빚도 같이 주면 세금을 줄일 수 있다?
최근 정부의 강력한 부동산 시장 안정화 대책 등으로 보유세와 양도소득세 등의 압박이 심해지면서, 보유한 부동산을 매각하는 것 보다 자녀에게 증여하는 방법을 생각하는 소유자들이 많다. 집을 갖고 있는 것도 파는 것도 어려워졌기 때문이다. 하지만 배우자나 자녀에게 부동산을 증여할 때 발생하는 증여세의 세율이 일반적으로 높기 때문에, 여러 각도에서 증여세를 줄일 수 있는 방법을 찾게 되는데 ‘부담부증여’도 그 중 하나이다.
부담부 증여란?
부담부 증여는 말 그대로 채무를 같이 물려주는 것을 뜻한다. 만일 자녀에게 집을 한 채 물려주는데 그 집에 딸려 있는 전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 함께 물려 주게 되면 이것이 바로 부담부 증여가 된다.
증여세가 줄어드는 이유
부담부증여가 세금을 줄이는 방법이라고 말하는 이유는 증여세의 계산 방법에 있다. 증여세를 계산할 때 증여 자산가액에 세율을 곱하게 되는데, 이때 채무가 있다면 증여 자산가액에서 이를 공제해 준다.
예를 들어 10억짜리 집을 아들에게 증여할 때 채무가 없다면 10억원에 세율을 적용하게 되지만, 만약 4억원의 담보대출이 있다면 6억원(10억원-4억원)에 대하여 세율을 적용하게 된다. 그만큼 증여세가 줄어드는 것이다.
부담부 증여의 요건
물려줘야 하는 집에 부채가 있다고 무조건 부담부 증여가 되는 것은 아니다. 증여자와 수증자 사이에 증여 시 부채도 같이 넘기는 것이 합의 되어야 한다.
결국 부담부 증여의 성립 요건은
➊ 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(임대보증금 포함)여야 하고
➋ 그 담보된 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 하며
➌ 해당 채무를 수증자가 인수한다는 사실이 객관적으로 입증 가능하여야 한다.
부담부 증여 시 유의 사항
그런데 항상 부담부 증여가 절세측면에서 유리하기만 할까? 그렇지 않다. 분명 부담부 증여는 절세의 한 방법이 맞다. 하지만 언제나 그런 것은 아니다. 부담부 증여를 고려할 때 유의해야 할 사항을 짚어보자.
1. 부담부 증여에 따라붙는 양도소득세 주의
부동산 증여 시 증여 물건에 담보된 부채도 함께 물려주게 되면 증여세는 줄어든다. 하지만 물려준 부채금액만큼은 증여자에게 양도소득세가 발생한다. 세법에서는 채무가 없어지는 것도 유상으로 부동산이 이전된 것으로 보므로, 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세가 부과되는 것이다.
경우에 따라서는 양도소득세가 부담부 증여로 절감된 증여세보다 커 부담부 증여를 하느니만 못한 결과를 가져오기도 한다. 조정대상 지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 올해 4월부터 적용되고 있어 부담부 증여 대상 주택이 조정대상 지역에 있을 때에는 보통의 매매와 같이 채무인수액 상당액에 따른 양도소득세 계산 시 중과세를 적용하며 장기보유특별공제는 적용할 수 없다. 따라서 1세대 1주택 등으로 양도소득세 비과세 대상의 혜택을 받는 등 양도소득세가 없거나 적은 경우에 부담부 증여 방법을 활용하는 게 좋다.
한편, 부담부 증여를 활용하기 위해 증여 전 일부러 담보대출을 내는 예도 있다. 위에서 설명한 것처럼 부담부 증여가 만능이 아닌 이상 증여 전 반드시 전문가와 상의를 거쳐야 낭패 보는 것을 막을 수 있다.
2. 채무라고 다 부담부 증여일까
부담부 증여 시 공제되는 채무는 증여재산에 담보된 채무와 임대보증금 등이 인정된다. 증여 시 별도로 다른 채무에 대하여 부담 약정을 했더라도 이는 부담부 증여의 채무가 되지 않는다. 또한, 배우자와 직계존비속 간의 채무의 인수는 일단 인수되지 않은 것으로 추정한다. 단, 국가 및 지방자치단체에 대한 채무, 임대보증금 또는 금융기관 채무 등 객관적으로 입증되는 경우는 인정되므로 이 경우 사전에 면밀한 검토가 필요하다.
3. 취득세 등 이전 비용을 따져보자
부담부 증여의 대상은 대부분 부동산인데 이때 증여로 인한 명의 이전 단계에서 취득세 등의 이전비용이 발생한다. 이전 절차 시 지급되는 법무사 비용도 여기에 속한다. 경우에 따라 이전비용이 많은 부담으로 작용할 수 있으므로 위에서 얘기한 증여세 또는 양도소득세뿐만 아니라 이러한 비용도 검토해야 한다.
4. 수증자의 채무 부담 능력 살펴야
부모와 자식 간의 부담부 증여 이후에도 유의할 사항이 있다. 자녀가 인수한 채무를 부모가 대신 상환하거나 인수 채무로 발생한 이자비용을 부담하면 이 또한 다시 증여 문제가 발생하기 때문. 채무의 원리금은 자녀가 상환하도록 해야 함을 알아 두자.
5. 인수 채무에 대한 이자도 있다
부담부 증여 후 자녀는 인수한 채무에 대한 이자비용을 부담해야 한다. 단기간에 채무를 상환하지 못해 이자 지급 기간이 길어진다면 경우에 따라 이자 부담액이 절세한 금액보다 커질 수 있다. 이 경우라면 부담부 증여는 올바른 의사결정이 아니다.
지금까지 살펴본 부담부 증여는 사전에 고려하고 검토해야 할 내용이 많다. 부담부 증여 자체는 분명 효과적인 절세 방법임은 틀림없다. 하지만 처한 상황에 따라 방법을 달리 가져가거나 부담부 증여 방법을 선택하지 말아야 할 때도 있기에 유의해야 한다. 부담부 증여는 절세 방법을 푸는 ‘마스터키’가 될 수 없다. 반드시 관련 전문가와 상의하고 진행해야 할 것이다.
