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월세 밀어내고 되살아나는 전세, 그래도 '깡통'은 안돼요

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한국에만 있는 특수한 제도 '전세'는 

한동안 주택시장에서 사라질 위기에 놓인 적이 있습니다.



 

하지만 최근에는 월세뿐 아니라 매매보다

 활발한 거래를 보여주고 있습니다.




전세거래가 위축됐던 이유는 

저성장·저금리 구조 고착화로 

집주인이 전세금을 투자해 

높은 수익을 내기가 어려워져서입니다. 




전세 대신 월세를 선호하는 집주인이 늘어나고

 또 세입자 입장에서도 부실 위험이 높은 보증금 대신 

월세를 선택하는 주거시장의 패러다임이 영향을 줬죠.




이런 전세시장이 다시 살아난 것은

 여러가지 복합적인 요인이 합쳐진 결과입니다.




 금리가 다시 오르는 이유도 있지만 

역대 최고수위로 불리는 정부 부동산규제

 내집 마련 대출을 가로막고 

집값 하락에 대비해 매수를 미루는 경우가 많아진 탓입니다.




또 집주인들이 기존 대출상환을 감당하기 힘든 상황에

 매매거래 침체로 전셋값이 낮아지고

 세입자를 보호하는 전세금보험제도도 보편화돼

 주택시장은 당분간 '전세 호황시대'를 맞을 전망입니다.




지난달 29일 서울부동산정보광장에 따르면 

1월 서울 아파트 전월세거래량은

 1만4742건으로 집계됐습니다. 




지난해 12월 전월세거래량 1만4676건을 넘어섰고

 9·13 부동산대책이 발표된 9월 1만3114건보다

 1000건 이상 증가한 수치입니다.




특히 전세거래는 월세거래보다 증가세가 두드러집니다. 




한국감정원 조사 결과 지난해 11월 말 기준

 2018년 누적 전월세거래량은 144만9000건을 기록했고

 전세비중은 전년동기대비 1.4%포인트 높아졌는데요. 

반면 매매거래량은 80만1000건으로 

전년동기대비 8.5% 감소했습니다.




이런 주택시장 트렌드변화에 대해 부동산업계는

 다양한 해석을 내놓습니다. 




먼저 집값이 계속 하락해 내집 마련의 부담이 커졌고 

대출규제로 인해 매수자체가 가로막힌 경우도 있습니다.




은행에 대출문의 결과 한도가 예상보다 턱없이 부족해 선택의 여지 없이 새 전세를 구하게 됐어요.

-올해 내집 마련을 계획했던 직장맘 김모씨





반대로 대출부담 때문에 

집을 전세로 내놓는 집주인도 생겨났습니다.





대출한도가 높던 당시 집값의 대부분을 빚으로 산 거라 점점 높아지는 이자를 감당하기가 힘들었고 결국 둘 다 전세로 내놓게 됐습니다.

-재테크로 서울 원룸 2개를 사서 월세를 받던 직장인 최모씨




전세거래가 활성화될수록

 새 전셋집을 구하는 세입자 입장에서는 

다양한 공급과 안정된 가격을 보장받을 수 있기 때문에

 일부분 '서민 주거안정화'에 기여했다는 평가도 있습니다. 





다만 갭투자로 인한 깡통전세나 전세금 미반환사고는

 주의해야 한다는 지적입니다.




집주인이 대출금 상환에 실패해 경매절차를 밟을 경우

 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰돼 

전세금 일부를 떼일 위험이 높습니다.




매매가격 대비 전세가율이 높은 아파트를

 소액만 투자해 사는 갭투자가 가장 위험합니다. 




2017년 말 72%던 전세가율은 최근 64%로 하락했습니다. 

서울은 전세가율이 53%까지 떨어졌죠.




 낮아진 전세금 만큼 

집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는데 

현금이 없거나 대출이 불가능한 경우가 우려됩니다.




때문에 전셋집을 구하기 전 갭투자자의 집을 피하고

 저당권, 임차권 등 권리관계를 확인해야 하는데요.




인천 영종도, 파주 운정신도시, 용인 처인구 등은 

깡통전세를 더욱 주의할 필요가 있습니다.




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