전히 사업추진에 대한 불확실성이 잔존하는 시기여서 신중하게 접근해야 한다. 장점이 있다면 아직은 프리미엄이 낮기 때문에 적은 비용으로 진입할 수 있다.

사업시행인가가 난 후에는 본격적인 사업성 진단이 가능하다. 가격도 급격히 오르는 시기다. 이때 사업성이 기대에 미치지 못하거나 분담금 부담이 어려워서 내놓는 매물들이 있기 때문에 앞서 살펴본 사업성을 진단해서 매입 여부를 결정하면 된다.

관리처분계획인가가 나면 본격적인 이주와 철거가 시작된다. 이 시기에는 안전하게 투자할 수 있지만 프리미엄이 크게 상승하는 시기다. 그래서 투자를 위한 수요보다는 직접 거주와 보유를 목적으로 하는 실수요자가 많이 유입된다. 이때 매입에 나선다면 매도인의 하자 여부를 정확하게 확인해야 한다. 또, ‘관리처분계획인가’ 이후 입주권 전매가 금지된 사업지도 있으므로 매입하기 전 반드시 입주권 확보 여부를 체크하고 계약서에도 명시한다.

5
투자관점이 아닌 실거주관점이
필요하다

투자자라고 해도 재건축 재개발은 실거주 관점으로 접근해야 한다. 낡고 오래된 주택에 높은 전세값을 주고 들어가 살 사람은 없기 때문이다. 이렇게 전세 가격이 낮으니 실투자금액이 많이 필요할 수밖에 없다. 실투자금을 대출로 해결하려하기 보다는 직접 들어가 살 생각으로 접근해야 사업지 지연 등의 문제가 발생해도 버틸 수 있다.

실거주 관점에서 보면 재개발보다는 재건축이 낫다. 재건축은 이미 주변환경이 갖춰진 지역에 위치한 경우가 대부분이기 때문이다. 주변 환경은 사는데 불편이 없기 때문에 실내 리모델링을 통해 어느 정도 거주환경을 개선할 수 있다. 또 재건축은 이해관계가 복잡하지 않아서 재개발보다 사업 속도가 빠르다.


구선영 「3억으로 30억 건물주 되기」 저자

※ 머니플러스에 실린 기사입니다.

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