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국토교통부

'전세금 못 돌려준다고?' 전세금 안전하게 지키는 방법은?

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‘역전세’, ‘깡통전세’라는 말 들어보신 적 있나요?

‘역전세’는 현 전세시세가 계약 시 가격보다 떨어져 집주인(임대인)이 새로운 전세 계약자로부터 기존 세입자에게 줄 전세보증금을 회수할 수 없는 경우를 말합니다.

‘깡통전세’는 더 심각한 경우인데요. 매매가가 전세가 이하로 떨어져 매매를 해도 전세 보증금을 회수할 수 없는 경우를 말합니다.

역전세, 깡통전세, 갭투자 등이 사회적인 문제로 떠오르면서 전세 세입자들의 불안감이 커지고 있습니다. 전세금 안전하게 지키는 방법! 지금부터 알려드립니다.

1.확정일자받기

확정일자란 법원 또는 읍·면·동사무소(주민센터) 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미합니다.

전입신고를 한 세입자(임차인)가 확정일자를 받으면, 집이 경매에 넘어가게 된 경우 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 효력은 확정일자를 받은 다음날 0시부터 발생됩니다.

확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍·면·동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다.

일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍·면·동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법입니다.

임대차계약서의 확정일자는 집주인(임대인)의 동의 없이 세입자(임차인) 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다.


2.계약만료한달전통지(+증거남기기)

전세가 만료되었는데도 집주인이 집이 빠지지 않아 전세금을 못 돌려준다고 나오는 경우가 있습니다. 그러나 집주인은 다음 세입자를 구하지 못했다 하더라도 세입자에게 전세 만료일에 전세금을 돌려주어야 합니다.

그렇지만 묵시적 갱신(계약만료기간이 다가왔을 때 서로 아무 말이 없다면 자동으로 이전 전세와 같은 조건으로 전세권을 보장받는 제도)이 있었을 경우 난감한 상황에 처할 수 있습니다.

전세 만료 최소 한 달 전까지 이사를 나갈 의사표시(갱신거절의 의사표시)를 해야 묵시적인 계약 연장을 막을 수 있습니다. 다만 전화로만 말할 경우는 내용이 남도록 녹음파일을 남겨 두어야 합니다. 전화보다 더 확실한 방법은 ‘전세금반환 내용증명’을 보내는 것입니다.

전화로 통화 내용을 녹음할 때는 한 달 뒤에 등의 모호한 표현이 아닌 정확히 언제인지 직접적으로 날짜를 언급해야 합니다. 

*전세금반환 내용증명에 들어갈 내용

① 전세만료 사실과 이사 즉시 전세금 돌려받기를 원한다는 내용.
② 명시된 때에 집주인이 전세금을 주지 못할 경우 세입자에게 발생하는 손해와 그에 대한 집

3.‘전세보증금반환보증’이용하기

전세보증금 반환보증이란 전세 계약이 끝났는데, 집주인이 세입자에게 전세보증금을 반환하지 못할 때 보증기관이 대신 전세보증금을 돌려주는 상품입니다.

현재 HUG(전세보증금 반환보증)와 서울보증(전세금보장 신용보험) 두 회사가 내놓고 있으며 세입자가 가입할 수 있습니다.

2018년 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못해 보증회사가 세입자에게 대신 보증금을 돌려준 돈이 2017년에 비해 새 4배 이상으로 늘어났다고 합니다.

주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 돌려준 액수는 2018년 1천607억 원으로 2017년(398억 원)보다 4배 이상으로 커졌습니다.

전세보증금 반환보증 상품에 가입하는 건수도 빠르게 증가하고 있습니다. 2018년 가입 건수는 11만 4천465건으로 2017년(6만 1천905건)보다 2배 가까이로 많아졌습니다. 

<전세금반환보증 신규가입 건수 및 반환보상 실적>

HUG의 전세보증금 반환보증은 전셋값 기준으로 수도권은 7억 원 이하 지방은 5억 원 이하인 아파트만 가입할 수 있으며 전세 계약 기간이 절반 이상 남아 있어야 합니다. 보험료는 아파트는 전세금의 0.128%, 아파트가 아닌 곳은 0.154%입니다.

서울보증의 전세금 보장 신용보험은 HUG보다 보험료가 비싸지만, 보장범위가 더 넓습니다. 아파트는 전세금 제한이 없고 아파트가 아닌 곳은 10억 원 이하여야 합니다. 2년 계약일 경우 계약일로부터 10개월 지나기 전에 가입해야 하며 보험료는 전세금의 0.192%(아파트가 아니면 0.218%)입니다. 

<전세금 반환보증 상품비교>

전세 계약 시 등기부등본을 통해 부동산 실소유자 여부를 직접 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 날인 받으세요! 전세보증금 반환제도를 활용하면 만일의 사태가 발생하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있습니다. 집주인의 자금 여력 등 여러 변수로부터 여러분의 소중한 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환제도를 이용하는 것 추천드려요!

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국토교통부

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