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KT 에스테이트

간추린 2.4 부동산대책… 3분 총정리

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 2월 4일 드디어 25번째 부동산대책이 발표됐습니다. 바로 ‘공공 주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’인데요. 2.4부동산대책이 한껏 달아오른 주택시장을 잠재울 수 있을까요? 자세한 내용 짚어보도록 하겠습니다.

[Remark] 국민 불안 잠재울 수 있는 특단의 공급 대책

정부가 주택시장 안정을 위해 2.4부동산대책을 발표했습니다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 주도해 서울 등 수도권과 5대 광역시 등 대도시를 중심으로 총 83만6000호의 주택을 새로 공급하는 방안이 주요 골자인데요. 현 정부 들어 나온 공급 대책 중 최대 규모인 데다 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시까지 포함하면 역대 최대 수준의 공급 대책입니다.


이번 공급대책이 나온 배경에는 집값 상승으로 인한 주택시장 불안을 들 수 있습니다. 정부는 집값 상승뿐 아니라 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 주택시장 안정을 위해 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심에 공급할 수 있도록 이번 방안을 마련했다고 밝혔습니다.


그 근거로 서울 아파트 매수자 중 30대 이하 비중이 지속적으로 늘고 있는 것을 예로 들었는데요. 실제 보도자료 내 데이터에 따르면, 서울 아파트 매매거래 중 30대가 차지하는 비중이 2019년도에는 33%였으나 2020년 상반기에는 36%, 하반기에는 41%로 역대 최고치를 기록하기도 했습니다. 그럼 이번 정책과 관련해 좀 더 세부적인 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 도심 공공주택 복합사업으로 개발 속도 빨라질까

2.4부동산대책의 세부 내역을 보면 역세권·준공업지역·저층주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 소규모 재개발을 합해 총 30만6000호를 공급할 계획입니다.


우선 도심 공공주택 복합사업이란 토지주와 민간기업, 지자체가 개발이 덜 된 도시 내 우수 입지를 발굴한 뒤 LH나 SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하고, 해당 지역을 신속하게 개발하는 사업 방식을 말합니다. 지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지 확보 및 지자체의 신속 인허가(통합 심의) 등을 거쳐 착공하는 공공 주도 패스트트랙(안건이나 업무 등을 신속하게 처리하는 제도)으로 진행됩니다.


이들 사업에는 용적률 상향·기부채납 제한 등 사업성을 대폭 제고하는 한편, 토지소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%가량 높은 수익률과 아파트∙상가 우선공급 등의 혜택을 보장할 계획입니다.


또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설했는데요. 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 혼재돼 광역 개발이 어렵고 소규모 정비가 불가피한 지역을 대상으로 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선할 방침입니다.

[Remark] 공공 직접시행 정비사업이 재개발·재건축 구원투수될까?

다음으로 ‘공공직접시행 정비사업’은 기존 재개발·재건축 정비구역을 대상으로 공공이 직접 시행자로 나서는 사업으로 총 13만6000호를 공급할 예정입니다.


공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 LH∙SH 등이 재개발∙재건축을 직접 시행하고, 사업∙분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도입니다. 조합원의 과반수가 요청하면 공기업이 직접 정비사업을 시행할 수 있습니다. 그 혜택으로는 조합 총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다는 점이 가장 큰 장점입니다.


또한, 사업성 개선을 위해 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등의 인센티브가 적용될 예정이며, 조합원에게는 기존 정비계획 대비 10~30%가량의 추가 수익 보장, 장래 부담 아파트값을 현물 선납(양도세 비과세) 후 정산 방식을 통한 분담금 증가 리스크 제거 등 혜택도 부여될 전망입니다.

[Remark] 도시재생과 단기 공급 물량도 늘린다

아울러 2.4부동산대책에서는 기존 도시재생 사업방식을 개선해 3만 호를 추가로 공급합니다. 공공이 주거 쇠퇴 지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 ‘주거재생 특화형 뉴딜사업’을 신설해 연간 120곳 이내 사업지를 선정해 나갈 계획입니다. 신규 택지도 서울 인근, 광역시 등 전국 15~20곳의 지역에 추가로 지정해 26만3000호 규모로 공급됩니다. 다만 세부 입지 및 물량은 향후 별도로 발표할 예정입니다.


이 밖에 지난해 11월 발표된 11만4000호 규모의 전세대책 공급계획 일환으로 도심 내 단기 입주 가능한 물량도 비 주택 리모델링 및 신축 매입약정을 통해 총 10만1000가구를 확충할 예정입니다. 공실 호텔이나 오피스를 청년주택(기숙사 등)으로 바꾸는 리모델링을 활성화하기 위한 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제 혜택 강화, 매입 리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진해 무주택 실수요자에게 내 집 마련의 기회를 늘린다는 방침입니다.

[Remark] 일반 공급비율 높이고, 추첨제 신설… 투기 수요 차단 위한 대책도 마련

정부는 3040세대 등 무주택 실수요자들의 내 집 마련의 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%는 아파트로 공급하는 한편, 서울 수도권 등 주요 도심에는 시세 대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대해 나갈 방침입니다.


또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원할 계획입니다. 공공자가주택의 경우 현재 공급모델 및 물량을 검토 중으로 모델이 확정되는 대로 구체적인 공급 방안은 추후에 발표될 예정이고요.


아울러 이번 대책에 따라 전용면적 85㎡ 이하의 공급 물량 중 일반공급 비율을 15%에서 50%로 상향하는 한편, 그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입하여 폭 넓은 기회를 부여할 예정입니다.


또한 정부는 2.4부동산대책에서 투기 수요 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입한 자는 우선공급권을 부여하지 않을 예정입니다.


즉, 대책 발표일인 2월 4일 이후 사업구역 내에서 신규 매입한 주택은 ‘현금 청산’의 대상이 되는 것이죠. 또한, 사업 예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주 목적이 아닌 매입을 제한하고, 사업 예정구역 및 인근 지역의 이상 거래 등 투기 수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화할 방침입니다. 특히, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승 시 사업 대상지역에서 제외할 계획입니다.

[Remark] 조합원 및 토지주에게 유리한 구조… 민간기업도 새로운 시장 창출

정부는 이번에 제시된 개발 모델이 현재 조합원 및 토지주에게 기존 사업보다 유리한 구조를 갖추고 있다고 설명하고 있습니다. 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여받은 후 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납방식으로 진행되기 때문인데요. 아울러 부담능력이 부족한 토지주나 세입자∙영세상인에 대해서는 공공이 공공자가주택공급이나 대출지원, 생계대책지원 등과 같은 맞춤형 지원대책을 마련할 예정입니다.


또한, 이번 개발 모델은 민간 기업에게도 새로운 시장과 비즈니스 기회가 창출될 전망인데요. 종전의 공공 주도 사업과 달리 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안이 준비되고 있기 때문입니다. 도심 공공주택 복합사업은 민관 공동으로 사업하는 방식이지만, 소규모 정비사업의 경우 민간 단독 사업을 원칙으로 시행되는 만큼 민간 참여가 높아질 가능성도 있습니다.

[Remark] 이번 공급 대책의 성공 핵심은?

지금까지 2.4부동산대책을 간략하게 알아봤습니다. 이번 공급대책의 특이점은 기존 민간이 주도했던 재개발∙재건축을 공공이 주도한다는 점이라 할 수 있는데요. 이렇게 공공이 나서서 개발하는 이유는 투기 수요 유입을 억제할 수 있고 사업을 신속하게 진행하는 한편, 기존 정비사업의 부작용인 세입자 상인의 내몰림, 개발이익 사유화 등을 완화시킬 수 있기 때문입니다.


하지만, 수용방식의 사업추진이 사유재산에 대한 지나친 침해가 아니냐는 의견도 나오고 있는데요. 이에 대해서도 정부는 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율을 충족하는 경우에만 공공이 사업을 시행하고 우선공급권 등 정당 보상을 할 것이라 큰 문제가 안 될 것이란 입장을 보였습니다.


현재 대다수의 전문가들은 이번 대책을 토지 소유주나 민간 시장이 얼마나 받아들이고 참여할지가 성공의 핵심이라 분석하고 있습니다. 결국 이번 정부의 개발 모델이 민간에게 매력적인지 그렇지 않은지에 따라 계획했던 공급물량에 차이가 날 수 있기 때문이죠.


또한, 이번 정책과 관련해 개발 속도나 수익률이 민간에게 유리하게 적용될 것이란 긍정적인 의견 만큼이나 여전히 공공 주도의 한계성과 유인책 부족을 지적하는 부정적 시선도 있는 만큼 앞으로 정부가 정책 보완을 위한 노력을 지속적으로 해야 할 것으로 보입니다.


드디어 25번째 부동산대책의 주사위는 던져졌습니다. 정부가 새롭게 꺼내든 공급 대책 카드가 과연 시장에 반향을 일으킬 수 있을까요? 2021년 주택시장이 안정화될지, 그렇지 않을지 함께 지켜보도록 하시죠.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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