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A씨는 지난해 이맘때만 생각하면 분통이 터집니다. 그는 지난해 4월 이사를 위해 정든 집을 팔았습니다. 당시 계약일은 4월 중순이고 잔금은 5월 30일에 치르기로 매수자와 얘기를 나눴습니다. 하지만, 계약일 당일에 매수자가 대출이 늦을 것 같다며 6월 이후로 잔금일을 일주일만 미뤄달라는 얘길 들었습니다.

A씨는 자신도 빨리 집을 팔아야 하고, 매수자의 사정이 딱해 보여 별생각 없이 계약서를 작성했는데요. 이후 7월에 자신 앞으로 매도한 집의 재산세 고지서를 발부받고 매수자에게 따졌지만, 그는 법대로 하라며 오히려 배짱을 부렸습니다. 억울한 마음에 A씨는 공인중개사와 법무사에게 하소연했지만, 모두 자기 책임이 아니라며 발뺌하기에 급급했습니다.

이맘때면 늘 부동산 관련 카페나 포털 사이트에서는 계약과 관련한 질문이 넘쳐납니다. 그중 계약일에 따라 재산세를 누가 물게 되느냐는 문제를 많이들 물어보시는데요.

위 사례처럼 재산세 과세기준일에 대해 잘 몰라 억울하게 재산세를 무는 상황이 종종 있습니다. 문제는 이런 상황에서는 누구에게 책임을 묻기도 어렵고, 소송까지 간다 해도 이길 확률이 그리 높지 않다고 알려졌습니다.

그러므로 계약 전 반드시 재산세 과세기준일이 언제인지 알아두는 것이 중요한데요. 재산세 과세기준일과 과세 대상은 ‘매년 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자’입니다. 그러므로 앞선 사례처럼 매도인이 선의의 입장에서 잔금 지급일을 미뤘다 하더라도, 과세기준일 현재 공부상(公簿上, 관공서에서 법규에 따라 작성 및 비치한 장부와 관계된 입장) 또는 사실상 소유자가 매도인 본인이라면 어쩔 수 없이 재산세를 물 수밖에 없는 것입니다.

그런데 계약 당일에는 잔금일만 챙겼다가 재산세를 내는 경우도 있다는데요. 다음 사례를 한 번 살펴보겠습니다.

B씨는 지난해 5월 새 아파트로 이사하기 위해 전세를 끼고 급매수를 해 일시적 2주택자가 됐습니다. B씨는 6월 말에 잔금을 치르기로 해 재산세를 낼 걱정은 안 하고 지냈는데요. 잔금 지급일 이전인 5월 중순, 부동산으로부터 세입자가 구해져 임대 계약을 하려 하니 등기를 먼저 치자는 이야기를 듣고 법무사를 불러 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 6월에 잔금을 치른 뒤 B씨는 생각지도 않게 재산세 고지서를 받고 황당해 했는데요.

이 경우 B씨의 실수는 무엇이었을까요? B씨는 재산세 과세기준일이 잔금 지급일이라고만 착각하고 소유권이전등기를 먼저 완료한 것이 화근이었습니다. 재산세는 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날짜를 과세기준일로 삼기 때문입니다.

5월 중순 B씨가 임대 계약을 위해 소유권이전등기를 먼저 마치면서 과세 대상이 본인으로 변경됨을 인지하지 못한 실수였죠. 이후 B씨는 주변에서 이런 경우는 매도인이 임대계약을 먼저 한 후 매수인은 임대인 지위 승계만 받으면 된다는 사실을 뒤늦게 안 뒤 눈물을 머금고 재산세를 물 수밖에 없었습니다.

그런데 잔금을 과세기준일인 6월 1일 치르게 되면 매도인과 매수인, 둘 중 누가 재산세 과세 대상이 될까요? 아마 이 글을 읽은 분이라면 분명 답을 아실 듯한데요.

정답은 잔금을 치른 매수인입니다. 앞서 말씀드렸듯 재산세 과세기준일과 과세 대상은 ‘매년 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자’입니다. 그러므로 잔금을 6월 1일 치르게 되면 매수자를 사실상 소유자로 보고 매수자에게 재산세를 고지하게 됩니다. 단, 이를 신고하지 않아 실제 소유자를 알 수 없을 경우, 공부상 소유자인 매도인에게 재산세 고지서가 발부됩니다.

그러므로 이를 방지하기 위해서는 매도인이 과세기준일(6월 1일) 기준으로 10일 이내에 부동산 소재지 관할 지자체(시청, 군청 등)에 미리 재산세 변동신고를 해야 재산세를 물지 않을 수 있습니다.

그뿐 아니라 양도세에서도 잔금일과 등기일이 중요합니다. 특히 올해 6월 1일부터 양도세율은 1년 미만 보유 주택의 경우 기존 40%에서 70%로, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 기본세율(6~45%)에서 60%로 인상됩니다. 이에 보유 기간 계산이 무엇보다 중요해졌는데요.

양도세 보유 기간은 취득일부터 양도일까지이며, 취득일과 양도일 모두 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날이 됩니다. 여기서 핵심은 재산세는 계약서상 잔금 지급일이 기준이지만, 취득일과 양도일의 기준은 실제 잔금 지급이 완료된 ‘잔금 청산일’이라는 것입니다. 다만, 잔금 청산이 불분명한 경우에는 등기 접수일이 취득일 또는 양도일이 됩니다.

또한, 양도세에서 1세대 2주택 비과세 특례를 받으려면 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역 내 1년 / 2019.12.17 이후 취득분인 경우) 종전 주택을 양도해야 하는데요. 이를테면 조정대상지역 내 1주택자였던 C씨가 2020년 1월 10일에 신규 주택 등기를 마친 후 2월 10일에 잔금을 청산했다고 가정해보겠습니다.

이런 경우 C씨는 언제까지 종전 주택을 처분해야 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있을까요? 이 경우에는 잔금 청산일인 2월 10일이 아니라 등기 접수일인 1월 10일을 기준으로 2023년 1월 9일 이전까지 종전 주택을 매도해야 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

그동안 대부분 실수요자는 부동산 거래 시 대부분은 귀찮다거나 잘 모른다는 이유로 세금 문제를 도외시해왔습니다. 하지만 부동산 투자에 있어 세금이란 처음이자 끝이라고 할 정도로 가장 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 이에 최근 들어 세금에 관심을 갖는 분들 역시 점차 늘고 있는데요.

앞선 사례들처럼 자칫 한순간의 실수로 수십~수백만원의 보유세를 내야 하는 상황이 온다면 억울하겠죠? 금일 알려드린 재산세 관련 주의점과 함께 부동산 거래 시 보다 똑똑한 ‘세테크’ 하시길 바라겠습니다.

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