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국토교통부

경제 전문가 채상욱과 함께 알아보는 실수요자 지원 주택정책

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7.10 부동산 대책을 통해
내 집 마련이라는 꿈의
현실성이 높아졌다!

족집게 부동산 전문가

하나금융투자 애널리스트


 『 채상욱 위원 』

▶ 現 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원
▶ 2020 상반기 베스트 증권사 애널리스트 조사 건설·시멘트 부문 1위

채상욱 위원이
국토교통부 유튜브 채널과
만났습니다!
부동산 관련 궁금했던 질문들,
함께 물어볼까요?

Q. 금융 부동산 전문가로서 가장 많이 받는 질문은?

A. 집 살까요, 사지 말아야 할까요? 라는 질문을 가장 많이 받았습니다. 그리고 1주택이면 사고, 다주택은 투자로서 부적합하다, 라고 답변했을 때 "그러면 어디 사?" 라는 질문도 많이 받았습니다.


그런데 최근에는 발표되는 정책 내용이 많이 복잡하니까, 부동산 정책에 대한 설명을 해 달라는 질문도 많이 받았습니다. 이 세가지 질문을 꾸준히 많이 받고 있습니다.


Q. 국토부가 발표한 대책 중, 실수요자 보호 대책 중심으로 이야기를 나눠보고자 합니다. 많은 분들이 소득기준, 금융 세제와 관련된 질문을 해 주시는데요. 사례 별로 설명해 주시기 부탁드립니다.

A. 국토부 보도자료 중 볼드체로 된 글씨를 집중적으로 읽어보시기 바랍니다. 굵은 글씨가 핵심 내용이니까요.

Q. 위원님께서 보시기에 7.10 대책을 한 마디로 말하자면?

A. 첫째로 다주택자의 부동산 평가이익을 회수하는 강력한 시스템을 만든 정책이라고 생각합니다. 모든 부동산 생애주기 전반에 걸쳐서 세금을 높였기 때문인데요.


자본(돈)이란 자연스럽게 투자처를 찾아 흘러가는데, 만약 부동산에 강력한 회수 시스템이 있다면 이 자본이 다른 투자처로 흘러가게 될겁니다. 7.10 대책 이후 7월 20일에 세법개정안 내용이 나왔는데요. 그 중에 금융투자소득이라는 부분이 신설됐습니다. 주식, 펀드 등의 금융상품에 대한 완화라는 합리적인 정책이 도입됐는데요. 이런 정책이 7.10 부동산 대책과 맞물려서 합리적인 자본 흐름을 유도하리라 생각됩니다.


두 번째로는 무주택 실수요자에 대한 생애최초 특별공급이라는 정책이 인상적이었습니다.


Q. 생애최초 특별공급 비율이 확대됐습니다. 국민주택은 20%에서 25%로 확대되고, 민영주택에는 최초 도입됐습니다. 이게 무슨 의미이고 어떤 비율로 확대됐다고 보시나요?

A. 생애최초 특별공급이 신선했던 이유는 다음과 같습니다. 기존 8.2 부동산 대책이나 9.13 정책을 통해 청약 가점제가 전체적으로 확산됐는데요. 이를 통해 3040의 주택분양에 대한 기대감이 하락했습니다. 그런데 이번에 생애 최초 특별공급이란 제도가 등장하면서 순수추첨제라는 방식이 추가됐다는 점이 신선했습니다.


그리고 생애 최초 특별공급이 국민주택에만 있었는데 이제는 민영주택으로까지 확산됐다는 점이 인상적이었습니다. 공공택지에 공급하는 민영주택은 15%, 그리고 순수 민간택지(재건축 포함)는 7%로 늘어났습니다. 이는 적지 않는 물량이라 생각합니다.


공공택지에서 공급하는 민영주택 15%는 엄청나게 많은 물량입니다. 500가구 기준 75가구인데요. 민간택지와 비교해 공공택지에서 제공하는 물량이 엄청난 비율입니다. 3기 신도시 공급량과 함께 생각했을 때, 무주택자가 꼭 공부했으면 하는 제도입니다.

저는 추첨제라는 게
가장 마음에 들었어요.

Q. 그런데 추첨제라고 하니, 가점을 많이 쌓으신 분들 입장에서는 ‘가점자에게 가는 이익이 사라지는거 아닌가’하고 걱정하십니다. 이에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

A. 일부 지역의 공급에서는 그 걱정처럼 작동을 하게 되는데요. 다만 정부가 추가적인 공급대책을 발표하게 되면, 전체 공급물량이 확대되어서 가점을 쌓으신 분들이 기회를 박탈당하진 않을듯 합니다.


Q. 7월 29일에 저희가 생애최초 특별공급과 관련된 대책에서 주택공급에 관한 규칙을 입법 예고 할 예정입니다. 이 정책이 처음으로 적용돼서 생애최초 특별공급을 지원할 수 있는 단지에 대해 설명해주실 수 있으실까요?

  A. 일정대로 진행된다면 9월 말부터 입주자 모집을 공고하는 단지들에는 이런 분양 체계가 적용될텐데요. 서울시 기준으로는 방배 6구역, 경기도 중에서는 올해 이미 과천지식정보타운 민간 분양이 있었습니다. 올해 이후에도 계속 이런 민간분양이 있을 거라고 생각됩니다. 올해 9월 이후에 모집하는 입주자 모집공고에서는 모든 지역에서 볼 수 있습니다. 굉장히 적용이 빨리 되는 거 같아요.

Q. 생애최초 특별공급에 적용된 사전청약이란?

A. 사전청약제도는 판교 시절부터 있긴 했는데요. 신도시같은 경우는 동시다발적으로 공급이 되다보니 특정 연도에 분양이 몰릴 가능성이 높습니다. 그래서 수요를 분산시키는 용도로 사전청약이 도입이 됐는데요. 이번에도 사전청약 제도가 도입됐습니다.


6.17 대책때 까지는 9천 세대를 사전청약으로 진행한다고 했었는데요. 7. 10 대책에서는 3만 세대로 늘어나서 깜짝 놀랐습니다.


3만 세대는 적은 양이 아닙니다. 연간 총 민간 분양의 10% 정도 되는 엄청난 물량이거든요. 이런 물량을 사전청약으로 신청할 수 있게 되면 내년에 민간분양이 감소하더라도 이를 커버할 수 있을겁니다. 그리고 자연스럽게 3기 신도시라던가 도심 재개발이 활성화되면 분양 물량이 증가하니까 일정치 않은 분양 공급효과를 안정화할 수 있을 듯 합니다. 사전청약제도는 3기 신도시 공급 시기를 앞당기는 효과도 줄거 같습니다.


Q. 생애최초 공급 관련해서 소득기준에 대해서 민영주택은 130%까지 확대됐는데요. 확대된 소득기준에 해당하는지 확인할 수 있는 방법이 있을까요?

A. 생애최초 주택이 민영부분에 해당되다 보니, 아무래도 민영주택은 국민주택보다 분양가가 비쌀 수 밖에 없습니다. 그래서 자연스럽게 소득기준을 상회할 수밖에 없었던거 같고요. 월평균소득의 130%는 다음과 같습니다.


현실적으로 4인가족 기준 연봉 9천만원 이상을 버는 분들도 해당됩니다. 도시근로자 평균소득 같은 경우에는 도시근로자 평균소득자의 3분의 2가 포함되는 기준이라 할 수 있습니다. (한국은행이 발표한 가계소득 통계 참고)


Q. 소득이 일정하지 않은 프리랜서분들 같은 경우의 월평균 소득은 어떻게 계산하면 될까요?

A. 근로소득이 있으신 분은 전년도 근로소득 원천징수 영수증 상의 소득으로 계산하시면 됩니다. 급여생활자는 대부분 근로소득만 있으실 테고요. 프리랜서 분들은 종합소득을 내고 계실텐데요. 종합소득세를 신고하신 분은 소득금액증명으로 확인하시고, 종합소득세 신고를 하지 않으신 분들은 계약서상의 계약금액으로 산정하시면 됩니다.

  

Q. 신혼부부 특별공급 소득 기준은?

A. 기존 맞벌이 기준 130%에서 140% 기준으로 10퍼센트 포인트 올라갔는데요. 이는 소득이 밀집해있는 구간입니다. 10퍼센트 포인트 확대로 기회 제공이 대폭 상승됐습니다. 서울시 전체 신혼부부의 70%까지는 이 구간에 포함이 되거든요.

Q. 무주택 실수요자를 위한 대출 규제 완화는 어느 정도일까요?

A. 서민실수요자인 경우 소득기준 합산 7천만 원 이하인 경우에 해당이 됩니다. 서민실수요자의 경우는 대출 기준을 10퍼센트 포인트 정도 완화했습니다. 예를 들어 청약조정지역은 LTV가 50%로 낮아졌는데요. 서민실수요자는 60%까지 빌릴 수 있다는 겁니다.

정책모기지는 일반 시중은행 주택담보 대출보다는 금리 수준이 현저히 낮습니다. 대출한도도 높은데 금리도 낮다는거죠. 이게 가장 큰 장점이고요.


Q. 다른 나라는 정책 모기지 한도가 높다고 하는데요.

A. 미국같은 경우는 30년 분할상환 모기지 제도가 있는데요. LTV 90%를 적용하기도 하거든요. 이는 은행과 같은 민간에게 대출에 대한 리스크 관리를 맡기는거죠. 대신 금리가 높습니다. 일본의 경우는 제로금리인데도 불구하고 정책 모기지 금리는 3%가 넘는 경우가 일반적입니다.

그런데 한국의 경우는 담보 대출 개념입니다. 주택 가격의 60%까지는 아주 낮은 금리를 제공하고 있어요. 이 부분도 혜택 중 하나입니다. 만약 우리나라도 LTV, DTI 규제를 하지 않고 민간이 자율적으로 대출할 경우, 대출한도가 높아지지만 금리도 크게 높아질 겁니다. 더불어 소득에 따라서 우대등급과 비우대등급의 금리 차이가 크게 벌어질수 있습니다.

그래서 개인적으로 생각할때는 한국식 LTV가 유리한 제도인 듯 합니다. 또 정책모기지는 받을 수만 있다면 정말로 유리한 제도이죠.

  

Q. 7.10 대책에서 주택구입 시 취득세를 감면한다는 내용을 발표했는데요. (생애최초 주택 구입시 1.5억 이하는 취득세 100% 감면, 1.5억 초과 3억원 이하는 취득세를 50% 감면한다는 내용) 이런 생애최초 주택에 대한 취득세 감면 혜택 체감 정도는 어떻다고 생각하시나요?

A. 주택은 취득세 특례라고 해서 일반 부동산 대비 낮은 세율을 적용받고 있습니다.

현재 오피스텔 구입시 4.6%의 세금을 내는데 일반 부동산은 4%의 세금을 내고요. 그런데 주택은 시세 6억원 이하 주택을 살 때는 1%, 6억원~9억원의 주택을 살 때는 1.01~2.99%의 취득세만을 냅니다. 그리고 9억원 초과의 주택을 살 때는 3%의 취득세를 냅니다. 주택은 이런 식으로 취득의 특례를 받고 있습니다. 이 기존 제도를 이번에 또 감면한 거에요. 엄청나게 감면한 거죠.


4억원 주택 기준으로 생각해보면, 1.1%의 취득세를 내니까 440만 원을 내는 건데요. 이를 50% 감면받으면 220만 원의 취득세만 내면 되는 거고요.

그리고 다주택자에 대해서도 취득세 감면이 유지되어 왔다가 7.10 정책에서 취득세 중과세율로 정책전환을 했잖아요. 그래서 2주택은 8%(4억 주택 기준 3200만 원+a), 3주택인 경우 12%의 취득세를 내야합니다. (4억 주택 기준 4800만 원+a)



이처럼 다주택자와 비교해봤을 때, 생애최초로 주택을 구입하시는 분이 내는 취득세는 20배 정도의 차이가 납니다.

그리고 수도권 기준으로 전체 주택의 60%가 3억원 이하입니다. 그리고 생애최초 주택은 어쨋던 분양가격이 낮을거라 생각됩니다. 이 금액대에 해당되는 공공택지 분양주택들은 많지 않을까 합니다.


Q. 내 집 마련시 꼭 알아야 할 것은?

A. 무주택 실수요 가구들은 처음부터 자신의 소득수준, 자산수준을 상회하는 주택보다는 상황에 맞는 주택 마련부터 하시는게 좋습니다. 그리고 생애최초 주택같은 경우는 자산 규모를 늘릴 수 있는 좋은 수단이 될 것입니다. 주택을 투자목적보다는 주거 안정성으로 바라보시기 바랍니다.

  

Q. 전문가로서 7.10 대책을 어떻게보시나요?

A. 생애최초 공급같이 서민실수요 가구나 도시근로자 일반 가구들이 도전해볼 수 있는 주택이 나왔다는 점에서 환영할 만한 대책입니다. 다만 모든 언론이 회수시스템에 대해서만 이야기하다 보니까, 상대적으로 이런 부분이 덜 알려진 듯 합니다.

그런데 7.10 정책을 살펴볼수록 많은 가구들이 혜택을 받지 않을까 하고요. 무주택 실수요자의 경우 굉장한 주거 사다리를 만든거나 마찬가지라고 생각합니다. 이런 부분도 잘 알려지면 좋겠습니다.

 

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