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주택공급의 신호탄 공공재개발.. 상전벽해가 될 지역은?

조회수 2021. 2. 5. 09:16 수정
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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 서울 아파트 값과 전셋값이 크게 오르면서 재개발 추진 지역에 대한 관심이 높습니다. 재개발 지역이라도 잡아야 내 집 마련을 할 수 있다는 기대감 때문입니다. 최근 정부 주도형 공공재개발까지 추진되면서 점점 뜨거워지는 재개발 현장을 살펴봤습니다.
[Remark] 멀어지는 내 집 마련… 다세대·연립주택이 인기?

연일 급등하는 집값에 내 집 마련을 못한 젊은 층이나 전셋값을 감당하기 어려운 세입자들의 시선이 다세대·연립주택으로 쏠리고 있습니다.


서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 다세대·연립주택 매매 건수는 2,776건으로 같은 기간 아파트 매매 건수(2,366건)보다 410건 많았습니다. 가격도 치솟고 있습니다. 한국부동산원의 1월 전국주택가격동향 조사에 따르면, 서울 지역 빌라 매매가격지수 변동률은 0.41%를 기록, 지난 2011년 8월(0.52%) 이후 10년 만에 최고치를 기록했는데요. 이에 정부에서는 지난 4일 25번째 부동산대책을 발표하는 등 공급 안정에 힘쓰고 있습니다.

[Remark] 정부, 공공재개발 카드 꺼냈다!

정부가 주택공급 확대를 위해 선보인 정책 중에서는 최근 ‘공공재개발’이 주목 받고 있습니다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여하는 재개발 사업 방식으로, 조합원 물량을 제외한 물량의 최대 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 여러 인센티브를 주는 제도를 말하는데요.


그 혜택으로는 우선 종상향(2종 → 3종주거 등)과 용적률 상향, 분양가상한제 적용 제외 등으로 수익성이 개선되고, 인허가 절차 간소화로 사업 속도가 빠르다는 장점이 있습니다. 이에 사업 추진이 지지부진했던 정비사업장들의 큰 관심을 받았고, 실제로 공공재개발 후보지 공모에 참여한 사업지는 무려 70곳에 달했습니다.

[Remark] 올해 주목할 만한 서울 재개발 지역은?

국토교통부와 서울시에 따르면 이미 정비계획안이 마련돼 검토·심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 심사한 결과, ▲흑석2구역(1310가구) ▲양평13구역(618가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신설1구역(279가구) ▲양평14구역(358가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구) 등 8곳이 1차 공공재개발 시범사업 후보지로 최종 선정됐습니다.


우선 후보지 8곳 중 흑석2구역은 강남권과 가까워 가장 주목받는 지역입니다. 한강변에 위치해 노른자 위 입지로 통하는 데다 공공재개발 구역 가운데 면적(4만5229m²)이 가장 넓고, 고밀 개발을 통해 기존 270여 가구에서 향후 1310가구에 달하는 대규모 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 이 때문에 프리미엄(웃돈)만 현재 10억원 이상이 붙은 매물까지 등장했습니다.


다음으로 영등포구에선 양평13구역(2만2441㎡)과 양평14구역(1만1082㎡) 2개 구역을 합친 976가구의 단지가 생길 예정입니다. 흑석2구역 다음으로 규모가 큰 양평13·14구역은 지하철 5호선 양평역 초역세권 입지인데다 서부간선도로, 양화대교 등이 가까워 도심 접근성이 좋으므로 추후 직장인 수요가 늘 전망입니다.


강북에서는 용두1-6구역(1만3633㎡)이 눈에 띕니다. 이 지역은 서울 지하철 1호선 청량리역과 제기역 사이에 자리하고 있으며, 청량리 및 전농동 재개발 지역과 연계해 상승 효과가 클 것으로 전망됩니다. 재개발 완공 후 기존 432가구보다 두 배 이상 많은 919가구가 들어섭니다.


신설1구역(1만1204㎡)은 서울 지하철 1·2호선 신설동역이 붙어있는 교통의 요지로 평가 받는 곳입니다. 신설동역 역세권에 위치해 고밀도 개발이 용이하고, 용적률을 법적 상한의 120%까지 상향하여 최종 300%를 적용 받아 사업성이 높아질 것으로 기대를 모으고 있습니다.


또한 강북5구역(1만2870㎡)은 지하철 4호선 미아사거리역(6번 출구)과 인접한 역세권으로 현재는 오래된 단독주택과 상가가 밀집한 곳이지만 향후 기존 120가구의 5배 가량인 680가구가 들어설 예정입니다. 지난해 공공재개발 이슈에 이미 호가가 1억원 가량 올랐으며, 현재는 매물을 찾아볼 수 없다는 게 현장의 전언입니다.

[Remark] 공공재개발 추가 사업지에 관심… 매물 가격 억단위로 들썩

이처럼 공공재개발 시범사업 후보지 발표 이후 이들 지역은 귀한 몸이 됐습니다. 매물을 찾는 발걸음도 끊이지 않고 있는데요. 정부는 앞으로도 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력 높은 지역을 대상으로 공공재개발을 확대할 계획입니다.


오는 3월에 발표될 추가 사업지에도 기대감이 높습니다. 용산구 한남1구역, 송파구 마천2구역, 강동구 고덕1구역 등 입지가 우수한 강북 및 강남 지역이 추가 공공재개발 후보지로 꼽히는데요. 벌써부터 이들 지역의 매물 가격이 들썩인다는 후문입니다.


일례로 재개발사업에 주민 동의율이 50%를 넘는 한남1구역 내 한 다세대주택 매물(대지권 면적 29.7㎡)의 경우, 국토부 실거래가에 따르면 2019년 12월 6억원에서 2020년 11월 9억원으로 1년 만에 3억원이 상승했습니다.

[Remark] 변수 많은 공공재개발 투자 시 주의할 점은?

그러나 공공재개발 투자에는 살펴볼 부분이 적지 않습니다. 특히 지분을 사고도 입주권이 나오지 않는 경우를 주의해야 하는데요. 최근 공공재개발 추진 지역에서는 기존 주택 대지를 나눠 빌라를 여러 채 짓는 소위 ‘지분 쪼개기’가 성행입니다. 이에 투자자라면 해당 빌라 등기일이 권리산정일 이전인지 반드시 확인해야 하는데요. ‘권리산정일’이란 정비사업에 따른 건축물을 분양받는 권리를 정하는 기준일로, 권리산정일 이후 건축 허가를 받거나 등기된 주택은 분양권을 받을 수가 없는 것이죠.


현재 공공재개발 1차 후보지의 권리산정일은 기존에 정비구역으로 지정된 날입니다. 하지만 3월 선정될 추가 사업지의 경우 공모 공고일(지난해 9월 21일)을 권리산정기준일로 일괄 적용하고 이날 이후 지분 쪼개기로 생긴 주소지에 대해선 입주권을 주지 않는다는 게 정부의 방침입니다. 만일 지난해 9월 21일 이후 신축된 빌라를 매수했다면 입주권을 받지 못하고 감정평가 금액대로 팔아야 합니다.


이 밖에도 매물이 구역에서 벗어나진 않았는지 위치를 정확히 파악하고, 주민동의율 확보 등도 넘어야 할 관문입니다. 아무리 후보지로 지정됐더라도 주민 3분의 2 동의를 받아야만 사업이 이뤄질 수 있기 때문이죠.

[Remark] 주택공급의 신호탄 공공재개발, 풀어야 할 숙제는?

이처럼 공공재개발은 주민 동의나 분양가 합의 등 이해 관계를 풀어나가는 데 시간이 필요합니다. 실제로 1차 선정된 후보지역 중에서는 분양가 및 용적률을 놓고 정부가 제시하는 방안으로 사업성 확보가 어렵다며 벌써부터 삐걱대는 모습을 보이기도 했습니다. 그럼에도 용적률 상향이나 분양가 상한제 적용 제외 등 다양한 혜택이 많아 공공재개발을 추진하는 곳은 앞으로도 더 늘어날 전망인데요.


현재 주택난으로 고민하는 무주택자들에게는 내 집 마련까지 시간이 걸리는 민간 재개발보다 정부 주도로 사업을 이끌면 시간과 비용을 절감하고 속도감 있게 재개발을 추진할 수 있을 것이란 기대감이 높습니다. 


정부에서는 어제 25번째 부동산대책을 통해 도심 공공주택 복합사업 등 재개발·재건축 관련 정책을 내놓기도 했는데요. 향후 공공재개발이 향후 안정적으로 추진될 수 있을지 앞으로도 관심을 가지고 지켜봐야겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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