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그린벨트 해제 말고 ‘고밀개발’… "서울 도심 용적률 높여라"

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서울 도심의 주택 공급 방법을 둘러싸고 그린벨트 해제 카드가 아닌 용적률 상향을 통한 ‘고밀개발’이 대안으로 제시될지 주목된다. 사진은 서울 송파구 일대 아파트 밀집 지역. /사진=김창성 기자

정부가 치솟는 집값 잡기 대책 중 하나로 대규모 공급에 나서기로 한 가운데 개발제한구역(그린벨트) 해제를 두고 서울시와 대립 중입니다.

정부는 해제를 염두에 두고 있는 반면 서울시는 완강히 반대하며 그린벨트 사수에 나섰네요.

정책 마련에 손발을 맞춰야 할 국토교통부와 기획재정부 사이에서도 그린벨트 해제를 둘러싸고 엇박자 행보를 보이면서 기존 도심의 용적률 상향을 통한 ‘고밀 개발’ 카드가 유력한 대안으로 거론되고 있습니다.

17일 정부 등에 따르면 서울시는 국토부의 주택 공급을 위한 그린벨트 해제에 ‘반대’ 입장을 분명히 하고 있습니다.

서울시의 강한 반대로 서울시내 주택공급 확대를 위한 당정의 고민도 깊어지고 있죠.

일각에선 도심 용적률을 끌어올려 공급 확대에 나서는 방안이 유력한 현실적 대안이자 해결책이 될 수 있다고 지적했습니다.

앞서 정부는 7·10 부동산대책을 통해 서울시내 주택 공급 방안을 크게 ▲도심 고밀 개발 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲도시 주변 유휴부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 ▲도심 내 공실 상가·오피스 활용 등으로 제안했습니다.

현 상황에서 용적률 상향 카드가 그린벨트 해제의 유력한 대안으로 거론되는 이유는 최근 당정 협의를 전후로 서울시가 완강하게 반대 입장을 고수하고 있기 때문입니다.

여기에 무분별한 그린벨트 해제가 자칫 난개발을 야기할 수도 있다는 우려도 작용하고 있죠.

그동안 공급 확대를 이유로 그린벨트를 풀었던 결과 집값 안정에 별 도움이 안되고 오히려 도심만 확장시키고 투기만 조장했다는 것도 부정적 이유로 꼽힙니다.

따라서 공급 속도와 규모 등을 모두 만족시킬 수 있고 기존 부지와 건물을 활용해 충분한 공급 효과를 만들어낼 수 있는 도심 고밀개발과 용적률 상향 카드가 현실적이라는 지적이 있습니다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말합니다.

현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 따르면 용적률은 용도지역이나 용도지역에 맞는 최대한도가 설정돼 있습니다.

도심 속 1종 일반주거지역의 최대 용적률은 200%, 2종 일반주거지역은 250%, 3종 일반주거지역은 300% 등입니다.

서울시를 비롯한 각 지자체는 고밀 개발을 막기 위해 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 더 낮게 설정합니다.

정부가 구상하는 고밀 개발은 서울시 조례상의 최대 용적률을 국토계획법상 상한선에 근접하게 올리는 방법이 될 것으로 보입니다.

용적률 200%의 50%만 올려도 25%의 주택을 더 지을 수 있다는 계산이 나오죠.

활용할 수 있는 용적률이 낮아 재개발이 무산된 서울 도심 지구를 공공 재개발구역으로 재설정한 뒤 일반 재건축보다 용적률 규제를 크게 완화할 경우 주택공급 속도 자체가 빨라질 수 있을 것으로 예측됩니다.

전문가들은 이때 상향된 용적률이 공공이 환수, 주변 시세의 절반 이하 가격의 영구임대주택 등으로 활용할 경우 전세시장 안정은 물론 인위적인 집값 인상도 억제할 수 있는 장치가 될 것이라고 밝혔습니다.

정부가 만지작 거리는 그린벨트 해제 카드는 사회적 동의를 얻기 쉽지 않을 것이다. 때문에 용적률 상향을 통해 한정된 공간에서 주택을 더 많이 지을 수 있는 고밀 개발이 정부의 공급 대책 카드로 부상할 가능성이 높다.

- 관련 전문가

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