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KT 에스테이트

서울 집값 흔들릴 때도 끄떡없는 곳은 어디?

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 서울 집값 상승세가 둔화된 가운데서도 여전히 높은 관심을 받고 있는 지역들이 있습니다. 일명 ‘압서방’으로 불리는 ‘압구정·서초·방배’ 지역입니다. 서울 전통 부촌인데다 재건축 등 각종 개발 이슈들로 이들 지역 분위기가 뜨겁습니다. KT에스테이트에서 압서방 지역을 살펴봤습니다.

[Remark] 서울 집값 상승세 주춤… 재건축하는 곳은 다르다!

서울 주택시장이 숨 고르기에 들어간 모습입니다. 지표상으로는 지난해 겨울과 비교해 집값이 상대적으로 주춤하고 있는데요. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 2월 1주 기준 0.10% 올라 올해 최고 상승률을 기록한 뒤, 2월 3주 0.08%에서 3월 5주 0.05%로 점차 상승 폭이 줄어들고 있습니다.


하지만 재건축 호재가 있는 지역은 정반대의 양상을 보이고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 주간아파트 매매가격지수 변동률을 살펴보니 재건축 이슈가 있는 지역은 계속 상승세를 이어가고 있는데요. 특히 ‘전통의 강자’ 강남 3구의 매매가격 상승세 역시 높았습니다. 2월 1주~3월 5주간 송파는 0.85%, 서초·강남은 0.78% 상승하며 여전히 높은 상승세를 띤 것입니다.


특히 부동산 시장에서 ‘압서방’으로 불리는 압구정, 서초동, 방배동 등이 대표적입니다. 이들 지역은 신축 단지가 귀한 탓에 신축 아파트에 대한 수요 역시 많습니다. 현재는 대단지 재건축을 비롯해 대규모 개발사업이 연이어 예정돼 있는데요. 무엇보다 대기업 오너와 연예인이 찾는 부촌 프리미엄에 교통 및 인프라가 뛰어나며, 게다가 서울 노른자땅에 예정된 대단지 재건축이라는 희소성이 이들 지역에 대한 기대감을 높이고 있습니다.

[Remark] 재건축 하면 압구정이지~ 재건축 속도 빨라진다

예전부터 압구정은 강남권 최고 부촌으로 자리매김 해왔습니다. 최근에는 1만 가구 규모의 국내 최고가 아파트 단지가 들어설 지역으로 관심이 뜨거운데요. 현재 압구정 재건축은 어디까지 진행됐을까요?


압구정 재건축 구역을 살펴보면 6개 구역 중에서 4구역, 5구역이 가장 먼저 재건축 조합 설립 인가를 받았습니다. 현재는 2구역, 3구역에서 조합 설립이 진행되고 있고, 남은 1구역과 6구역도 조합설립을 위한 사전작업을 진행, 재건축 사업에 속도를 내고 있습니다.


재건축에 속도가 붙자 압구정 재건축 아파트값은 가파르게 상승하고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 압구정 3구역 현대1차(1976년 입주) 전용 196㎡는 지난 3월 15일 63억원에 거래되며 신고가를 새로 썼습니다. 종전 최고가였던 2월 5일 51억5000만원보다 1개월 새 11억5000만원이 뛰었습니다. 신현대 12차(1982년 입주) 182㎡도 1월 57억5000만원에 거래되면서 지난해 8월 종전 최고가 45억원과 비교해 12억원 이상 올랐습니다. 워낙 고가의 아파트라 거래는 많지 않지만, 이뤄지는 족족 신고가를 기록 중입니다. 두 단지가 속한 구역들은 조합설립을 앞두고 있어 조합설립인가를 얻은 이후엔 재건축 추진에 더욱 속도가 붙을 전망입니다.

[Remark] 서초동 재건축 ‘독수리 5형제’ 현재는?

강남역 일대 서초동 재건축의 경우 과거 ‘독수리 5형제’(래미안서초에스티지, 래미안서초에스티지S, 서초 우성1차, 서초 무지개, 서초 신동아)로 불리던 단지를 살펴봐야 됩니다. 이들 지역은 이미 입주가 끝난 3개 단지를 비롯해 5000여 세대 규모의 고급 브랜드타운을 형성할 계획입니다.


우선 2016년 12월 첫 입주한 ‘래미안서초에스티지’(412가구)를 시작으로 ‘래미안서초에스티지S’(593가구)’와 서초 우성1차를 재건축한 ‘래미안 리더스원’(1317가구)가 각각 2018년 1월, 지난해 9월 입주를 마쳤습니다. 오는 6월에는 ‘서초그랑자이’(1446가구)가 입주를 앞두고 있고, 서초 신동아 1·2차(1340가구)는 올 상반기 분양을 계획 중입니다.


재건축 이후 서초동 집값은 크게 올랐습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난해 12월 ‘래미안서초에스티지’의 전용 83.6㎡는 25억원에 거래되면서 신고가를 경신했습니다. 서초 그랑자이 전용 84㎡ 입주권의 경우 지난 2월 29억원에 거래됐습니다. 분양가 대비 15억원가량 오른 금액입니다.


앞으로 서초동의 가치는 더욱 뛸 것으로 보입니다. 신축 단지 이외에도 ‘서초로 지구단위계획’ 개발 호재가 있기 때문입니다. ‘서초로 지구단위계획’에 따르면 서초대로변 일대가 5개의 특별계획구역으로 나눠, 국제 업무·상업 복합중심지로 조성됩니다. 이 사업이 차질 없이 진행되면 강남역사거리에서 서초대로를 따라 강남 최대 규모의 오피스 타운이 완성될 것으로 보입니다.

[Remark] 더뎠던 방배동 재건축 올해는 다르다!

압서방 중 마지막으로 방배동은 지난해 재건축 시장을 향한 규제와 단독주택이 많은 지역 특성상 재건축 사업 추진이 쉽지 않았지만, 올해는 철거작업이 완료돼 속속 분양하는 단지들이 나올 것으로 보여 재건축사업에 더 탄력을 받을 전망입니다.


우선 방배동 재건축 중 가장 큰 규모인 방배5구역(3080가구)을 비롯해 6구역(1131가구)의 사업 추진 속도가 빠른 편입니다. 모두 관리처분인가를 받았으며 올해 일반 분양이 가능할 것으로 예측됩니다. 13구역(2357가구), 14구역(460가구)의 경우, 올해 이주를 마치고 내년 하반기 일반 분양할 것으로 예상됩니다. 이 밖에 지지부진했던 7구역이 최근 조합을 설립했고, 번번이 정비구역 지정에 실패한 15구역도 서울시와 새 정비계획안 협의 후 재건축 추진에 속도를 높이는 중입니다.


재건축이 빨라지자 방배동의 집값도 고공행진 중입니다. 일선 중개업소에 따르면 방배5구역 신축단지 입주권 가격(전용 84㎡)은 분양가(7억7000만원)에 프리미엄만 13~15억원 이상 붙어 현재 호가가 20억원을 넘어선 것으로 알려졌습니다. 또 방배동 첫 번째 재건축 단지였던 방배아트자이(2018년 입주) 전용 84㎡는 지난해 12월 21억원에 거래되면서 신고가를 경신했습니다.


인근 지역보다 주택 개발이 더뎠지만 추진 중인 재건축이 모두 완료되면, 방배동은 1만 가구 이상의 대규모 아파트촌으로 거듭나게 됩니다. 게다가 교통과 학군 등 주거 인프라가 우수하고 최근 서리풀터널도 개통돼 강남과의 접근성이 더욱 좋아졌습니다. 앞으로 방배동의 가치는 더욱더 급상승할 것으로 보입니다.

[Remark] 재건축과 지역개발로 기대감 높아지는 ‘압서방’

이처럼 압구정, 서초동, 방배동은 지금도 집값이 엄청난 부촌이지만, 재건축 호재와 지역개발로 다시 뜨고 있습니다. 이들 지역은 추진 중인 사업들이 모두 순조롭게 완료된다면 추가적인 프리미엄까지 기대할 수 있는 곳입니다.


또한, 서울시장 보궐선거를 기점으로 그동안 얼어붙었던 재건축 사업에 숨통이 트일 것으로 보여 압서방 재건축에 대한 기대감이 더욱 커지고 있습니다. 두 후보의 공약을 미뤄볼 때 누가 차기 시장이 되든 지금보단 재건축 규제가 완화될 것이라는 관측이 우세하기 때문입니다.


재건축이 본격적으로 실시되면 전통 부촌인 이들 지역이 강남권 부동산을 리딩하는 것도 당연한 수순일 텐데요. 앞으로 압서방이 어떤 모습으로 천지개벽을 이룰지 귀추가 주목됩니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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