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국토교통부

세입자가 꼭 알아야 할 전세금 안전하게 지키는 방법 (전세보증금 반환보증 가입방법, 서류준비 총정리)

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최근 전세보증금(전세금) 사고가 급증하고 있습니다. 전세를 끼고 집을 구입하는 ‘갭투자’로 집을 소유한 집주인이 집값과 전셋값이 하락하면서 다음 세입자를 구하지 못해 전세 기간이 만료됐음에도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세' 피해가 늘고 있는 것인데요. 실제로 주택도시보증공사 자료에 따르면, 올해 7월까지 발생한 보증사고액은 1,681억 원으로 지난해 792억 원보다 2배 이상 발생했으며, 2016년 사고액 34억 원보다 약 50배 이상 증가한 것으로 나타났습니다.


전세금 안전하게 지킬 수 있는 방법은
무엇이 있을까요?


서민들에게는 거의 전 재산이라고 할 수 있는 전세금, 집주인과 갈등이 생겨 제 때 못 돌려 받을 땐 어떻게 해야할까요? 전세금을 안전하게 돌려받는 방법은 크게 다섯가지가 있습니다.

첫번째로 지방자치단체의 분쟁조정 신청을 하는 방법이 있습니다. 혹은 주택임대차분쟁위원회에 신청하는 방법도 있습니다.

두번째 방법은 내용증명입니다. 집주인이 전세금을 반환할 의사가 전혀 없다면, 전세 계약이 끝나기 두 달 전까지 임대인의 주소로 보낼 수 있습니다.

세번째 방법인 임차권등기명령은 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못하고, 임차인이 아직 해당 주거지에 살고 있으며 주민등록은 다른 곳으로 옮기지 않은 상태일 때 시도할 수 있습니다. 임차권등기명령은 명령신청서를 우선 작성하고 첨부자료와 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수 절차를 밟으면 됩니다!

네번째로 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아볼 수도 있는데요. 조정 신청부터 성립까지 최대 2개월 정도가 소요되며, 조정 신청은 온라인 또는 전화로 예약이 가능합니다.

★ 주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지 바로가기 → ​https://www.hldcc.or.kr/hp/main/mainDetail.do

마지막으로 전세금반환보증 보험에 가입하는 것입니다. 전세금반환보증보험은 전세계약 종료 시 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금을 받을 수 있도록 도와주는 보증상품인데요. 오늘은 전세금반환보증보험의가입 절차와 준비서류, 방법, 궁금했던 점들을 한 번에 정리했습니다!


전세보증금 반환보증,
이미 전셋집 살고 있어도 가입가능할까요?


전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증입니다. 즉, 전세계약 기간이 끝난 뒤 집주인에게서 보증금을 받지 못한 경우, 주택도시보증공사가 이를 대신 지급해주는 것인데요. 전세보증금이 걱정되는 세입자에게는 가장 확실한 ‘보험’이 되는 것이죠.


★ 전세보증금 반환보증을 들어야 하는 사람

① 전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자

② 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못 받을까 걱정되는 세입자

③ 전세보증금 회수를 위한 법적 조치를 스스로 하는 것이 걱정되는 세입자


전세보증금 반환보증은 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 등 대부분의 주택이 가능하며, 전세보증금 이내에서 원하는 만큼의 보증금액을 신청 가능합니다.



2013년 도입된 전세반환금 보증보험은 원래 전세 계약 기간이 절반을 지나면 가입이 불가능했었습니다. 그러다가 지난해 10월 말 ‘미분양 관리지역’에 한해 전세 계약 기간 종료 6개월 전까지 보증 가입이 가능하도록 ‘특례’ 규정을 적용했다가, 지난 7월부터는 전국으로 확대됐습니다. 이번 ‘특례 보증’에 따라 전세 계약을 이미 했는데 반환보증에 가입을 안 해서 불안했던 모든 사람도 가능하게 됐습니다. 단, 보증 특례의 경우, 가입 가능한 전세금 상한선이 수도권 5억 원, 기타 지역 3억 원이고 부부 합산 소득은 1억 원 이하여야 합니다.

또 보증료 산정에도 차이가 있습니다. 기존 전세보증은 가입일부터 보증기간 만료일까지 보증료를 산정하지만, 전세 계약 기간의 1/2이 경과한 후 가입하는 특례보증은 보증리스크 등을 감안해 가입일이 아닌 전체 전세 계약 시작일을 기준으로 합니다.


<기존 전세보증과 특례보증 비교>


특례보증은 시행일로부터 1년간 운영될 예정이며, 향후 시장상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획입니다.

내가 전세보증금 반환보증이 가능한지는 주택도시보증공사 인터넷보증 사이트에 들어가 확인할 수 있습니다. ‘전세보증 반환보증 가능여부 확인’ 메뉴에서 주민등록번호 입력 후 공인인증서 로그인을 하면 보증신청 가능여부를 확인할 수 있습니다. 또 ‘인터넷보증 미리보기’ 메뉴를 통해 온라인으로 보증 신청을 체험해볼 수도 있습니다.

★ 전세보증 반환보증 가능여부 확인해보기 →

https://khig.khug.or.kr/index.jsp?fromLink=HOME_PAGE&MENUID=200800


전세보증금 반환보증?
전세금 안심대출보증?
나에게 맞는 상품은 무엇일까요?


전세보증금 반환보증은 전세대출 포함여부에 따라 2개 종류가 있습니다.

우선 전세보증금이 순수하게 자기 돈인 경우, 이에 대한 보증금 반환을 보증해주는 것이 전세보증금 반환보증입니다. 신규 전세계약시는 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청하면 되며, 갱신계약시에는 계약만료 1개월 ~ 갱신 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 가능합니다.

주택도시보증공사 영업지사나 우리, 신한, 국민, 하나, 기업, 광주, 농협, 부산, 경남, 수협 등의 은행을 방문해 신청하거나 우리은행 모바일 앱(위비뱅크)을 통해 가입할 수 있습니다. 주택도시보증공사 HUG 홈페이지를 통해서도 신청할 수 있습니다.



한편 전세보증금에 자기 돈과 대출금이 포함되어 있을 경우, 이 둘을 모두 보장해주는 보증이 전세금 안심대출보증입니다. 전세 신규계약시에는 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날로부터 3개월 이내, 갱신계약시에는 갱신계약 체결일로부터 3개월 이내에 신청하면 됩니다. 월세를 전세로 전환한 경우에도 3개월 이내로 가입이 가능합니다.

우리은행, 신한은행, KEB하나은행, 국민은행, IBK기업은행, NH농협은행, 부산은행, 광주은행을 통해서 신청할 수 있습니다.

일반적으로 전세보증금 반화보증을 임차인이 신청할 경우, 보증상담 → 보증신청 → 보증심사 → 보증발급의 순서로 진행되는데요. 보증신청 구비서류가 적정한지 확인절차를 거쳐 신용불량 정보 등 신용조사를 하고, 보증신청내용 적정성과 보증금지 해당 여부 등 보증심사를 마치면 보증서가 발급됩니다.


까다로운 서류준비, 한 번에 정리 해보아요!


당연히 전세보증금 반환보증을 신청할 때도 반드시 제출해야 하는 서류들이 있는데요. 보증신청서와 주민등록등본 및 신분증 사본, 확정일자부 전세계약서 사본, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 부동산등기부등본 및 전입세대열람내역, 건축물대장 등 준비해야 하는 서류는 매우 많습니다.


헷갈리고 어려워하는 서류준비를 비롯해
전세금 반환보증 관련해 많이 물어보는
질문들을 정리해봤습니다.


Q. 먼저 잔금을 지급하고 전입신고, 실거주 중이라면?

전세계약서에 명기된 잔금지급일 이후 보증신청이 가능합니다. 또 아무리 이전에 실거주를 하고 있더라고 보증기간 시작일은 전세계약기간 시작일로 합니다.

Q. 신청서류 등에 본인이 서명한 경우에 반드시 본인확인서명서가 필요한지?

직접 방문하여 서명하는 경우에는 신분증으로 본인 확인하므로, 본인확인서명서가 필요 없으나, 우편접수 시에는 본인확인서명서를 제출해야 합니다. 단, 전세계약서의 서명과 동일한 경우, 본인확인서명서 제출은 안해도 됩니다.

Q. 종전계약서에 공인중개사가 확인ㆍ날인 했을 경우, 갱신계약서에도 필요한지?

갱신계약서를 제출할 때, 종전계약서(공인중개사 확인본)를 첨부하면 가능합니다. 다만, 해당 공인중개업자가 신청시점에 휴폐업 상태인 경우 임대인에게 계약사실을 확인하고 계약서에 간략기재하면 됩니다.

Q. 법인임차인의 경우 법인등기사항증명서 외에 추가제출 서류는?

법인 대리인(방문 직원) 방문시 신분증, 위임장(법인인감 날인), 법인인감증명서 첨부가 필요합니다. 단, 법인 대표자가 방문 시에는 위임장 생략 가능합니다.

Q. 겸용주택(주택 및 상가)의 경우 상가임대차내역은 어떻게 확인할 수 있는지?

임대인 또는 공인중개사를 통해 확인가능(확인서 제출) 하며, 추가로 관할 세무서에서 상가건물 임대차현황 발급으로도 확인 가능합니다. 단독ㆍ다가구주택유형일 때, 필수제출 서류인 확인서에 상가부분도 표시됩니다.

Q. 묵시적 갱신계약을 통한 보증연장의 경우에는?

묵시적 갱신계약으로 보증연장 시에는 보증조건변경신청서, 전세계약갱신의향서, 부동산등기사항전부증명서, 주민등록등본, 신분증 사본, 그 밖에 공사가 요청하는 서류를 제출해야 합니다.

Q. 사회취약계층 보증료율 할인시 보증신청인이 제출해야하는 서류는?

•저소득가구 : 연소득 증빙서류, 건강보험증 사본 등

•다자녀가구 : 주민등록등본 또는 가족관계증명서

•장애인가구 : 장애인증명서, 주민등록등본

•고령자가구 : 주민등록등본

•신혼부부 : 혼인관계증명서, 연소득증빙서류(3개월 이내 결혼예정자인 경우 청첩장, 예식장 계약서)

•한부모가족 : 한부모가족증명서

•다문화가족: 외국인등록증 사본(필수), 혼인관계증명서 또는 가족관계증명서

(외국인등록증이 없는 경우 외국인등록사실증명서[출입국관리사무소])

Q. 은행에서 전세자금대출 받았거나, 받을 예정인 경우, 전세보증금 반환보증 가입에 제약이 있는지?

타 금융기관의 전세자금대출 유무와는 관계없이, 이미 전세보증금 반환채권(전세보증금에 대한 권리)에 질권설정, 채권양도 등 권리침해가 있는 경우에는 보증가입 불가능합니다. 다만, 타 금융기관이 전세자금 대출을 실행하면서, 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 가입(전세보증금 반환채권 양도)을 허용하지 않는 경우가 있으므로 확인이 필요합니다.

Q. 실제 주택의 용도를 어린이집 및 주거로 사용하거나 상가 및 주거로 사용하는 경우에도 보증가입이 가능한지?

대상 주택을 주거용으로만 이용 시에 보증취급 가능하며, 전세계약서에 임차목적을 상가용 또는 어린이집용 등으로 명기 시에는 불가합니다.

Q. 전세보증금 반환보증 해지 및 보증료 환불 시 필요서류는?

보증해지 신청은 보증해지(취소)신청서와 신분증 사본을 보증을 취급한 영업점에 방문, 우편, 팩스 등을 제출하는 경우 신청일을 기준으로 보증을 해지합니다. 다만, 전세계약이 보증해지신청일 전에 종료된 경우 계약종료 및 명도확인서(별지서식 제16호)를 제출하면 전세계약 종료일을 기준으로 보증을 해지합니다.

보증신청 시 보증료 정산용 계좌를 기재한 경우 별도 서류 없이 정산용 계좌에 환불하며 별도의 계좌에 입금을 원할 경우 계좌입금의뢰서, 통장사본, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)를 제출하시면 해당 계좌에 환불하여 드립니다.

Q. 임차인 또는 임대인이 외국인, 재외동포일 경우 보증가입이 가능한지?


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