KT 에스테이트

양도소득세, 취득세, 종부세… 부동산 세금의 세계는 알수록 어렵기만 합니다. 하지만 “부동산 고수일수록 부동산 세금에 능하다”는 말이 있습니다. 세법을 잘 알면 상상치도 못했던 큰 액수를 절감할 수도 있고, 미신고 가산세 등 여러모로 큰 도움이 될 수 있습니다.

7월 말 기획재정부와 행정안전부에서는 각각 차례대로 ‘2020년 세법 개정안’과 ‘부동산 대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법 예고’안을 발표한 바 있습니다. 여기서는 기 발표된 개정안에서 실 수요자와 투자자에게 도움이 될 만한 주요 내용을 간추려 보았습니다.

부동산 세금에서 가장 복잡하고 많이들 물어보는 내용이 바로 양도소득세입니다. 최근 집값이 폭등하며 다주택자뿐 아니라 9억원 초과의 1주택 소유자 사이에서 양도세에 대한 어려움을 토로하는 분들이 많아졌는데요.

일단 양도세 개편 내용을 살펴보면, 우선 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상이 눈에 띕니다. 기존에는 주택 및 조합원입주권 소유자가 1년 미만 보유 시 40%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 기본 세율을 적용했는데요. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60%의 양도세를 적용받게 됩니다.

또한 1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건도 추가됐는데요. 기존에는 보유만 해도 최저 24%(3년 이상 4년 미만)에서 최대 80%(10년 이상 보유 시)까지 공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 개정안에서는 보유 기간별 공제와 거주기간별 공제를 나눠 이를 합산하는 방식으로 바뀌었습니다.

이를테면 5년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 9억원 초과 1주택자의 경우, 기존에는 40% 장특공제를 받을 수 있었으나, 개정안에 따르면 보유 기간 공제율 20%에 거주기간 공제율 8%로 총 28%밖에 장특공제를 받을 수 없습니다. 정부는 실 수요자에게 혜택을 주기 위해 새롭게 양도세를 개편했다고 밝혔는데요. 향후 장기보유특별공제 개정안은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되니 미리 점검해보세요.

지속된 공시지가 상승으로 종합부동산세 납부자가 증가하고 있습니다. 이번 2020년 세법 개정안에서는 종부세 세율 변경 등의 내용이 포함됐는데요. 2주택 이하의 주택 보유자(조정대상지역 내 2주택 제외)의 종부세율이 전체적으로 0.1~0.3%씩 일괄적으로 올랐습니다. 3주택 이상, 조정대상지역 2주택자는 기존 세율보다 무려 약 2배가량 상승했습니다.

단, 최근 시민들의 반발을 고려해 1세대 1주택자의 공제율을 상향했는데요. 고령자 공제율을 기존보다 10% 인상했으며, 합산 공제 한도도 기존 최대 70%에서 80%로 인상했습니다.

이번 세제 개편안에서는 법인에 대한 중과세율도 새롭게 신설됐습니다. 이에 따르면 2주택 이하 법인은 3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 법인은 6.0%를 적용받게 됩니다. 그동안 종부세를 줄이기 위해 개인이 법인을 설립하는 경우가 종종 있었는데요. 이번에 신설된 중과세율에 따라 향후 법인 설립이 줄어들 것으로 보입니다.

또한 그동안 종부세를 피하기 위해 신탁을 이용하는 사람들이 적지 않았는데요. 개정안에 따르면 2021년부터는 신탁을 관리하는 수탁자가 아니라 원소유자인 위탁자가 종부세를 부담하게 됩니다. 이번 종부세 관련 개정안은 2021년 종부세 과세분부터 적용됩니다. 정부에서는 다주택자들에게 일종의 매도할 말미를 준 것이나 다름없는데요. 내년 6월 이전까지 수도권 등지에서 고가 주택 매물이 나올지 주목됩니다.

2020 세제 개편안과 별개로 행정안전부에서는 7월 31일 ‘지방세법 시행령 개정안 입법 예고’를 발표했습니다. 이번 지방세법 개정안에서는 취득세 세율 강화, 1세대 범위, 주택 수와 관련한 다양한 내용을 도입해 관심을 모으고 있습니다.

특히 취득세율은 기존에는 개인의 경우 1~3주택까지 주택 가액에 따라 1~3%를 물고, 4주택 이상부터는 일괄적으로 4%를 적용받았는데요. 개정된 지방세법에 따르면 1주택자만 주택 가액에 따라 1~3%를 적용받고, 2주택 이상부터는 조정대상지역과 비조정대상지역 간 세율 차이가 나도록 했습니다. (표 참고) 또 4주택 이상과 법인은 일률적으로 12%의 취득세를 부과받게 됩니다.

증여 취득세율도 강화됐는데요. 기존에는 3.5%만 내면 되었으나, 앞으로는 비규제지역에서는 3.5%, 조정대상지역 내 3억원 이상(공시가격 기준)의 주택을 증여하게 되면 12%의 증여 취득세를 물게 됩니다. 단, 1세대 1주택자가 소유 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여한 경우에는 기존처럼 3.5%만 적용받습니다.

또한 7월 31일 발표한 지방세법 개정안에서는 1세대 범위를 새롭게 규정했습니다. 주택별로 취득세율이 달라지기 때문에 1세대 범위를 정하는 것이 필요했는데요.

먼저 ‘1세대’란 주민등록표에 기재된 부모, 배우자, 자녀, 형제, 자매 등을 뜻하는 말인데요. 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀의 경우, 주택 취득자와 같은 주민등록표에 기재되지 않았더라도 같은 세대로 봅니다(단, 일정 소득이 있고 분가한 만 19세~30세 미만의 자녀는 예외).

상속받은 주택의 경우, 상속 개시일로부터 5년까지는 주택 수에 합산하지 않는 내용도 포함했습니다. 자녀가 65세 이상의 부모나 조부모(배우자 부모, 조부모 포함)를 부양하기 위해 세대를 합친 경우엔 주민등록표상 같은 주소여도 각각 독립된 세대로 간주합니다.

하지만 일시적으로 2주택이 되는 경우엔 1주택 세율을 적용하는 법안도 같이 공표했습니다. 개정안에 따르면 우선 1주택 소유자가 종전 주택을 일정 기간(기본 3년 / 단, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우 1년 내 처분해야 함) 내에 처분해야 1주택 세율(1~3%)을 적용받는데요. 기간 내 주택을 처분하지 못하면 차액을 추징받으므로 부동산 세금에 각별히 주의하셔야겠습니다.

청약을 앞둔 분들에게 반가운 소식도 있습니다. 지방세법 개정안에 따르면 법 시행 이후 신규 분양권 및 입주권 취득 시 따로 취득세를 과세하지는 않는다고 밝혔기 때문입니다. 다만 소유 주택 수에는 포함되므로 다주택자가 될 가능성도 커졌습니다. 이 외에 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만, 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.

한편, 가정어린이집이나 노인복지주택, 공공임대주택 등 공공성이 높은 주택의 경우에는 주택 수 합산 및 중과대상에서 제외되므로 안심해도 되겠습니다.

이번 지방세법 개정안은 향후 8월 초 대통령 공포에 따라 시행이 예정돼있습니다. 단, 7월 10일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 종전 세율을 적용받게 되는데요. 반드시 부동산 실거래 신고자료나 계약금 금융 거래 내역서, 분양 계약서 등의 객관적인 증거를 갖춘 경우에만 가능하므로 증빙서류를 잊지 말고 꼭 챙겨야 하겠습니다.

세법은 늘 어렵습니다. 이번 세법 개정안으로 1주택자 중에서는 혜택을 받는 사람도 있겠지만, 여전히 정부는 다주택자에 대한 경계를 늦추지 않고 있음을 알 수 있습니다. 개정된 세법을 통해 주택 안정화가 하루빨리 이뤄지길 하는 마음입니다. 실수요자들과 투자자들 역시 늘 세법 공부를 게을리하지 않아야만 세금 폭탄에서 벗어날 수 있을 것입니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/