다주택인데 다주택자가 아니다?
우선 조합원이 아닌 일반 개인이 신규분양절차를 통해 취득하는 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 주택에 해당되지 않는 것인데요. 다만 소액의 잔금을 남긴 상태에서 다른 주택을 양도할 경우 국세청은 아파트 분양권을 주택으로 취급합니다.
가령 일시적 1세대2주택인줄 알고 양도했다가 소액잔금을 남긴 분양권 때문에 1세대3주택이 돼 비과세 혜택을 못 받을 수 있는 것입니다. 보통 10% 이상 분양대금을 남긴다면 안전하다고 할 수 있습니다. 또한 중도금 대출을 받을 때 분양권 소지자도 유주택자로 규정하고 대출 규제를 적용한다는 점은 주의해야 하겠습니다.
상속을 통해 주택을 공동으로 소유하게 된 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 것으로 간주됩니다. 만약 공동 지분으로 상속됐을 경우 상속 주택에 거주한 자, 최연장자 순으로 주택소유자가 되는 것이고요. 따라서 소수지분은 주택으로 포함되지 않는 것이죠. 따라서 소수 지분자가 다른 주택을 처분하더라도 지분상속주택에 의해 과세의 내용이 달라지지 않습니다. 다만 종합부동산세에서는 주택으로 취급해 소수지분 공동상속주택 1개와 일반주택 1개를 소유하고 있을 경우 1세대 2주택자에 해당됩니다.
주택임대사업자로 등록한 임대주택의 경우 다주택자라 하더라도 거주주택을 제외한 임대주택은 주택으로 포함되지 않습니다. 임대주택의 경우 거주주택 양도시 주택수에 포함되지 않고, 향후 임대기간 충족시 중과세를 면하는 혜택을 받을 수 있는 것이죠. 물론 이런 혜택을 보기 위해선 임대개시시점에 기준시가 6억원 이하인 주택이어야 하고, 5년 이상 임대를 계속해야 합니다.
단 2018년 4월 1일 이후에 임대사업자 등록시 8년 이상 임대해야 중과세에서 제외(수도권 기준 6억원 이하, 지방은 3억원 이하 주택)되지만 거주용 자가주택 과세특례 적용을 받는 경우엔 5년간 임대하면 양도세가 비과세 됩니다. 종합부동산세 과세 대상에서 배제되는 임대주택도 8년 이상이어야 하고요.
업무용 오피스텔과 생활숙박시설은 업무용시설로 분류돼 건축법령의 적용을 받습니다. 당연히 주택이 아니기 때문에 주택수에 포함되지 않고요. 그러나 주거용으로 쓰이면 이야기는 달라집니다. 예컨대 아파트가 1가구 있고 주거용으로 임대했거나 사용하고 있는 오피스텔 1채가 있다면 2주택자로 봅니다. 생활숙박시설 역시 전입신고 시 주택수에 포함된다는 점 참고하세요.
이외에도 1가구 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함에 있어 보유자의 주택으로 보지 않는 경우가 있습니다. 우선 부동산 매매사업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함되지 않습니다. 상가를 신축해서 판매하거나 부동산 등을 취득해서 보유하다가 차익 발생시 매매하는 것을 주업으로 하는 사람들을 부동산 매매사업자라고 하는데요. 이들이 판매용으로 보유하고 있는 부동산을 판매용 재고주택이라고 합니다.
예를 들어 가족이 거주하는 1주택 외에 매매용 재고주택을 10채 보유하던 매매사업자가 2년 이상 보유한 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 비과세 여부 판단시 판매용 재고주택을 주택수에 포함하지 않는 것이죠. 물론 종합부동산세에서도 합산 배제되고요. 다만 판매목적으로 신축하였으나 판매가 안돼 일시적으로 임대하는 경우는 소유주택으로 봅니다.
농어촌주택 역시 1가구 1주택 비과세 판단시 몇가지의 조건만 충족하면 주택수에 포함되지 않습니다. 우선 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지 기간 중에 취득한 주택으로 수도권을 제외한 읍면지역에 속하며 대지 660제곱미터 미만, 건물은 150제곱미터(공동주택은 전용 116제곱미터)이하여야 합니다. 또한 취득할 때 기준지가가 2억원 이하(2014년이후 취득한 한옥은 4억원이하)이고 3년 이상 보유시에만 주택수에서 제외됩니다.
예를 들어 서울에 주택을 하나 가지고 있고 위의 4가지 조건을 만족시키는 농어촌주택이 있을 경우 1가구 1주택으로 보아 서울의 주택을 매도할 때 양도소득세 비과세를 적용 받게 됩니다.
청약시 집이 있어도 무주택자 자격을 유지하는 경우가 있습니다. 바로 소형 저가주택 1채를 보유한 경우인데요. 구체적으로 크기가 전용 60㎡ 이하이며 수도권에서 공시가격 기준 1억3000만 원 또는 그 외 지역 8000만 원 이하에 해당하는 경우입니다. 하지만 2주택의 경우 집의 크기와 금액 등에 상관없이 유주택자가 돼 무주택자 자격을 얻을 수 없습니다.
4월이면 조정지역대상 내 주택 양도시 양도세 중과세율이 적용됩니다. 이같이 다주택자를 겨냥한 규제들이 강화되면서 주택 수 분류에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있는데요. 세법과 관련된 부분이기 때문에 미리 면밀하게 따져보고 거래하지 않으면 양도세를 비롯해 종합부동산세 등 높은 세금에 낭패를 볼 수 있습니다. 또한 무주택자격이 됨에도 불구하고 유주택자인줄 알고 청약 자체를 신청하지 않는 경우도 있고요. 상황별로 다르기 때문에 꼼꼼한 확인이 요구되는 때입니다.
