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지난해 주택 증여가 역대 최대치를 기록했습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2020년 한 해 동안 전국의 주택 증여 건수(아파트 포함)는 총 15만2427건으로, 2006년 통계 작성 후 가장 많은 증여가 이뤄졌습니다. 특히 2020년은 다른 해에 비해 가장 큰 폭(35.7%)으로 증가했으며, 그중에서도 하반기에 증여가 급증한 양상을 보였습니다.

이렇게 주택 증여가 늘어난 데에는 주택을 매매하기보다는 증여하는 방식으로 세 부담을 줄이려는 사람들이 늘었기 때문으로 분석됩니다. 현재 다주택자 양도세율은 최고세율이 45%이지만, 올해 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대해 양도세 중과세율이 20~30%로 상향 조정되면서 최고 세율이 75%에 달합니다.

이에 비해 증여세율은 10~50% 수준이기 때문에 조정대상지역 내 양도세율에 비해서는 낮게 형성돼 있습니다. 이에 돈이 급하지 않은 다주택자 입장에선 양도세보다 낮은 세율이 적용되는 증여세를 내고 주택을 물려주는 것이 유리하다는 판단을 하는 것이죠.

이렇게 주택 증여가 증가하게 되면서 국세청에서도 주택 증여와 관련해 변칙적인 탈루 행위에 대한 세무 검증을 강화해 최근 혐의자 1822명을 세무 검증 대상자로 선정했습니다.

검증 대상은 △주택 증여세 신고 시 다른 증여재산 합산을 누락하고 증여재산 공제를 중복 신고한 혐의자, △유사매매사례가액 등 시가로 신고하지 않고 공시가격으로 저가 신고 또는 증여 신고를 하지 않은 자, △주택을 증여한 증여자와 그 배우자 등의 주택 취득 관련 자금출처 부족 혐의자, △주택을 부담부증여로 받은 후 고액 임대보증금 등을 자력 없이 상환한 자 등입니다.

특히 국세청은 세무 검증 대상자 중 주택 취득 자금출처 부족, 부담부증여를 이용한 편법증여 혐의자 등은 세무조사를 통해 철저하게 검증할 계획이라고 밝혔습니다.

국세청은 이번 세무 검증에서 주택 증여세 신고 시 다른 증여재산 합산을 누락하고 증여재산 공제를 중복 신고한 혐의자가 1176명으로 가장 많았다고 밝혔습니다.

일례로 자녀 A씨는 부친 B로부터 비상장법인 발행주식을 증여받고 증여세를 납부했습니다. 이후 모친 C에게서도 고가 아파트를 증여받고 증여세 신고를 했는데요. 이때 부친으로부터 받은 재산가액을 합산하지 않고, 증여재산공제를 또 다시 적용받아 증여세를 과소신고한 사실이 확인됐습니다.

이는 ‘재차증여’라고 해서 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(부모 포함)으로부터 받은 재산가액은 모두 합산해 세금을 계산하도록 돼있습니다. 그러므로 A씨는 부친과 모친으로부터 받은 재산을 합산하고 증여재산공제를 1회만 적용해야 했으나, 그러지 않고 각각 따로 중복 공제를 받아 문제가 됐던 것입니다. 이에 국세청은 향후 A씨의 증여세 과소신고 혐의에 대해 세무 검증 후 수정 세액을 납부하도록 할 예정입니다.

이번 국세청 조사에서 유사매매사례가액 등 시가로 신고하지 않고 공시가격으로 저가 신고하거나 아예 무(無)신고해 조사받은 사람들은 무려 531명에 달합니다.

국세청이 밝힌 주요 사례 중 모친으로부터 고가 아파트를 증여받고 재산가액을 공시가격으로 낮춰 계산해 증여세를 신고·납부한 건이 있습니다. 당연히 증여재산은 시가(時價) 평가가 원칙으로 증여일 전 6개월부터 이후 3개월까지 유사 재산(아파트는 같은 단지 매물)의 매매가액이 기준이 되는데요. 이 사례에서 자녀는 매매가액이 아닌 공시가격으로 과소신고해 문제가 됐습니다.

주택을 자녀에게 부담부증여(배우자나 자녀에게 재산을 증여할 때 임차보증금이나 대출 등 부채를 포함해 물려주는 것)로 물려준 후 보증금이나 대출금을 대신 갚아준 경우에도 증여세를 내야 하는데요. 자신을 임차인인 것처럼 속여 자녀에게 부담부증여 후 보증금을 몰래 탕감하는 방식으로 편법 증여한 사례도 이번에 국세청 조사에서 발견됐습니다.

이처럼 증여세를 과소신고하거나 무신고하게 되면 문제는 가산세 폭탄이 기다린다는 점인데요. 현재 증여세(상속세) 가산세는 일반 과소신고 시 납부세액의 10%, 일반 무신고 시 20%, 사기 등 부당한 방법으로 무신고하거나 과소신고 시 40%를 가산세로 징수하도록 돼있습니다. 또한, 1일마다 미납부 세액의 0.025%에 해당하는 납부불성실가산세를 최대 75% 한도로 추가로 물게 됩니다. 하지만, 일반인 중에서는 증여 신고납부기한(증여받은 달의 말일부터 3개월 이내)을 몰랐다가 기한을 놓쳐 억울하게 가산세를 무는 경우도 있으니 주의하셔야겠습니다.

이처럼 갈수록 증여에 대한 국세청의 감시가 깐깐해지면서 증여를 고려하는 이들이라면 증여세 절세법에 대해 미리 잘 알아 둘 필요가 있습니다.

전문가들은 증여세 절세에 있어 가장 먼저 고려해야 할 것이 증여재산공제라고 입을 모으고 있습니다. 증여재산공제는 가족, 친족 간에 증여할 때 일정액을 공제해 주는 것으로, 10년 동안 배우자는 6억원, 자녀는 5000만원(미성년자는 2000만원), 사위와 며느리 등 기타 친족은 1000만원을 증여재산에서 공제해 주는 것입니다.

여기서 중요한 점은 증여를 한 시점부터 10년간 증여재산공제가 해당된다는 부분인데요. 예를 들어 부모가 자녀가 1살일 때 2000만원을 증여한다고 치면, 11살일 때 2000만원, 21살일 때 5000만원, 31살 때 5000만원, 이렇게 1억4000만원을 세금 없이 물려줄 수 있습니다. 

하지만, 자녀가 10살일 때 1500만원, 15살일 때 1500만원을 증여하면 15살에 증여한 시점부터 10년 내 증여액이 총 3000만원이므로 미성년 자녀 공제액인 2000만원을 뺀 나머지 1000만원에 대해서는 증여세를 내야 하는 것이죠.

부담부증여는 부동산 증여에 있어 가장 많이 활용하는 절세법 중 하나입니다. 앞서 세무 검증 사례에선 이 부담부증여를 가장한 편법 증여로 문제가 됐지만, 제대로 잘 이용할 경우 세금을 줄이는 꿀팁이 될 수 있습니다. 왜냐하면 부담부증여를 하게 되면 증여재산에서 채무 금액을 빼고 증여세율이 계산되어 채무 금액이 커질수록 증여세가 줄어드는 효과가 생기기 때문입니다.

예를 들면, 전세 6억원을 안고 있는 시가 10억원 아파트를 성인 자녀에게 증여한다고 가정해보겠습니다. 자녀에게 10억원의 아파트를 일반 증여할 경우, 2억1825만원의 증여세를 내야 합니다(자진신고공제 3% 포함, 상단 표 참고). 하지만, 전세보증금 6억원을 인수하는 조건으로 부담부증여를 하면 고작 5820만원의 증여세만 내면 됩니다. 다만 이 경우 채무 금액 부분은 증여자가 양도소득세를 물어야 하므로 이를 먼저 잘 검토한 뒤 진행하는 것이 좋습니다.

최근 다주택자들이 매도 대신 증여하는 경우가 늘자 정부에선 서울 등 조정대상지역에 부동산 증여세 할증에 대한 내부 검토에 들어갔다는 소식이 들려오고 있습니다.

현재 정부의 방침은 다주택자들의 편법 증여를 막고 증여 대신 매도로 유도해 주택 공급을 늘리겠다는 심산인 듯싶습니다. 하지만 일각에서는 증여세 할증을 도입하더라도 다주택자들의 버티기에 매물 잠김이 계속되리란 의견이 나오는 만큼 향후 상황을 지켜볼 필요가 있어 보입니다.

따라서 가장 좋은 방법은 합법적인 법 테두리 안에서 절세하는 방법을 미리 알아보고 실행하는 것입니다. 금일 설명한 내용처럼 증여재산공제나 부담부증여를 활용해 편법이 아닌 합법적인 절세를 활용하면 됩니다. 아는 것이 힘입니다. 앞으로 국세청의 세무 검증이 점점 강화되고 있는 만큼 꼼수보단 정당하고 합리적인 절세 방법을 익히길 바라겠습니다.

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