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KT 에스테이트

이젠 여기도 10억... 노원, 도봉을 주목하라

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 서울에서 중저가 아파트가 많이 몰려 있는 노원∙도봉 지역이 재건축∙재개발에 박차를 가하면서 가격 상승이 두드러지고 있습니다. 여기에 바이오 메디컬 산업단지, 서울아레나사업, GTX-C노선 등 굵직한 호재도 예고되고 있어 주목을 받고 있는데요. 서울 노원과 도봉지역 부동산시장 살펴봤습니다.

[Remark] 도봉구도 전용 84㎡ 10억 돌파... 들썩이는 노원∙도봉

지난해 서울에서 집값 상승률 상위권을 차지한 곳이 어디인 줄 아시나요? 바로 노원구와 도봉구 입니다. KB부동산 리브온에서 발표한 월간 주택가격동향을 살펴보면, 노원구는 지난해 매매가격지수 변동률이 21.28%로 서울에서 가장 높은 상승률을 보였습니다. 도봉구 역시 14.68%를 기록하며 상위권을 기록했고요.


도봉구에서는 올해 들어 전용 84㎡ 아파트 매매가격이 처음으로 10억원을 넘기기도 했습니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 따르면, 도봉구 창동 주공19단지 전용 84㎡는 이달 22일 10억5000만원에 거래되면서 도봉구에서 처음으로 ‘10억 클럽’에 가입했습니다. 노원구에서는 처음으로 대출금지선인 15억원을 돌파한 단지도 나타났습니다. 노원구 중계동 ‘라이프·청구·신동아아파트’ 전용 115㎡는 지난달 19일 15억7000만원에 매매되며, 한 달 전 최고가(13억4500만원)에 비해 2억 이상 급등했습니다.


전문가들은 서울에서도 상대적으로 저평가됐던 노원구와 도봉구로 매수세가 몰리는 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 일어난 것으로 분석하고 있습니다. 여기에 재건축∙재개발이 속도를 내고 있는 데다 교통망 호재까지 맞물리면서 작년에 이어 올해에도 상승세는 계속될 것이란 전망이 이어지고 있습니다.

[Remark] 현재 22개 단지 재건축∙6개 지역 재개발 추진 중인 노원구

노원구에서는 현재 22개 단지가 재건축을 위한 안전진단을 진행 중이거나 신청을 앞두고 있어 시장이 달아오르고 있는 양상입니다. 특히 상계동 일대를 중심으로 속도를 내고 있는데요. 이곳은 1980년대 중후반에 입주한 아파트들이 많아 대부분 재건축 가능 연한인 30년을 충족했습니다.


현재 상계주공 2·4·7·9단지, 중계그린 등이 예비안전진단 신청을 준비 중이며, 상계주공 3∙11∙16단지, 상계한양, 하계장미 등이 안전진단을 신청하고 현지 조사를 준비 중입니다. 상계주공 1단지와 상계보람 아파트는 지난해 11월 예비안전진단을 통과해 정밀안전진단을 추진할 수 있게 됐으며, 상계주공 6단지는 지난해 8월 예비안전진단을 통과해 현재 정밀안전진단을 진행 중인 것으로 알려졌습니다. 상계주공 5단지는 지난 20일 서울시 재건축 심의를 통과해 총 996가구의 대단지 아파트로 탈바꿈될 예정입니다.


노원구는 재건축뿐만 아니라 재개발사업도 한창입니다. 지난 2006년 재정비촉진지구로 지정된 상계뉴타운은 현재 1~6구역으로 나눠 사업이 진행 중입니다. 상계1구역(1388가구)은 지난해 10월 사업시행인가를 받아 오는 3월 시공사를 선정할 계획이며, 2구역(2200가구)은 최근 시공사를 대우건설∙동부건설 컨소시엄으로 선정했습니다. 정비구역에서 해제된 3구역은 최근 공공재개발로 선회해 사업을 추진 중이며, 5구역(2237가구)은 현재 사업시행인가를 앞둔 상황입니다. 4구역과 6구역은 마무리 단계로, 속도가 가장 빠른 4구역은 ‘상계역 센트럴 푸르지오’(810가구)로 탈바꿈해 지난해 1월 입주했으며, 6구역 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’(1163가구)도 지난해 7월 분양을 마치고 현재 공사 중입니다.

[Remark] 창동을 필두로 쌍문동, 방학동 등 도봉구로 이어지는 재건축 바람

노원구 상계동 재건축 열기는 도봉구까지 이어지고 있습니다. 7개 단지 총 1만여 가구에 달하는 창동주공 아파트에서는 19단지가 처음으로 지난달 예비안전진단 신청서를 접수했으며, 18단지와 3단지가 예비안전을 추진 중에 있습니다. 1단지와 4단지도 소유주 채팅방을 오픈하는 등 주민 의견 수렴에 나서고 있고요.


또한, 지난해 10월에는 도봉동 삼환도봉 아파트가 정밀안전진단 이후 안전진단 적정성 검토를 통과하면서 재건축 추진이 최종 결정됐으며, 방학3동 신동아1단지 역시 지난해 재건축 추진을 위한 준비위원회가 설립돼 추진위원회 설립을 위한 주민 동의에 속도를 내고 있습니다.

[Remark] 재건축 추진 아파트의 현 시세와 전후 시세 차이는?

이렇게 노원구와 도봉구 곳곳에서 재건축∙재개발이 활발하게 추진되면서 시세도 껑충 뛰었습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 상계주공 5단지 전용 31㎡는 지난 20일 재건축 심의에서 최종 통과된 후 첫 거래에서 6억8800만원을 기록하며 신고가를 갱신했습니다. 2년 전만 해도 시세가 3억8000만원 선이었지만 재건축을 목전에 앞둔 현재 2배 가까이 시세가 상승한 것입니다. 삼환도봉 아파트 전용 73㎡도 2019년 1월 실거래가 3억5000~3억7000만원대에서 안전진단에 최종 통과한 지난해 10월 이후 거래에선 최고 6억3000만원(12월 거래)까지 시세가 뛰었습니다.


또한, 상계주공 8단지를 재건축해 한 달 전부터 입주를 시작한 ‘포레나 노원’ 전용 74㎡ 입주권은 2018년 10월만 해도 4억9500만원에 실거래됐으나 2020년 5월에는 11억원을 기록하며 2년도 채 되지 않은 기간 동안 2배가 넘는 상승을 보였습니다. 상계뉴타운 4구역을 재개발해 지난해 1월 입주를 진행한 ‘상계역 센트럴 푸르지오’ 전용 84㎡ 역시 입주 초기인 2월만 해도 7억7560만원에 실거래됐으나 현재 네이버 부동산에 나오는 매물을 보면 호가가 12억원에 달해 1년도 채 되지 않아 4억원 이상 프리미엄이 형성돼 있습니다.

[Remark] 노원∙도봉, 재건축뿐 아니라 다양한 호재 갖춰

노원구와 도봉구는 재건축∙재개발뿐만 아니라 교통망 등 다양한 호재도 갖추고 있어 미래에 대한 기대감도 높게 형성돼 있습니다.


우선 노원구는 당고개역에서 경기 남양주 진접지구까지 이어지는 4호선 연장선이 올 12월 개통을 앞두고 있습니다. 또한 노원구 상계역과 성동구 왕십리역을 잇는 ‘동북선 경전철’도 2024년 개통을 목표로 공사가 진행 중이고요. 도봉구 역시 KTX동북부 연장과 GTX-C노선 사업 등으로 전국적인 교통망이 갖춰질 예정입니다.


또한, 창동차량기지와 도봉운전면허시험장 부지에 2026년부터 바이오 메디컬 산업단지가 조성될 예정이며, 국내 최초이자 최대 규모인 K-POP 전문 공연장인 ‘서울아레나’도 도봉구 창동에 2024년 1월 개장한다는 계획입니다. 또한 창동환승역주자창 부지에는 최고 49층 규모로 창업 및 문화산업 단지인 ‘씨드큐브 창동’도 함께 조성돼 시너지를 일으킬 전망입니다.

[Remark] 향후 노원, 도봉구의 전망은?

지금까지 서울 노원구와 도봉구 부동산시장에 대해 살펴봤습니다. 그동안 이들 지역은 서울임에도 불구하고 저평가를 받았던 지역이었지만 향후 재건축, 재개발 등 정비사업이 활발하게 추진되는 데다 굵직한 교통 및 개발 호재까지 가시화되면서 수요자들의 눈길을 사로잡고 있습니다.


이에 전문가들은 지난해에 이어 올해에도 노원·도봉의 시세 상승이 계속될 것으로 예상하고 있습니다. 특히 지난해 임대차 2법 이후 전세난에 지친 실수요자들이 중저가 위주인 노원구와 도봉구 아파트에 관심을 보이는 부분도 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이는데요. 앞으로 서울 외곽의 미운 오리 새끼에서 백조로 화려하게 변신할 노원구와 도봉구의 모습 기대해봐도 좋을 것 같습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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