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지난해부터 시작된 서울 빌라시장 열풍이 최근 들어 바짝 얼어붙었다는 소식입니다. 아파트값 폭등으로 인한 반사효과를 필두로, 지난해 12월 초 변창흠 국토교통부 장관(당시 후보자)이 수도권 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 역세권, 준공업지역, 빌라 밀집지역을 적극 개발하겠다는 의견을 내비치며 시장에 변화가 일어나기 시작했는데요.

이에 법인 투자자를 중심으로 빌라 투자 바람이 일면서 수십 채씩 손 바뀜이 일어났습니다. 특히 1억 미만 빌라의 경우 취득세 중과까지 피할 수 있어 일찌감치 매물이 씨가 말랐는데요. 결국 정부가 발표한 개발 계획과 세금 중과 예외 규제가 맞물리면서 빌라 사재기 현상이 폭증한 것이죠.

1월 말까지만 해도 활황세였던 서울 빌라시장의 분위기를 반전시킨 장본인은 다름 아닌 2.4부동산대책이었습니다. 이 대책에서는 공공 재개발∙재건축을 통한 주택 공급 확대를 주요 골자로 내세웠는데요.

무엇보다 화제가 된 부분은 공공이 직접 시행하는 정비사업의 권리산정기준일을 2월 4일로 정했다는 것입니다. 즉 대책 발표일 이후 사업구역 내 신규 주택을 매입한 소유주에 대해서는 신축 아파트 입주권을 주지 않고 현금으로만 청산한다는 것이죠.

게다가 정부는 주택시장을 모니터링해서 거래 가격이나 거래량이 예전보다 10~20% 상승한 지역은 사업지에서 배제한다는 방침도 세웠습니다. 상황이 이렇게 되자 대책 이후 빌라 매수 심리가 급격하게 줄면서 빌라 거래량도 뚝 떨어졌습니다.

실제 빌라 거래량을 보면 이러한 상황을 더욱 자세하게 확인할 수 있습니다. 서울시부동산정보광장에 따르면, 지난해 7월 서울에서 빌라(다세대/연립) 거래량은 7558건으로 최고치를 찍은 이래 9월까지 거래량이 줄어들었습니다(3월 3일 기준).

그러다 연말로 갈수록 거래량이 다시 늘면서 2021년 1월에는 5795건을 기록했으나 대책이 발표된 2월 거래는 2541건에 불과해 다시 반 토막 수준으로 거래량이 줄었습니다.

1억 미만의 빌라가 몰려 있는 서울 도봉구의 경우도 마찬가지로, 지난 1월 빌라 거래량이 533건으로 지난 1년간 가장 높은 수치를 기록했으나 2월에는 200건으로 절반 이하로 급감했습니다.

이렇게 빌라 거래가 뚝 끊기면서 현장은 혼란이 가중되고 있습니다. 우선 1주택의 실거주자들이 어려움을 호소하고 있는데요. 국토부 여론광장 게시판에는 “아파트 청약에 당첨됐는데 집이 팔리지 않아 분양권을 날리게 생겼다”는 민원이 올라와 있습니다. 갑작스러운 매수세 하락에 집을 팔지 못해 계약금, 중도금 이자도 날리고 입주가 취소될 위기라는 것이죠.

또한 공인중개업소에서는 혹시나 모를 소송에 대비하기 위해 빌라 거래 시 특약에 ‘2.4부동산대책 이후 현금청산을 당할 수 있다는 점을 고지받았다’는 내용을 포함시킬 정도로 매우 조심하는 분위기로 알려졌습니다.

공공개발 공급 방안을 놓고 갈등을 이루는 곳도 나타나고 있습니다. 특히 문제가 되고 있는 곳은 ‘서울역 쪽방촌’으로 불리는 후암특별계획구역 1구역입니다. 이곳은 서울역에서 남산 방향으로 있는 용산구 동자동 4만7000㎡ 일대 주거지로 지난 2월 5일 국토부의 ‘서울역 쪽방촌 정비사업 추진방안’에 따라 공공 주도 재개발 사업지로 선정됐습니다.

여기에 한국토지주택공사와 서울주택도시공사가 공동으로 공공주택 1450호, 민간분양 960호 등 총 2410호를 신축할 계획인데요. 후암특별계획구역 추진준비위원회에 따르면 서울역 쪽방촌에 실거주 중인 소유자는 10% 미만이며, 이를 제외한 나머지를 전부 현금청산하는 것은 사유재산을 강제 수용하는 행위와 다름 없다고 반대하고 있습니다. 또한 종로구 창신동·숭인동 일대에서도 일부 주민들 사이에서도 공공재개발을 반대하는 움직임 또한 나타나고 있으며, 흑석2구역의 경우 적정 분양가 문제로 사업 철회 직전까지 갔던 것으로 알려졌습니다.

지금까지 2.4부동산대책 이후 빌라시장과 관련된 상황을 살펴봤습니다. 2.4부동산대책 이후 시장에는 혼란이 가중되고 곳곳에서 과도한 재산권 침해와 적정 분양가 등을 들며 반대 여론 또한 일어난 바 있습니다. 반면, 정부는 법적 절차에 따라 주민 의견 청취나 설명회 등 주민들과의 지속적인 소통을 통해 갈등을 해결하겠다는 입장을 나타냈는데요.

이런 상황에서 향후 수요자들은 빌라 거래 시 상당히 주의할 필요가 있어 보입니다. 특히 2월 4일 이후 사업지역 내 빌라 거래에서는 신축아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산을 당할 수 있으므로 전반적인 매수세가 급격히 위축될 것으로 예측됩니다.

시장에서는 투기를 방지한다는 측면에서는 바람직하나, 혹여나 개발 지역 외에서도 거래 절벽이 오지 않을까 우려하는 목소리도 높아지고 있습니다. 이에 현금청산 시점을 2월 4일이 아닌 재개발 사업지구 지정 이후로 바꾸자는 의견도 나오는 상황인데요. 향후 수요자는 한동안 빌라 시장을 관망하는 것이 좋으며, 정부는 사업구역 외 비 투기지역에서 거래 절벽이 일어나지 않도록 정책을 보완해 패닉 상태에 빠진 빌라 시장을 정상화해야 할 필요가 있다고 예상됩니다.

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