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풍선효과 몰랐다면 이런게 풍선효과! 부산아파트 시장

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 11.19부동산대책 이후 부산아파트시장이 심상찮은 움직임을 보이고 있습니다. 조정대상지역과 인접한 부산진구와 금정구의 시세가 급등하는 모양새인데요. 금일은 최근 부산아파트시장의 풍선효과에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 요동치는 부산아파트시장, 이유는?

정부가 지난달 11.19부동산대책을 발표한 이후 인근 지역으로의 풍선효과가 굉장히 빠르게 퍼지고 있습니다.


11.19부동산대책에서는 경기도 김포시, 부산광역시 5개 구(해운대·수영·동래·연제·남구), 대구광역시 수성구를 조정대상지역으로 새롭게 지정한 바 있습니다. 이후 특히 부산에서는 조정대상지역 5개 구의 인접 지역 중 부산진구와 금정구에서 눈에 띄게 상승세가 일어나고 있는데요.


같은 광역시 안에서도 이른바 핀셋 규제를 시행한 부산의 사례를 통해 최근 부산아파트시장의 풍선효과가 어떻게 일어나고 있는지 짚어보도록 하겠습니다.

[Remark] 6.17부동산대책 이후 급상승한 부산 시세

부산아파트시장은 그동안 조정대상지역 지정과 해제, 그리고 재지정 절차를 거치며 다양한 변화를 겪어왔습니다. 특히 도심 지역과 해운대구와 수영구, 동래구 등 전통적인 선호 지역을 중심으로 시장이 강세를 이뤄왔는데요. 이에 정부는 아파트시장 과열을 이유로 지금으로부터 약 4년 전인 2016년 11월 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구를 조정대상지역으로 지정하기에 이릅니다. 이후 조정대상지역 효과로 아파트시장이 안정되자 2018년 12월 연제·남구, 2019년 11월에는 해운대·수영·동래구를 조정대상지역에서 다시 해제한 바 있는데요.


부산은 지난해만 해도 전반적으로 하락세였다가 조정대상지역 해제 이후 올해 상반기까지는 일부 상승 국면으로 전환했습니다. 이후 6.17부동산대책이 있었던 6월을 기점으로 시세가 급상승한 모습을 볼 수 있었는데요.


한국부동산원 월간 아파트동향에 따르면 2020년 11월부터 2020년 6월까지 1년간 부산의 매매가격지수는 93.2에서 93.8로 0.6% 상승했습니다. 이후 2020년 6월부터 11월까지의 매매가격지수는 93.8에서 98.1로 4.3%로 상반기 상승률의 7배를 넘어섰는데요. 특히 부산아파트시장의 큰장인 해·수·동의 경우 6~11월 각각 12.4%와 8.8%, 6.7% 증감률을 기록하며 부산의 상승세를 이끌었습니다.


그 이유로는 6.17부동산대책으로 경기 및 인천 전 지역(김포, 파주, 옹진, 강화 등 제외), 세종, 대전 등을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하자 수도권 및 인접 지역의 투자 수요가 비규제지역인 지방 광역시로 몰린 것을 들 수 있는데요. 이 시기 해운대구, 수영구, 동래구의 인기 단지들은 3~4개월만에 수억원씩 오르며 30평대 기준으로 10억원이 넘어가는 모습을 보였습니다.

[Remark] 조정대상지역 재지정, 상승세 꺾인 해·수·동

하지만 11.19부동산대책으로 부산 5개 구가 새로 조정대상지역에 지정된 이후 이들 지역의 아파트시장도 점점 얼어붙기 시작했는데요. 한국부동산원 주간 아파트동향 매매가격지수를 살펴보면 이러한 변화를 확연하게 느낄 수 있습니다.


이전까지만 해도 하반기 부산의 상승세를 이끌던 해·수·동이 11.19부동산대책 이후 상승세가 확연하게 꺾인 것이죠. 동래구의 한 공인중개사는 “11.19부동산대책 이전에는 가격이 비싸도 사겠다는 사람이 꽤 많았어요. 그런데 지금은 시장이 얼어붙었죠. 매도인들은 굳이 가격을 낮춰서 내놓으려 하지 않고, 매수자들도 가격이 내려갈 때를 기다리다 보니 서로 관망하는 분위기가 이어지고 있습니다. 대신 투자 수요가 비규제지역인 부산진구와 금정구로 옮겨가는 상황"이라고 전했습니다.


실제로 조정대상지역 전후 부산의 매매가격지수를 살펴보면 11.19부동산대책 이전 해·수·동이 상승세를 이끌고 부산진구와 금정구가 이를 뒤쫓는 상황이었는데요. 규제 이후에는 반대로 역전된 모습을 볼 수 있습니다.

[Remark] 규제 이후 부산진구의 상황은?

지금 부산에서 풍선효과가 가장 눈에 띄게 드러난 지역은 부산진구입니다. 부산진구는 부산의 중앙에 자리하며 조정대상지역인 연제구, 동래구, 남구에 인접한 규제 바로 ‘옆 동네’로, 특히 롯데백화점 등 유통 산업이 발달한 서면역 인근의 집값 상승이 가히 놀라울 정도입니다.


일례로 부산진구의 대장주라 불리는 부전동 더샵센트럴스타는 국토부 실거래가에 따르면 전용 125㎡가 10월 5억9500만원에서 11월 8억원에 거래되며 1달 만에 2억원이 넘게 급등했는데요. 서면역에서 한 정거장 거리인 부전역 인근의 범전동 삼한골든뷰 센트럴파크도 전용 84㎡가 8월 6억9900만원에서 11월 8억5000만원으로 3달 동안 1억5000만원가량 오르는 기현상을 보인 바 있습니다.


부산진구 시세의 경우, 풍선효과도 풍선효과지만 각종 개발사업의 영향이 가장 크다고 할 수 있는데요. 숙원사업이던 범천 철도차량기지 이전사업이 2022년 착공 예정이며, 사상~해운대 지하고속도로, 부전역 복합환승센터 등 앞으로 개발사업들이 있어 상승세는 한동안 지속될 전망입니다.

[Remark] 규제 이후 금정구 아파트시장은?

또한 금정구도 부산진구 다음으로 집값이 급등했습니다. 금정구는 부산의 북부에 자리했지만 인접한 해운대구와 동래구가 조정대상지역으로 지정되며 풍선효과의 영향권에 들고 있습니다.


금정구에서 대장주로 불리는 장전동 래미안장전의 경우 전용 84㎡의 실거래가가 10월 9억9000만원에서 11월 11억7000만원으로 역시 1달만에 2억원가량 오른 모습을 볼 수 있습니다. 상대적으로 구축인 장전동 금정산 SK뷰의 경우에도 같은 기간 전용 84㎡가 5억8000만원에서 6억8000만원으로 1억원이 올랐는데요.


금정구의 모 공인중개사는 “11.19부동산대책 이후 호가가 확 올랐어요. 주로 인접한 해운대구, 동래구 등에서 집 보러 오는 손님들이 많고요. 조정대상지역 묶인 곳은 대출 규제가 심해져 집 사기 힘들어진 반면, 금정구는 부산대학교 등 학군이나 상권이 잘 발달해있고 비규제지역이란 메리트까지 생겨서인지 최근 문의가 부쩍 늘었습니다”고 전했습니다.

[Remark] 풍선효과 부작용... 내년 조정지역 새로 예고?

올해 국내 아파트시장은 시장 안정화를 위한 정부의 노력과 이를 피해 투기 수요가 옮겨가며 다소 어수선한 분위기를 이룬 한 해였습니다.


정부는 그동안 시세가 오르는 지역을 중심으로 이른바 ‘핀셋 규제’를 동원했지만, 인접 지역으로 풍선효과가 옮겨가는 등 부작용이 드러나며 시장이 갈수록 복잡해지는 양상을 띠고 있습니다. 이에 부산진구, 금정구를 비롯해 최근 시세가 급등한 창원시, 파주시 등을 대상으로 내년 초에 새롭게 조정대상지역 추가 지정이 있을 것이란 예상도 조금씩 흘러나오는 상황입니다.


하지만, 특별한 호재 없이 집값이 무한정 상승할 수는 없는 법. 이럴 때일수록 실수요자들은 시세가 폭등한다고 섣불리 매수에 뛰어들기보단 시장의 상황을 관망할 필요가 있어 보입니다. 또한, 정부에서도 핀셋 규제가 오히려 투기 수요를 자극한다는 것을 학습한 만큼 내년에는 악순환의 고리를 끊고 더 혁신적인 대책을 통해 집값을 안정화하는 방안을 마련하길 기대하겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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