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분양가 누르니… 너도나도 ‘서울 새 아파트’

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정부의 분양가 규제가 가져온 최대 문제점은 ‘서울 새 아파트 청약 쏠림현상’입니다.

각자 자금사정에 맞춰 노후아파트를 사서 내부 인테리어를 하거나 아파트만큼 시설이 좋은 빌라를 찾는 방법도 있습니다.

하지만 분양가 규제는 이런 주거 선택의 다양성을 무의미하게 만들었습니다.

새 아파트 분양가가 기타 주택의 매매가와 비슷한데 주거환경의 질이나 미래 가격상승 가능성은 하늘과 땅 차이다보니 양극화가 심화됐죠.

/사진=이미지투데이

◆실수요자 새 아파트 쏠림현상 심화

장기거주를 위한 내집 마련 실수요자는 준공 10년 이내 공동주택, 일자리가 가까운 도심 직주근접 등의 기준을 중요시하기 때문에 가격을 따라 주거지가 양극화되는 경향을 보입니다.

서민이나 중산층의 접근이 쉬운 주거 선택은 분양가를 규제하는 새 아파트나 주거환경이 나쁜 노후주거지뿐인데요.

새 아파트 선분양의 경우 분양가의 10% 안팎을 계약금으로 내고 나머지 90%는 2~3년의 준공기간 동안 나눠 낼 수 있어 재고주택이나 후분양을 하는 빌라 등을 사는 것보다 부담이 적습니다.

지난해 정부의 9·13 부동산대책 시행 이후 서울은 아파트 거래량이 꾸준히 줄어드는 상황이지만 새 아파트 청약경쟁률은 계속 높은 수준을 유지했습니다.

다만 청약통장과 무주택 자격 등을 갖춰야 하는 일반분양 경쟁률은 떨어지고 자격제한이 없는 무순위청약이 더 높은 경쟁률을 보이는 부작용이 나타났죠.

부동산정보플랫폼 직방이 금융결제원 아파트투유 자료를 분석한 결과 올해 전국 무순위청약을 진행한 20개 단지 중 17개는 일반 청약경쟁률보다 무순위 청약경쟁률이 더 높게 집계됐습니다.

분양가가 상승해도 서울의 경우 새 아파트 수요 대비 공급이 절대적으로 부족한 현실입니다.

“주변시세에 따라 분양가를 산정하지만 기본적으로 시세와 차이가 커 결국 로또분양을 양산하는 꼴이어서 제도적으로 정당한지 의문”

- 심교언 건국대학교 부동산대학원 교수

정부가 현재 분양가를 규제하는 두가지 방법은 주택도시보증공사(HUG)가 선분양보증 발급을 제한해 간접 규제하거나 공공택지 분양가상한제를 이용해 직접 규제하는 것입니다.

분양가상한제는 정부가 정하는 건축비, 택지비, 간접비 등에 따라 분양가를 산정하고 건설사가 세부내역을 공개하는 제도입니다.

선분양보증은 30가구 이상 주택을 선분양할 때 사업자가 파산 등의 이유로 계약을 이행할 수 없게 되면 HUG가 분양을 대신하거나 계약금·중도금을 환급해주는 제도이구요.

각각 1970년대와 1990년대 무주택자의 내집 마련을 지원하고 소비자를 보호한다는 목적으로 생겨났습니다.

문제는 이런 제도가 경제성장과 집값 급등, 주택보급률 확대 등에 따라 본래의 목적과 다른 방향으로 시장에 작용하는 것입니다.

분양가 규제의 역사가 효과와 이면을 명확히 보여준 만큼 현정부의 정책기조 역시 비판만 받는 것은 아닙니다.


다만 분양가를 규제하면 시세차익을 노린 투기꾼이 몰려 가격을 올리고 자율화하면 분양가가 급상승해 집값이 과열되는 문제를 해결할 대안이 필요한 상황입니다.

◆왜곡된 시세→분양가 ‘오류’

정부가 9억원 이상 고가아파트의 중도금대출을 금지하는 가운데 서울과 수도권의 분양가는 대체로 9억원을 넘긴 상태입니다.

서울 전역의 분양가가 크게 오른 것은 집값 상승의 영향이 큽니다.


분양가 산정 시 주변시세가 중요한 기준이 되기 때문이죠.

이런 상황에 정부 규제로 아파트 거래량이 급격히 줄어들면서 시세 왜곡현상이 심화돼 분양가를 올리는 악순환이 우려됩니다.


소수 거래가 시세를 좌우하는 것인데요.

서울시부동산정보광장에 따르면 지난 5월 아파트 매매건수는 24일 기준 2433건으로 지난해 같은 기간의 절반 수준에 불과했습니다.

“최근 서울 아파트시세는 거래량이나 매물건수 등이 부족해 정확히 산정하기가 어렵다”

- 부동산업계 관계자

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